土地是房地產(chǎn)行業(yè)最基本的生產(chǎn)資料，也往往代表著一個(gè)區(qū)域未來(lái)的樓市走向。今年1-4月份，全國(guó)范圍內(nèi)土地市場(chǎng)所呈現(xiàn)出的態(tài)勢(shì)同去年截然不同，二線城市重新成為房企拿地主戰(zhàn)場(chǎng)，這似乎也意味著在未來(lái)一兩年內(nèi)，全國(guó)樓市格局將面臨一次新的調(diào)整。
二線城市“搶人”，引發(fā)房企重倉(cāng)投資
今年以來(lái)，二線城市重新成為房企奪地的主戰(zhàn)場(chǎng)。根據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從銷售額排名TOP 50房企今年前4個(gè)月拿地所在城市來(lái)看，二線城市廣受關(guān)注，占比達(dá)67%。而中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月21日，50大熱點(diǎn)城市賣(mài)地金額高達(dá)1.32萬(wàn)億元，同比上漲49%，其中，有46個(gè)城市土地出讓金超過(guò)100億元。
“從庫(kù)存規(guī)�？矗壳昂芏嗍�(huì)城市的庫(kù)存規(guī)模都出現(xiàn)了比較明顯的同比下跌，這也是此類城市近期政策調(diào)控中，明確提出積極增加供地補(bǔ)庫(kù)存的原因所在。”上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。其中最受關(guān)注的城市集中在中西部地區(qū)。
根據(jù)克而瑞的研究報(bào)告顯示：“TOP50房企拿地投資集中的城市以鄭州、重慶、長(zhǎng)沙、成都、武漢等地為主，這些城市出臺(tái)的‘引才政策’引起大量人口流入從而激發(fā)了購(gòu)房潛在需求。房企投資拿地也因此成為焦點(diǎn)。其中1-4月房企投資份額最多的城市是鄭州，碧桂園、融創(chuàng)、雅居樂(lè)等房企均在鄭州拿地�！�
不過(guò)，對(duì)于這一情況的出現(xiàn)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士并不感到意外。中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰表示：“二線城市‘搶人’背后不僅關(guān)乎宏觀層面，這是一場(chǎng)浪潮。是中國(guó)城市人群已經(jīng)出現(xiàn)了遷移意向。”可以說(shuō)，這樣的背景之下，房企進(jìn)入二線城市也是市場(chǎng)的必然選擇。
“對(duì)于房企而言，尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)的關(guān)鍵在于從經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景、人口流動(dòng)趨勢(shì)和房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)厲程度這三方面尋求最佳平衡點(diǎn)，隨著中國(guó)城市群經(jīng)濟(jì)圈的形成，眾多二線城市成為相互聯(lián)動(dòng)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)共同體，部分城市補(bǔ)上短板，在產(chǎn)業(yè)協(xié)同中取得領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也成為人口的流入地�！彼荚吹禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅就表示，今年的“人才大戰(zhàn)”加速精英人群的流入，奠定了樓市需求走熱的基礎(chǔ)�！岸�2016年‘9·30’開(kāi)始的新一輪緊縮調(diào)控，主要針對(duì)投資需求旺盛的一線城市，部分熱點(diǎn)的二線城市雖然也觸發(fā)樓市調(diào)控，但相比一線城市力度明顯偏輕，為樓市保留了一線生機(jī)，由此引來(lái)房企的重倉(cāng)投資。”
拿地更理性，溢價(jià)率趨于平穩(wěn)
與此前二、三線城市爆發(fā)的奪地大戰(zhàn)不同的是，房企的態(tài)度明顯要理性不少。與成交額仍然呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)相比，土地溢價(jià)率則出現(xiàn)了下滑。從熱點(diǎn)城市來(lái)看，土地溢價(jià)率基本平穩(wěn)，大部分城市溢價(jià)率均保持低位，基本上在10%左右，明顯低于2015-2017年平均30%的溢價(jià)率。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，這是由于樓市調(diào)控政策取得了成效。大城市通過(guò)配建的方式，適當(dāng)壓縮了溢價(jià)率。中小城市雖然也確實(shí)有高溢價(jià)的現(xiàn)象，但對(duì)于全國(guó)土地市場(chǎng)的影響相對(duì)有限。對(duì)此，這一輪的二線城市土地?zé)�，�?duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的影響是有限的。
“各地方城市在調(diào)控原則上均以‘房住不炒’為綱領(lǐng)，因此均采取了以限購(gòu)、限貸、限價(jià)為代表的措施，對(duì)新房市場(chǎng)的均價(jià)水平起到了有效控制�！惫惚硎�。
在這樣的大背景之下，房企在“沖規(guī)�！钡耐瑫r(shí)也開(kāi)始衡量成本與回款周期的問(wèn)題，不計(jì)代價(jià)的拿地和盲目擴(kuò)張勢(shì)必在未來(lái)造成土地成本的提升，從而影響銷售和回款周期。即使是對(duì)于需要做規(guī)模化的企業(yè)來(lái)說(shuō)也并非一個(gè)好的選擇。
房企更看好市場(chǎng)成長(zhǎng)性
去年房企搶地大戰(zhàn)的主陣地集中在三線城市，據(jù)某機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2017年50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長(zhǎng)了145%，樓面價(jià)同比增長(zhǎng)了53.9%。不過(guò)，這主要是受到一二線城市調(diào)控政策影響，產(chǎn)生了樓市輻射和溢出效應(yīng)。使得如廊坊、東莞、惠州這樣處于一線城市都市圈周邊地域城市獲益。
據(jù)新京報(bào)記者了解，從去年開(kāi)始的土地?zé)岽_實(shí)已經(jīng)傳導(dǎo)到了今年三線城市的樓市中。根據(jù)易居研究院5月17日發(fā)布的《100城市住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至2018年4月底，三四線去庫(kù)存周期為近9年最低，樓盤(pán)熱銷需要防范房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。
不過(guò)，三四線城市在短期利好釋放之后，市場(chǎng)回歸二線熱點(diǎn)城市也是必然選擇。一位中型房企品牌部門(mén)負(fù)責(zé)人向記者表示：“前兩年出現(xiàn)三四線城市投資熱潮一般是機(jī)會(huì)性。房企進(jìn)入三、四線是看區(qū)域的需求是否存在，但是這一需求總有觸頂?shù)臅r(shí)候，畢竟三四線是人口輸出而非導(dǎo)入型的城市。所以目前我們重點(diǎn)關(guān)注的還是一二線城市的土地。就大多數(shù)房企而言，一二線一直是主戰(zhàn)場(chǎng)。 ”
嚴(yán)躍進(jìn)也表示�！敖诓糠质�(huì)城市的人才導(dǎo)入政策，進(jìn)一步改變了房企的拿地思路。從趨勢(shì)上看，二線城市是拿地的主戰(zhàn)場(chǎng)，尤其是一些地鐵建設(shè)項(xiàng)目周邊的土地。從這個(gè)角度看，房企還是愿意去拿地的。另外很關(guān)鍵的一點(diǎn)是，部分二線城市的成長(zhǎng)性要超過(guò)一線城市和三線城市，所以房企的投資方面會(huì)比較樂(lè)觀�！�
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