影響房價(jià)的因素有很多，但是從長中短三個(gè)時(shí)期來看，對(duì)于房價(jià)影響最大的因素分別是金融、土地和人口。其實(shí)，這并不難理解，就拿人口來說，未來一個(gè)地區(qū)只有人口不斷增加，才會(huì)持續(xù)產(chǎn)生購房的需求，如果人口不增長或者出現(xiàn)下降，那么這個(gè)地區(qū)的購買力也必定降低，而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來。試想，如果房子沒人買了，或者買到房之后沒人租了，也賣不出去，那么該地區(qū)的樓市必然受到重挫。
2018年已經(jīng)過去了三分之一，但是從2016年開始的房價(jià)上漲的勢(shì)頭依然存在。雖然上漲的幅度已經(jīng)大為降低，但大部分三四線城市的房價(jià)仍處于漲勢(shì)。迫于房價(jià)上漲的壓力，越來越多的城市加入到樓市調(diào)控的行列，并且調(diào)控的力度不斷加大，限購區(qū)域增加，限價(jià)政策從緊，限售期限延長已經(jīng)成為各地樓市調(diào)控的主要措施。伴隨著樓市調(diào)控的收緊，個(gè)人房貸利率也在不斷上漲，據(jù)融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國個(gè)人首套房的房貸利率已經(jīng)連續(xù)16個(gè)月上漲。
相對(duì)于過去，想必大家更關(guān)注未來樓市的走向。5月15日上午，中國社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所與社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布了《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.15（2018）》。報(bào)告展望了2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并就中長期的樓市走向進(jìn)行了預(yù)判。
首先，樓市調(diào)控將以“穩(wěn)”為主。其實(shí)這不難看出，從近期住建部接連約談部分城市就可以看出，一旦地方房價(jià)有異動(dòng)，就會(huì)引發(fā)主管部門的高度關(guān)注。經(jīng)過一年多的樓市調(diào)控，一二線城市的房價(jià)同比已經(jīng)出現(xiàn)回落，而三四線城市的漲幅收窄，如果現(xiàn)在出現(xiàn)調(diào)控放松，那么勢(shì)必會(huì)引發(fā)房價(jià)的報(bào)復(fù)性反彈，這將導(dǎo)致之前的調(diào)控成果沒有任何成效。但是如果全國調(diào)控政策一刀切，則將影響部分城市的發(fā)展，尤其是一些小城市還存在去庫存的任務(wù)。因此，樓市調(diào)控“穩(wěn)”為主，因地制宜，保持調(diào)控政策的穩(wěn)定性和持續(xù)性，將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律。
其次，是個(gè)人房貸利率仍可能上調(diào)。雖然個(gè)人首套房的房貸利率已經(jīng)連漲16個(gè)月，但是總的來看，幾年的房貸利率仍然處于較低水平，主要是因?yàn)榛鶞?zhǔn)利率不高。在未加息以及全國房價(jià)仍處于漲勢(shì)的情況下，個(gè)人房貸利率上調(diào)，不但可以從金融端調(diào)控達(dá)到降杠桿的目的，還能在一定程度抑制投機(jī)性需求。
第三，對(duì)于中長期的樓市發(fā)展，中科院認(rèn)為未來買房的人會(huì)減少。之所以得出以上結(jié)論，判斷依據(jù)為以下兩點(diǎn)：一是近幾年全國結(jié)婚人口持續(xù)加速下降，2014至2016年分別比上年減少約40.2萬對(duì)、82.0萬對(duì)、81.9萬對(duì)。結(jié)婚的人少了，也就意味著住房剛性需求的減少。二是我國城鎮(zhèn)人均住房面積增加。數(shù)據(jù)顯示，2016年我國城鎮(zhèn)人均住房面積為36.6平方米，未來住房改善需求增長也將減少。而中長期購房需求的減少，也將對(duì)房價(jià)產(chǎn)生一定的影響。
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