2016年下半年開始的房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了與以往不同的一些新特點，主要體現(xiàn)在本輪調(diào)控出臺了致力于長效機制建設(shè)的相關(guān)政策措施。展望未來，預計會有更多的政策將圍繞推動房地產(chǎn)回歸居住屬性這一主導方向來進行。在這些政策作用下，房地產(chǎn)市場將進入一個不同于以往的發(fā)展時期。預計房地產(chǎn)市場在較長一段時間內(nèi)將呈現(xiàn)總體平穩(wěn)態(tài)勢，出現(xiàn)房價大幅波動的黑天鵝事件概率很低。從各線城市中長期房價走勢來看，與一線城市的趨勢性上漲態(tài)勢不同，二線城市房價的“市場分化”將更加明顯，三四線城市去庫存仍是主要任務(wù)。
十九大報告明確指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，并強調(diào)要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。事實上，從2016年國慶節(jié)開始的房地產(chǎn)調(diào)控政策來看，各級政府已經(jīng)出臺了一些與以往不一樣的調(diào)控政策，致力于長效機制建設(shè)。可以預期，未來將會有更多的政策圍繞推動房地產(chǎn)回歸其居住屬性這一主導方向展開。在這些政策作用下，預計我國房地產(chǎn)市場將進入一個新的發(fā)展時期。
本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的特點及其效應(yīng)
1.本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的諸多新特點
2016年國慶節(jié)開始的本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出現(xiàn)了一些與以往不同的新特點，主要體現(xiàn)在不僅出臺了著眼于需求端的短期臨時性調(diào)控政策，也出臺了著眼于供給端構(gòu)建長效機制建設(shè)的一些政策措施。
第一，從短期臨時性調(diào)控政策來看，限購限貸政策力度升級、范圍擴大，并首次啟用了限售政策。
首先，限購限貸政策仍然延續(xù)因城施策的特點，但與以往相比，不僅限購限貸范圍更廣，而且政策力度明顯升級。在本輪限購中，不僅一二線城市限購限貸，甚至嘉興和懷來縣等一線城市周邊的三四線城市也加入到限購行列。此外，熱點城市普遍“認房又認貸”或“限購又限售”，三四線城市還多采用公積金調(diào)整、限售等方式。
其次，本輪調(diào)控首次啟動“限售”政策。廈門、成都、福州、青島、常州、長沙、貴陽、重慶、南昌、南寧和石家莊等近40個城市紛紛出臺“限售政策”，規(guī)定新購住房需取得產(chǎn)權(quán)證后，持有一定年限方可上市交易，期限在2年至10年之間。從限售對象來看，大多數(shù)城市的限售政策面向的是全部住房交易對象。
再次，政策執(zhí)行中一直在不斷“打補丁”。比如北京，2016年9月30日將首套房首付提高到3.5成后，2017年又不斷提高貸款利率，同時將首套房、二套房認定標準改成“認房又認貸”。
從總體上看，可以用“因城施策、力度升級、范圍擴大、隨時調(diào)整”四個詞來描述抑制需求端的短期臨時性調(diào)控政策。
第二，著手推進“租購并舉、共有產(chǎn)權(quán)房”的試點工作，致力于長效機制建設(shè)。
（1）密集出臺鼓勵住房租賃市場發(fā)展的政策，選取12個城市開展加快發(fā)展租賃市場試點，選取13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。
2017年7月，住建部等九部委發(fā)文，選取人口凈流入的廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山和肇慶等12個城市，開展首批加快發(fā)展租賃市場的試點。一是鼓勵多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)。包括新增建設(shè)用地中配建租賃住房、對城市中閑置和低效利用的資產(chǎn)實現(xiàn)用途轉(zhuǎn)換等。二是加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，鼓勵租賃住房供應(yīng)方逐步向機構(gòu)出租長期提供服務(wù)為主轉(zhuǎn)變。在這些政策影響下，預計租賃參與主體將逐漸從以個人出租短期套利為主向機構(gòu)出租長期提供服務(wù)為主轉(zhuǎn)變。
2017年8月28日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)文，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。此次試點的最大亮點在于，即農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)自行或者直接選定房企合作建設(shè)，直接進入市場。因此，土地成本將大幅降低，從而產(chǎn)生一大批低成本房屋，將有助于平抑未來的高租金和高房價。同時，政府對于開發(fā)這類住房給予大量優(yōu)惠政策，包括承租人可以享受“基本公共服務(wù)”等。
在中央層面的密集推動下，各地政府紛紛積極響應(yīng)，加快住房租賃市場發(fā)展。首批12個試點城市中，除肇慶外，其余11個城市已陸續(xù)公布了住房租賃扶持政策。具體來看，各地扶持政策主要體現(xiàn)在以下幾個方面。
第一，為承租人賦權(quán)。廣州和南京明確將“租購同權(quán)”寫入試點方案，北京明確京籍集體戶口租房可以落戶，符合條件的京籍無房家庭的適齡子女可就近入學。
第二，加大住房租賃市場供應(yīng)。在增加租賃住房供應(yīng)方面，除規(guī)定部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房外，各試點城市均有針對性政策出臺，保障租賃住房供應(yīng)。
第三，加快培育住房租賃市場供應(yīng)主體。此次出臺租賃試點方案的大部分城市均鼓勵發(fā)展國有住房租賃企業(yè)，并積極引導房企從傳統(tǒng)的開發(fā)、銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。成都、沈陽、深圳和杭州等城市均要求到年底要組建一定數(shù)量的國有住房租賃公司，廈門提出要扶持國有企業(yè)做大做強住房租賃業(yè)務(wù)。
第四，機構(gòu)化、專業(yè)化和規(guī)模化成為試點城市培育租賃市場的重要手段。部分城市將租賃企業(yè)培育數(shù)量進行量化考核，如武漢要求在兩大住房租賃試點區(qū)域選擇不少于5家國資企業(yè)、5家民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和10家住房租賃企業(yè)，作為住房租賃規(guī)�；�(jīng)營試點企業(yè)。其中，沈陽則規(guī)定，到2020年，全市開展住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要達到50家。
第五，提供金融財稅政策支持。大部分租賃試點方案均明確支持向住房租賃企業(yè)提供金融服務(wù)。武漢、成都、北京、深圳、杭州等5個城市在試點方案中明確提出，支持住房租賃企業(yè)開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點，支持符合條件的租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。此外，對租賃企業(yè)給予稅收優(yōu)惠，通過發(fā)放租房補貼，鼓勵新市民從市場租賃房源。
第六，搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺，建立住房租賃信用管理體系。此次出臺租賃試點方案的城市均提到，要推廣線上線下租賃服務(wù)一體化，建立并完善住房租賃交易服務(wù)平臺。
（2）北京、上海、南京、福州和煙臺開始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)住房。
2017年9月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點的意見》，支持北京和上海開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點，鼓勵兩市結(jié)合本地實際，在共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)模式、產(chǎn)權(quán)劃分、使用管理、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面進行大膽探索，力爭形成可復制、可推廣的試點經(jīng)驗。截至目前，除了北京和上海以外，南京、福州和煙臺也已經(jīng)開始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房。事實上，在住建部印發(fā)《意見》之前，上海已在共有產(chǎn)權(quán)住房方面進行了有益的實踐。北京在2017年8月出臺了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》征求意見稿，明確提出共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，可以按照相關(guān)規(guī)定辦理落戶、入學等事宜，即共有產(chǎn)權(quán)房和一般商品房同權(quán)。與以往的自住房相比，共有產(chǎn)權(quán)住房最大的不同在于“按份共有”，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，購房人購買后限定使用和處分權(quán)利，政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)。
具體來看，共有產(chǎn)權(quán)住房具有以下特點：一是兼顧保障和宜居。從保障角度來看，北京共有產(chǎn)權(quán)住房戶型以中小套型為主，表明當前政策更多的是惠及剛需和無房群體的首套購房需求。從宜居的角度看，提出實施全裝修成品交房且強調(diào)綠色環(huán)保的概念，還將規(guī)劃選址優(yōu)先安排在交通便利、公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施等配套設(shè)施較為齊全的區(qū)域，將建設(shè)宜居環(huán)境和促進職住平衡相結(jié)合，進而推動就業(yè)與居住的合理匹配。二是兼具保障性住房和商品房的雙重屬性。此次北京共有產(chǎn)權(quán)住房明確了政府和個人持有的產(chǎn)權(quán)份額，兼具了保障性住房和商品房的雙重屬性，不僅可以出售，也可以出租。三是將新市民納入住房保障范圍。此次北京共有產(chǎn)權(quán)住房征求意見稿中特別強調(diào)了對“新北京人”的同權(quán)意義，明確提出對 “新北京人”住房的分配比例應(yīng)不少于30%。從數(shù)量上來看，北京擁有大量工作穩(wěn)定卻沒有戶籍的家庭，當前，將新市民納入住房保障范圍，有利于引導部分需求由商品房轉(zhuǎn)向政策性商品住房，這無疑將大大緩解普通商品房市場的潛在需求壓力。
2.本輪調(diào)控政策的政策效應(yīng)
2017年，各線城市房價增速仍均較年均增速（2005年7月至2017年12月）有所上漲，且仍延續(xù)以往“一線城市房價增速高于二線、二線城市高于三四線”態(tài)勢，但二三線城市尤其二線城市價格增速上漲幅度明顯大于一線。例如，二線城市房價增速由年均3.69%漲至2017年的9.49%，上漲了近3倍，三四線城市房價增速由年均2.52%漲至2017年的4.59%，也上漲了近2倍，而一線城市由均值7.83%漲至11.97%，上漲幅度明顯小于二三線城市。與此同時，二線城市內(nèi)部出現(xiàn)了明顯分化。二線城市中，武漢、長沙、鄭州、廈門、杭州和南京等城市價格快速上漲，但成都和西安等城市價格漲幅不大。
值得關(guān)注的是，自2017年9月以來，一線城市中二手住宅價格增速出現(xiàn)大幅下降，二線城市價格增速也有所下降，但下降幅度小于一線城市。與一二線城市相反，三線城市住宅價格出現(xiàn)了上漲。造成這種分化的直接原因就是本輪調(diào)控中因城施策的短期臨時性政策。本輪調(diào)控中，一二線城市尤其一線城市的調(diào)控力度遠大于三四線城市，部分三四線城市還沒有出臺限購限貸政策。在這樣的背景下，導致部分資金溢出到三四線城市。另外，棚戶區(qū)改造及其貨幣化還起到了“踩油門”的作用，進一步刺激了三四線城市的房地產(chǎn)需求。雖然棚戶區(qū)改造是全國范圍實行的民生工程，但其城市分布并不均勻，主要以三四線城市為主，三四線城市占比高達87%。并且，2015年后棚戶區(qū)改造安置方式由傳統(tǒng)的實物安置轉(zhuǎn)向貨幣化安置。貨幣化安置，本質(zhì)上是以定向貨幣寬松的方式助力商品房去庫存。在棚戶區(qū)改造及其貨幣化帶動下，也進一步推動了三四線城市的住房銷售需求。
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