城市發(fā)展模式帶來的挑戰(zhàn)性問題。
住房商品具有典型的異質(zhì)性和“宜居”評價的復(fù)雜性，其價格不僅取決于住宅本身的建筑質(zhì)量、戶型結(jié)構(gòu)、面積、朝向等，而且與社區(qū)環(huán)境、城市布局、空間區(qū)位、設(shè)施配套等一切與人居相關(guān)的社會、經(jīng)濟、環(huán)境因素息息相關(guān)。這些因素可簡稱為“地段”因素。
城市住房問題與城市地段代表的多種構(gòu)成要素有關(guān)，這是住房有別于其他商品的基本特征之一。雖然目前住房問題的主要矛盾是快速城市化等造成的供求數(shù)量失衡，但對住房供求的“空間失配”問題也亟需重視。住房供給并非單純的數(shù)量問題，它還包含與城市功能區(qū)布局、交通聯(lián)系、服務(wù)設(shè)施配套等息息相關(guān)的結(jié)構(gòu)優(yōu)化問題。城市住房市場客觀上呈“板塊化”分布，其主要原因是住房本身的高度差異化——由其地理位置、環(huán)境品質(zhì)、交通便利性、社會基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)網(wǎng)點配套等條件而分化為次級子市場，體現(xiàn)為板塊內(nèi)部的“均質(zhì)性”和外部的“異質(zhì)性”并存。板塊化即是一種“地段”有別的空間分割現(xiàn)象，是導(dǎo)致住房供求易出現(xiàn)“空間失配”的重要原因！
充分認識這種與地段因素相關(guān)的各類住房“空間粘性”特征，也就要充分重視住房市場中的價格機制失靈。從原理上說，如果土地供給充分，在長時期里，價格機制會引導(dǎo)住房供求總量與結(jié)構(gòu)的平衡并且平抑房價；但由于存在“優(yōu)勢區(qū)位土地短缺與自然壟斷”和“空間粘性”，短中期內(nèi)乃至黃金地段在長期內(nèi)，很難改善供求關(guān)系。城市中的優(yōu)勢區(qū)位土地總是短缺的，當房價上漲時，雖然有些城市可以擴大土地供給，但可能主要分布在城市外圍，短期內(nèi)很難形成對中心區(qū)優(yōu)勢區(qū)位土地上供給物的替代。并且住房建造周期很長，從獲得土地到最終形成住房供給往往需要好幾年時間，因此雖然房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤率會促使大量資本集聚，但短期擴大供給殊非易事，短期游資會更青睞于在交易環(huán)節(jié)快進快出，客觀上形成抬升投 資和投機需求的炒作，從而進一步加劇供求矛盾。
面向未來，應(yīng)探求和遵循城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律，以多樣化、合理分布的城市發(fā)展模式，提高我國城市的可持續(xù)發(fā)展能力，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌中心城區(qū)改造和新城新區(qū)建設(shè)，以加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，有效預(yù)防和治理“城市病”。完善城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，提升社會服務(wù)和居住服務(wù)水平，增強城市承載能力，增強城市經(jīng)濟、基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、資源環(huán)境對人口集聚的支撐作用，其中一個“托底”的事項，就是以“因地制宜”的解決方案切實將保障性住房等基本公共服務(wù)，合理有效地覆蓋城鎮(zhèn)區(qū)域，并以中高端住房保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅，阻遏過度投機的“炒房”，形成包容性發(fā)展模式。
土地供應(yīng)制度以及財稅制度變革方面的考驗。
在土地制度方面，我國于改革開放以來，尤其是近十多年逐漸暴露出諸多問題。同時，地方政府對房地產(chǎn)領(lǐng)域的財稅收入依賴嚴重。此外，中國地方政府融資平臺利用土地向銀行抵押貸款等各種形式舉借的債務(wù)超過10萬億元，這種情況近年來進一步加劇。
土地批租收入（出賣土地使用權(quán)收入）被部分地方政府看作重要的收入來源，客觀上是極不均衡地形成了地區(qū)之間差距懸殊的土地出讓收入。不同年度和階段上收入規(guī)模的跳躍性亦十分嚴重。因此，必須通過改革和完善財稅體制，健全地方稅體系，消解地方政府產(chǎn)生“土地財政”短期行為的內(nèi)在深層原因，從中長期考慮亟需以合理穩(wěn)定的房地產(chǎn)稅替代不可持續(xù)的“土地批租”收入的地方主體財源地位，形成一種由各地全面考慮多種因素基礎(chǔ)上的正確、理性的財源建設(shè)解決方案。
構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展長效機制
以上六個方面的分析雖仍不夠全面，但已可使我們概括認識住房市場調(diào)控與政策優(yōu)化和相關(guān)改革所面臨困境的成因。在多年經(jīng)驗教訓(xùn)的總結(jié)之后，近兩年中央明確指出，打造房地產(chǎn)業(yè)長期健康發(fā)展的長效機制，需主要依靠推進相關(guān)的基礎(chǔ)性制度建設(shè)。因此，至少包括土地制度、住房制度、投融資制度和房地產(chǎn)稅費制度在內(nèi)的相關(guān)基礎(chǔ)性制度體系的配套改革，便成為治本之道、當務(wù)之急。
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