近年來(lái)，中國(guó)一些大中城市的住房?jī)r(jià)格水平出現(xiàn)快速攀升，房?jī)r(jià)收入比走高，越來(lái)越多的進(jìn)城務(wù)工人員和不少城市“收入夾心層”人員，難以從市場(chǎng)上獲得他們支付能力“承擔(dān)得起”的住房。住房市場(chǎng)的供求矛盾、特別是帶有結(jié)構(gòu)性特征的住房條件“兩極分化”式的社會(huì)分層和社會(huì)成員的不動(dòng)產(chǎn)配置狀況兩極懸殊，使社會(huì)矛盾問(wèn)題隨之加劇。而且，房地產(chǎn)領(lǐng)域投 資客觀的“高收益”，形成了對(duì)于資源要素的強(qiáng)大吸引力，使制造業(yè)等其他“實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的吸引力相形見(jiàn)絀，進(jìn)而帶來(lái)的是要素流動(dòng)中產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的失衡，以及在中心區(qū)域“留住人才”越抬越高的房?jī)r(jià)成本等等。
如具體地考察分析影響住房?jī)r(jià)格與住房不動(dòng)產(chǎn)配置的相關(guān)因素，不僅有房地產(chǎn)市場(chǎng)供需變動(dòng)的短期因素，更有影響供需力量的長(zhǎng)期、綜合因素，包括城鎮(zhèn)化加快、社會(huì)分配差距拉大、房地產(chǎn)過(guò)度金融化、土地供應(yīng)的約束條件收緊和不動(dòng)產(chǎn)溢價(jià)的調(diào)節(jié)機(jī)制薄弱等�？梢哉f(shuō)，我國(guó)住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的困境，集中而典型地映射了我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和社會(huì)變遷中的深層次、綜合性、全局性的矛盾和問(wèn)題，體現(xiàn)了改革深水區(qū)“攻堅(jiān)克難”的挑戰(zhàn)性與艱巨性。
調(diào)控與政策優(yōu)化的困境分析
城鎮(zhèn)化因素推動(dòng)住房供需互動(dòng)中的“供不應(yīng)求”與房?jī)r(jià)上揚(yáng)。
改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率年均提高1個(gè)百分點(diǎn)以上；2000年以來(lái)，約年均提高1.36個(gè)百分點(diǎn)，常住人口城鎮(zhèn)化率從1978年的17.9%上升至2012年的52.57%，2017年底進(jìn)一步提高到為58.52%，但戶籍人口的城鎮(zhèn)化率還僅為42.35%。根據(jù)世界各國(guó)城市化的一般規(guī)律，可知當(dāng)前我國(guó)仍處在城鎮(zhèn)化率30%-70%的快速發(fā)展期之內(nèi)。新型城鎮(zhèn)化的核心問(wèn)題，是要有序推進(jìn)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口的市民化。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年以來(lái)，全國(guó)農(nóng)業(yè)人口落戶城鎮(zhèn)的數(shù)量平均每年要達(dá)到900萬(wàn)人以上，再加上并不落戶但卻在城鎮(zhèn)常住和工作的流動(dòng)人口，這一部分社會(huì)成員的住房需求十分龐大。未來(lái)30年，估計(jì)我國(guó)的城鎮(zhèn)化過(guò)程中，將有3-4億農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移至城市。
住房是附著于土地上的，而“地皮”在城鎮(zhèn)中心區(qū)具有特別的稀缺性和自然壟斷性，自然會(huì)使房與地合成的“不動(dòng)產(chǎn)”市場(chǎng)價(jià)格走高。在這種背景下，中心建成區(qū)域的住房“供不應(yīng)求”并使房?jī)r(jià)形成“上揚(yáng)曲線”，帶有長(zhǎng)期趨勢(shì)特征，僅靠住房市場(chǎng)商品房的供給，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決規(guī)模日益龐大的城市低中端收入人群“住有所居”的住房有效供給問(wèn)題，同時(shí)由于大量低中端購(gòu)買(mǎi)力的“房奴”式拼命擠入，房?jī)r(jià)的大幅上漲之勢(shì)也更不易遏制，十分需要建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，推動(dòng)形成總量趨于基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，房?jī)r(jià)、房租水平與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，以有效保障城鎮(zhèn)常住人口的合理住房需求。
人口總量與結(jié)構(gòu)變化：總規(guī)模上升、家庭“小型化”和老齡化對(duì)供需關(guān)系形成不同影響。
人口是房地產(chǎn)需求的基礎(chǔ)性因素，一個(gè)國(guó)家的住宅需求量主要是根據(jù)這個(gè)國(guó)家的人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)和家庭分裂速度決定的。人口總量、家庭結(jié)構(gòu)、地域集聚特征是影響住房需求的長(zhǎng)期因素。我國(guó)仍處在總?cè)丝诘纳仙齾^(qū)間，但未來(lái)會(huì)達(dá)峰值而轉(zhuǎn)為相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)，估計(jì)未來(lái)中國(guó)人口總規(guī)模的峰值將在14.4億人左右。伴隨人口增長(zhǎng)，我國(guó)住宅新房竣工面積也從2000年底的18948萬(wàn)平方米上升到2014年的80868萬(wàn)平方米，其間“翻了兩番”。這個(gè)趨勢(shì)與人口對(duì)住房提出的“剛性需求”密切相關(guān)，同時(shí)也與中國(guó)步入“中等收入”社會(huì)而必然產(chǎn)生的大基數(shù)人口對(duì)住房提出的“改善性需求”有關(guān)。人口數(shù)量的逐年增加極大地刺激新增基本需求、改善性需求合成的住房總需求的上升。同時(shí)，中國(guó)的家庭人口平均數(shù)已從1990年的3.96人/戶下降到了2008年的2.96人/戶，并在不斷的下降中，國(guó)家有關(guān)部門(mén)調(diào)查結(jié)果顯示，2015年中國(guó)城鎮(zhèn)的戶人口平均規(guī)模已下降到2.63人。這種家庭向“小型化”的裂變，自然也會(huì)對(duì)住房需求的上升帶來(lái)可觀的影響。
當(dāng)然，同時(shí)也應(yīng)看到，我國(guó)人口撫養(yǎng)比自1964年開(kāi)始，就進(jìn)入持續(xù)下降階段，即進(jìn)入人口紅利時(shí)代，這種變化趨勢(shì)持續(xù)到2013年左右而告結(jié)束，人口老齡化速度加快，中國(guó)從“人口紅利期”轉(zhuǎn)為“人口負(fù)債期”，與此相關(guān)全社會(huì)“老齡化”及儲(chǔ)蓄率的降低，可能帶來(lái)的是未來(lái)對(duì)住房需求的下降，以及對(duì)住房?jī)r(jià)格的降低影響。
1991-2009年近二十年間，中國(guó)的購(gòu)房適齡人口總數(shù)從3.45億增長(zhǎng)到4.65億，增幅為34.8%，其間全國(guó)普通商品住宅價(jià)格從每平米756元增長(zhǎng)到4474元，考慮通貨膨脹因素的影響，增幅為392%。但從2015年之后，適齡購(gòu)房人口數(shù)開(kāi)始呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。按人口老齡化進(jìn)程推算，30年后，在其他因素不變的情況下，我國(guó)城市將可能空出一億套以上的商品住房。隨著人口出生率下降，中國(guó)人口進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)時(shí)期，適齡購(gòu)房人口總數(shù)將持續(xù)減少，很多城市將很難再有新增的住房需求。雖然會(huì)有一些更新、改善房產(chǎn)的需求，但總體上那時(shí)除少數(shù)人口聚集效應(yīng)仍十分顯著的大城市外，一般城市的住房將會(huì)出現(xiàn)普遍過(guò)剩。中國(guó)家庭規(guī)�！靶⌒突壁厔�(shì)會(huì)在未來(lái)幾十年內(nèi)于一定程度上抵消人口下降帶來(lái)的影響，但這一因素的作用畢竟是有限的。顯然，在不同階段，政府的相應(yīng)政策有必要作出動(dòng)態(tài)的優(yōu)化組合，引導(dǎo)人口與住房供需的變化。
社會(huì)收入分配和不動(dòng)產(chǎn)配置的失衡與秩序紊亂，加劇住房矛盾。
在收入分配差距擴(kuò)大的發(fā)展過(guò)程中，如不在人們更多擁有財(cái)產(chǎn)性收入的同時(shí)，配之以必要的“抽肥補(bǔ)瘦”式的再分配調(diào)節(jié)，則會(huì)助長(zhǎng)“兩極分化”。2012年我國(guó)居民收入的基尼系數(shù)已高達(dá)0.474，此后有所下降，2015年為0.462，但仍屬于一般可判斷為明顯“過(guò)高”的狀態(tài)，高于0.4的國(guó)際警戒線。同時(shí)，研究發(fā)現(xiàn)，與其他收入形式相比，城鎮(zhèn)居民財(cái)產(chǎn)性收入分布的基尼系數(shù)是最高的，而且近年來(lái)對(duì)總收入差距的影響也在迅速擴(kuò)大。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，財(cái)富的兩極分化通常也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入的分化情況。
基于中國(guó)財(cái)富分布和收入分配的情況，房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于占人口大概10%到15%的富人而言并不貴——這是相應(yīng)于其房?jī)r(jià)收入比而言。當(dāng)能夠負(fù)擔(dān)購(gòu)房支出的這些階層只占總?cè)丝诘囊恍〔糠謺r(shí)，又恰值城鎮(zhèn)化加速、人口規(guī)模上升、改善性需求快速形成、住房總體上供不應(yīng)求的發(fā)展階段，再加上住房商品化改革不可避免地推出，使商品房在市場(chǎng)上通過(guò)房?jī)r(jià)上升機(jī)制在更大覆蓋面上具有了投 資品屬性，而不止于消費(fèi)品屬性。此時(shí)，房?jī)r(jià)上升的驅(qū)動(dòng)力更多是部分高端收入人群的投 資、資產(chǎn)和金融變量，包括“炒房”資金的力量，而不是總計(jì)的社會(huì)消費(fèi)和收入變量。
經(jīng)過(guò)多輪高漲，我國(guó)的房地產(chǎn)可說(shuō)在不小程度上脫離了居住的基本功能，而異化成投 資工具和投機(jī)熱門(mén)。一方面，高收入者或部分中等收入者通過(guò)大量購(gòu)房置業(yè)投 資，在過(guò)去的房?jī)r(jià)上揚(yáng)過(guò)程中進(jìn)入財(cái)富增值通道，其財(cái)產(chǎn)迅速積累，財(cái)富效應(yīng)不斷放大。在這部分人的收入結(jié)構(gòu)中，財(cái)產(chǎn)性收入占據(jù)了很大乃至絕大部分，遠(yuǎn)超工資性收入；另一方面，低收入者或部分中等收入者由于無(wú)力購(gòu)買(mǎi)、持幣觀望，或者花掉積蓄、貸款購(gòu)房用于居住，也就沒(méi)有機(jī)會(huì)進(jìn)入財(cái)富上漲通道，因?yàn)檫@部分人群的收入結(jié)構(gòu)主要是工資性收入占主體，于是在房?jī)r(jià)的上揚(yáng)過(guò)程中，因貨幣貶值而其關(guān)聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)財(cái)富的相對(duì)地位，會(huì)進(jìn)一步受損。由于房?jī)r(jià)上漲的速度超過(guò)工資上漲的速度，結(jié)果導(dǎo)致低收入者依然是低收入者，一部分中等收入者也因購(gòu)買(mǎi)高價(jià)的居住性住房而成了實(shí)質(zhì)上的低收入者。
房地產(chǎn)屬性的日愈金融化助長(zhǎng)泡沫。
住房是必需的消費(fèi)品，又是基礎(chǔ)、大宗的跨期消費(fèi)品，同時(shí)也可以成為資本品，當(dāng)作投 資、炒作的對(duì)象和取得貸款的抵押品。特別是在我國(guó)居民投 資渠道有限的情況下，流動(dòng)性充�；蚍簽E的時(shí)候，住房更會(huì)首當(dāng)其沖被作為投 資或投機(jī)的對(duì)象。從靜態(tài)收益率比較看，由于近年來(lái)務(wù)工人員向大中城市流動(dòng)趨勢(shì)進(jìn)一步增加，以及每年規(guī)模龐大的大學(xué)畢業(yè)生等新增就業(yè)人口，使得大中城市的住房租賃需求持續(xù)普遍上漲。從動(dòng)態(tài)看，由于在中長(zhǎng)期趨勢(shì)上中國(guó)大部分城市的房地產(chǎn)價(jià)格都在上漲，使房地產(chǎn)投 資在“倒手”出售形式上更是產(chǎn)生了較大的資產(chǎn)溢價(jià)收益。利益驅(qū)動(dòng)在“羊群效應(yīng)”和“金融化”的共同作用下，以很快的速度表現(xiàn)為投 資、投機(jī)交易的增長(zhǎng)，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的非理性需求。
與此同時(shí)，近年來(lái)，我國(guó)廣義貨幣M2呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，金融市場(chǎng)流動(dòng)性曾呈現(xiàn)持續(xù)寬松狀態(tài)，M2與名義GDP的比值在不斷上升。2003年以來(lái)，外匯占款快速增加導(dǎo)致貨幣供應(yīng)量的被動(dòng)釋放。M2的快速增長(zhǎng)中，流動(dòng)性在利益驅(qū)動(dòng)下更多流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也客觀上產(chǎn)生了一定的支持上漲趨勢(shì)的作用。M2的增加，使得房地產(chǎn)商從銀行獲得貸款的可能性增加，潛在購(gòu)房者流動(dòng)性約束下降，從而對(duì)房地產(chǎn)需求更為旺盛和新項(xiàng)目投 資決策更為積極和擴(kuò)張沖動(dòng)，產(chǎn)生相當(dāng)大的互動(dòng)影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格抬升。個(gè)人住房按揭貸款和住房抵押貸款再購(gòu)房，也都擴(kuò)張了需求，都會(huì)拉升房地產(chǎn)價(jià)格；而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，則緩解了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)主體的資金壓力。由于房地產(chǎn)具有建設(shè)周期長(zhǎng)，自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)以及土地供給有限等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)短期供給是缺乏彈性的，房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，主要受城鎮(zhèn)化加快背景下其他因素加入的有支付能力的需求向上變動(dòng)的影響。
總之，在居民投 資渠道有限情況下，商品房投 資成為比存款利息收入高而風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小、且不需要太多專業(yè)技術(shù)與管理能力的“最佳投 資選擇”�，F(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)投 資與金融的機(jī)制性結(jié)合，更以“金融化”使其能量放大，投 資收益可觀，同時(shí)也在積累和放大“泡沫”，即積累著不良的投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)因素。
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