在地方財稅制度創(chuàng)新和配套改革層面，至少需積極探索和推進與構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長效機制密切相關(guān)的以下四大方面的基礎(chǔ)性制度建設(shè)。
土地制度：完善地票、土地收儲、多規(guī)合一、招拍掛
土地的開發(fā)利用是形成城鎮(zhèn)不動產(chǎn)的先決條件。在與房地產(chǎn)業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的土地要素視界之內(nèi)，需于我國基本農(nóng)田“占補平衡”機制保障下，激活集體土地市場、優(yōu)化城鎮(zhèn)土地供應(yīng)，構(gòu)建可持續(xù)的房地產(chǎn)土地供給制度。土地供應(yīng)難題是當前房地產(chǎn)困局的重要原因之一，關(guān)鍵是以制度創(chuàng)新調(diào)動土地供應(yīng)潛力和市場活力，多渠道增加土地供給。
一是改革土地制度，借鑒重慶“地票”制度改革試點經(jīng)驗，激活集體土地市場。賦予農(nóng)民長期的土地使用權(quán)，并以占補平衡大前提下的“地票”式市場交易形成，調(diào)動遠離城鄉(xiāng)結(jié)合部農(nóng)民復墾積極性和使他們共享城鎮(zhèn)化發(fā)展的土地溢價收益，建立以土地使用權(quán)為核心的土地產(chǎn)權(quán)體系，弱化所有權(quán)，允許集體土地建設(shè)用地使用權(quán)在符合國家法規(guī)的前提下自由流轉(zhuǎn)（包括入股），合理有效解決城鎮(zhèn)化進程中擴大建成區(qū)所需的增加土地供給的來源問題。
二是優(yōu)化土地規(guī)劃，并以土地收儲制度確保土地可持續(xù)供給。應(yīng)按照“規(guī)劃先行，多規(guī)合一”的原則，致力于實現(xiàn)土地開發(fā)利用規(guī)劃與城鄉(xiāng)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局、公共交通、公共事業(yè)環(huán)境保護等等各類規(guī)劃的有機結(jié)合，以建設(shè)“人為中心的城市化”為目標，保障人人住有所居的目標落實于高水平總體規(guī)劃的施行之中，動態(tài)優(yōu)化調(diào)節(jié)居住、工商業(yè)和公用事業(yè)不動產(chǎn)的匹配關(guān)系。三是改革完善現(xiàn)行土地一級開發(fā)批租制和招拍掛制度，平抑土地價格。土地招拍掛單一競價拍賣制度，在土地自然絕對壟斷前提下，很容易把價格輪輪推高等問題，可考慮將一次性批租制改為年租制，并且對“招拍掛”實行“限房價競地價”等新方式，促使土地價格沉穩(wěn)化。地方財政的基金預(yù)算，應(yīng)當涵蓋轄區(qū)內(nèi)的一切土地批租收入，并成為對其實施規(guī)范化管理與有效多重監(jiān)督的載體。
住房制度：優(yōu)化雙軌統(tǒng)籌
住房制度改革經(jīng)歷多年實踐，已有相對清晰的基本經(jīng)驗，各地必須建立保障房、商品房供給“雙規(guī)統(tǒng)籌”，多主體供給、多渠道保障、租購并舉，既體現(xiàn)效率又維護公平的住房供應(yīng)制度。政府在住房領(lǐng)域的首要任務(wù)，是以財政資金和政策性融資機制為后盾牽頭組織好保障性住房軌道上的有效供給，在總結(jié)已有經(jīng)驗教訓基礎(chǔ)上，把保障房具體形式集中于對最低收入階層的“公租房”和適合于收入夾心層的“共有產(chǎn)權(quán)房”，排除其他的五花八門、極易產(chǎn)生扭曲和套利弊端的“經(jīng)濟適用房”的種種具體形式。
一是要加快優(yōu)化公共住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃，適當提高公共住房比重，根據(jù)地方轄區(qū)具體房源情況掌握好公共租房供給以財政資金“補磚頭”與“補人頭”的選擇與權(quán)衡關(guān)系。二是出臺切實舉措發(fā)展房屋租賃市場，如允許承租人可以使用住房公積金付租金，降低房屋租賃的增值稅負擔，個人基本生活需要的房屋租金可以抵扣個人所得稅等。三是在教育、醫(yī)療方面落實租售同權(quán)的配套制度安排。把保障性住房托底的事情做好，解決商品房供應(yīng)問題，就應(yīng)更多地依靠市場，核心思路在于雙軌統(tǒng)籌框架下建立“多主體供給、多渠道保障、統(tǒng)籌兼顧”的住房供應(yīng)制度體系，既體現(xiàn)效率，提升供應(yīng)能力和質(zhì)量，又能照顧公平，實現(xiàn)全體社會成員住有所居，在全面覆蓋基本住房需求的同時，也兼顧熱點城市中高收入人群的改善性需求。
投融資制度：商業(yè)性政策性協(xié)調(diào)配合、機制創(chuàng)新。
包括住房的房地產(chǎn)業(yè)供給品的形成，需要國土開發(fā)和不動產(chǎn)投 資建設(shè)的大規(guī)模資金投入，相關(guān)的投融資制度改革創(chuàng)新至關(guān)重要。在各地亟應(yīng)建立商業(yè)金融和政策金融協(xié)調(diào)呼應(yīng)的房地產(chǎn)投融資制度，以及個人住房金融制度，“雙軌”協(xié)同發(fā)揮合力助推多層次住房供給體系建立。
一是要構(gòu)建多層次的住房金融體系，合理發(fā)展商業(yè)性住房金融，開發(fā)夯實政策性住房金融機制，探索發(fā)展互助儲蓄型金融。對于中高端收入人群對應(yīng)的商業(yè)性住房金融，可以逐步放開信托公司、保險公司、財務(wù)公司等的準入，破除商業(yè)銀行的過度壟斷，促進競爭，放開融資形式、融資條件、利率等，允許金融機構(gòu)按照市場化原則提供靈活多樣的住房金融產(chǎn)品。對于政策性住房金融，要聚焦建立起一套針對中低收入群體、特殊困難群體的金融支持制度，如對住房公積金制度改革調(diào)整為真正的政策性金融制度體系，探索由政策性金融機構(gòu)接手保障性住房的投融資（包括PPP項目建設(shè)中可納入的保障性住房）。可借鑒國外住房儲蓄銀行的經(jīng)驗，在大中城市建立儲蓄性住房金融機構(gòu)，通過互助融資，為成員間的住房需求提供支持。
二是在住房金融市場發(fā)展中，積極支持發(fā)展住房貸款證券化產(chǎn)品，探索REITs（房地產(chǎn)投 資信托基金）的發(fā)展，培植住房金融的二級市場，拓寬資金籌集渠道。并優(yōu)化回報機制。
三是在當前階段，面對“冰火兩重天”的市場分化格局，在“火”的一、二線城市看重“金融去杠桿”的同時，在“冰”的不少三、四線城市還需酌情配之以“加杠桿”措施（包括商業(yè)性、政策性雙軌）以利“去庫存”。
四是在住宅項目建設(shè)、小區(qū)開發(fā)，乃至包含多類型住宅的地方轄區(qū)內(nèi)連片開發(fā)項目的建設(shè)中，積極、規(guī)范地引入PPP（政府與社會資本合作）創(chuàng)新機制，以少量的政府付費“四兩撥千斤”地拉動、引致民間資本、企業(yè)資金、商業(yè)性信貸資金進入相關(guān)投融資領(lǐng)域，并帶來政府、企業(yè)、專業(yè)機構(gòu)“1+1+1>3”式的績效提升效果。
房地產(chǎn)稅制度：健全體系，攻堅突破。
廣義的房地產(chǎn)稅指與房地產(chǎn)相關(guān)的一切稅收，狹義的房地產(chǎn)稅特指住房保有環(huán)節(jié)的稅收。構(gòu)建激勵相容的房地產(chǎn)稅收制度，形成公平合理的、社會共享的土地增值收益分配制度，是事關(guān)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控具有治本水平、促使業(yè)界實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展長效機制的十分重要、無可回避的基礎(chǔ)性制度建設(shè)，也是改革中和地方稅體系建設(shè)中一塊難啃的“硬骨頭”。
從理論和實踐的結(jié)合看，關(guān)于房地產(chǎn)增值收益的分配，是房地產(chǎn)經(jīng)濟制度的一個核心難題所在。“土地漲價歸公”的分配，現(xiàn)實中應(yīng)處理為適當兼顧各方的“漲價分成”。關(guān)于土地增值收益的分配，理論界有兩種主流觀點，一個是“漲價歸公”，另一個是“漲價歸私”。完全的“漲價歸公”、“漲價歸私”都不盡合理，土地的增值主要源于政府牽頭對公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入，所帶來的公共服務(wù)水平提高而產(chǎn)生的物業(yè)升 值。但也不能否認，土地的增值與私人投 資和各個微觀主體相互影響所帶來的“軟件”（服務(wù)等需匹配的環(huán)境、文化因素等）改善也分不開。因此，土地增值收益的分配，根本的做法還是公私兼顧、社會共享。而實現(xiàn)這一兼顧和共享的目標，建立現(xiàn)代化的房地產(chǎn)稅收制度（成為政府與居民的激勵相容制度交匯點），引導土地財政向稅收財政過渡，顯得尤為重要。因此，需要從以下幾個方面著手，構(gòu)建適應(yīng)現(xiàn)代市場經(jīng)濟體系長治久安要求的房地產(chǎn)稅收制度。
第一，降低交易環(huán)節(jié)稅費，減輕交易成本，減少對房價的“助漲助跌”效應(yīng)。具體考慮至少應(yīng)有四個方面的措施。一是在營改增全覆蓋之后，創(chuàng)造條件按時適當降低增值稅稅率，簡并稅率檔次，同時盡可能減少免稅、先征后退等稅收**政策；二是降低交易環(huán)節(jié)稅負，可將契稅平均稅率降低至1%左右，維持較低稅負水平；三是簡化稅制結(jié)構(gòu)，將土地增值稅合并至增值稅，將城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅等并入未來的房地產(chǎn)稅；四是清理房地產(chǎn)收費，能夠取消的取消，能夠降低的降低。
第二，在住房保有環(huán)節(jié)實施房地產(chǎn)稅改革，立法先行，按照房市場評估值確定稅基，對地方政府充分授權(quán)，區(qū)別不同情況，分步實施。這一改革關(guān)系到以利益引導各方預(yù)期的房地產(chǎn)市場抑制炒作機制建設(shè)，可促使土地財政順利轉(zhuǎn)換、地方政府職能合理轉(zhuǎn)變與地方財源建設(shè)相內(nèi)洽，以及地方治理的法治化、也與優(yōu)化再分配、推進廣大百姓共同富裕進程相關(guān)。根據(jù)現(xiàn)實生活的“問題導向”和黨的十八屆三中全會關(guān)于加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革、2020年前落實稅收體系的稅收法定工作，以及十九大關(guān)于加快建設(shè)地方稅體系的系列指導方針，房地產(chǎn)稅立法及改革的積極推出勢在必行。建議改革過程中，一是借鑒上海、重慶兩地試點經(jīng)驗，一開始可適當“柔性切入”，力求先建成制度框架，制度設(shè)計方面要充分考慮中國社會對此改革的可接受性，制定包容、開明的稅基扣除和稅收豁免政策，通過立法搭建制度框架后，在部分“火”的城市先行而“冰”的城市可從容等待以后的合適時機跟進。開征房地產(chǎn)稅的同時，可明確立法規(guī)范個人房產(chǎn)土地使用權(quán)70年到期后可續(xù)期，即轉(zhuǎn)為永久使用權(quán)；不動產(chǎn)信息登記及聯(lián)網(wǎng)、房屋價值評估機制、個人納稅申報制度建設(shè)等，均需匹配到位，確保房地產(chǎn)稅順利落地。
第三，改革中將土地增值稅并入增值稅后，將集體土地建設(shè)開發(fā)納入征稅范圍，以出讓、抵押、租賃、入股等方式有償轉(zhuǎn)讓集體建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)繳納土地增值稅，從而使國家以稅收的方式參集體土地收益分配。
第四，完善個人所得稅制度。推動個人所得稅綜合與分類相結(jié)合改革，對個人及家庭購買首套或者改善型住房的抵押貸款利息，允許按照個人或家庭年度收入的一定限額在個人所得稅前扣除；對有能力有條件有意愿的中等偏下“夾心層”家庭購買共有產(chǎn)權(quán)住房或租賃房屋，可規(guī)定其購房支出或租金支出，在合理的范圍內(nèi)允許個人所得稅前予以扣除。集體土地準予流轉(zhuǎn)后，應(yīng)將個人轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)收入，納入個人所得稅的征稅范圍。
未來可望穩(wěn)定運行并逐步培養(yǎng)成為地方政府主力型支柱財源的房地產(chǎn)稅，以及必將積極構(gòu)建的完整地方稅體系為重要制度支撐條件，從而在“治本”層面上改造“土地財政”概念下，過多依靠一次性土地批租收入的短期行為模式，改善地方政府層面財源建設(shè)基本局面，并促使各地房地產(chǎn)調(diào)控困境得到“經(jīng)濟手段為主”機制生成后的有效破解，達成標本兼治的長效機制。
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