改革開放以來，在經(jīng)濟(jì)高速增長與市場旺盛需求的多輪驅(qū)動下，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛。但隨著近年來經(jīng)濟(jì)增長放緩、市場需求下降、購房政策收緊與經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、金融土地約束政策出臺、供給側(cè)改革去庫存力度加大等多種因素影響下，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨著嚴(yán)峻挑戰(zhàn)與生存壓力。不論是住宅類地產(chǎn)企業(yè)，還是城市開發(fā)類與商業(yè)類地產(chǎn)企業(yè)，抑或近年來興起的科技地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，都需要思考一個重要問題：房地產(chǎn)行業(yè)如何實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型?又向何處轉(zhuǎn)型?
房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新挑戰(zhàn)
房地產(chǎn)行業(yè)不僅是社會發(fā)展基礎(chǔ)與保障產(chǎn)業(yè)，也一度成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展與解決就業(yè)的支撐產(chǎn)業(yè)。因為房地產(chǎn)行業(yè)不僅提供社會住房需求，也帶動了近70多個關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對帶動經(jīng)濟(jì)繁榮、解決社會就業(yè)起到重要支撐作用，同時由于特有建設(shè)用地供給制度，也為政府財政提供來了重大支撐。
在當(dāng)前發(fā)展新的時期，各類房地產(chǎn)企業(yè)都遭遇了新的挑戰(zhàn)。一是住宅類房地產(chǎn)發(fā)展受限。二是商業(yè)地產(chǎn)類房地產(chǎn)遭遇制約。三是城市建設(shè)類地產(chǎn)發(fā)展緩慢。四是工業(yè)類房地產(chǎn)發(fā)展畸形。五是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型落入發(fā)展陷阱。
當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展新形勢
從“項目時代”進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)時代”
由于我國改革開放初期有著強(qiáng)大的市場消費(fèi)需求，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本是依靠眾多產(chǎn)業(yè)項目與單一企業(yè)形式來實現(xiàn)驅(qū)動的模式。而經(jīng)過多年高速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展從鏈條完善度，到建設(shè)布局，再到產(chǎn)品生產(chǎn)規(guī)模，尤其是市場需求也出現(xiàn)了革命性、顛覆性的變化，當(dāng)前產(chǎn)業(yè)發(fā)展必要立足于整體經(jīng)濟(jì)與市場的需求與變化進(jìn)行規(guī)劃、布局，而不可再僅僅思考某一企業(yè)、產(chǎn)品。房地產(chǎn)行業(yè)從市場緊缺到產(chǎn)能過剩、從政府扶持到政策限購、從市場寵兒到遭遇打壓正是“產(chǎn)業(yè)時代”的一個例證。
從“布局時代”進(jìn)入“融合時代”
經(jīng)過多年快速發(fā)展，大多數(shù)產(chǎn)業(yè)到了產(chǎn)業(yè)內(nèi)部整合要素資源，產(chǎn)業(yè)間進(jìn)行多產(chǎn)業(yè)協(xié)同協(xié)調(diào)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)外部環(huán)境進(jìn)行產(chǎn)業(yè)與金融、產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展，產(chǎn)業(yè)與社會發(fā)展融入融合發(fā)展的新階段。中國當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的產(chǎn)能過剩、庫存過大等問題恰恰是產(chǎn)業(yè)與市場需求、社會發(fā)展“脫節(jié)”的具體體現(xiàn)。
從“建新時代”進(jìn)入“盤舊時代”
從現(xiàn)實來看，對眾多產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，不再是上產(chǎn)能、新建工廠、擴(kuò)大投資的階段，而應(yīng)該把重要力量放到產(chǎn)業(yè)要素整合、產(chǎn)業(yè)閑置資源盤活、產(chǎn)業(yè)低效產(chǎn)能提升的“盤舊工程”上。
從“自我時代”進(jìn)入“服務(wù)時代”
還應(yīng)該清楚看到，當(dāng)前不管一個企業(yè)，還是一個產(chǎn)業(yè)都不再是自我發(fā)展階段，而應(yīng)該融入整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場潮流與社會趨勢中去，全面進(jìn)入服務(wù)時代。服務(wù)既需要發(fā)展理念的轉(zhuǎn)變，更是自身發(fā)展的需求。因此，不論是一家企業(yè)，還是一個產(chǎn)業(yè)都應(yīng)該深入研究市場需求與潮流趨勢的變化，樹立服務(wù)意識，提升服務(wù)能力，做好服務(wù)文章。
從“轉(zhuǎn)型時代”進(jìn)入“戰(zhàn)略時代”
當(dāng)今世界政治經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)格局發(fā)展深刻變化，發(fā)展理論、發(fā)展方式、發(fā)展方向皆需要重大調(diào)整，因此，不論是發(fā)展目標(biāo)的確定、發(fā)展格局的布局、發(fā)展資源的搶占都進(jìn)入到一個全新的“戰(zhàn)略時代”。
“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大需求
傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理論是指在新經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營背景下，以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)集聚的各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主要形態(tài)，為整合自然資源和社會資源、綜合開發(fā)，集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形式。從上面地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的新形勢、新挑戰(zhàn)，再到地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場新需求、新趨勢來看，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是建立在地產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)，在單位開發(fā)土地上布局產(chǎn)業(yè)，而這種地產(chǎn)發(fā)展模式還仍然算是“地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)”，而不是真正的“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理論應(yīng)該是基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展為目標(biāo)，地產(chǎn)發(fā)展為手段，形成的一種以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為平臺，圍繞培育、壯大、發(fā)展主導(dǎo)支柱產(chǎn)業(yè)為目標(biāo)，以地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營為服務(wù)工具，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)互動性、互促性、互贏性的產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)新模式。
基于以上對“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”理論的創(chuàng)新，結(jié)合對當(dāng)前發(fā)展形勢趨勢的分析，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展具體實踐中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有巨大的市場需求。
一是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要新的產(chǎn)業(yè)配套。在當(dāng)前大力培育經(jīng)濟(jì)新動能、加快戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展的形勢下，新的業(yè)態(tài)、新的產(chǎn)業(yè)、新的模式不斷創(chuàng)新涌現(xiàn)，而這些新產(chǎn)業(yè)都需要地產(chǎn)的支撐服務(wù)，只是不再僅僅是那種住宅式、廠房式、店鋪式的地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)模式，而是要運(yùn)用創(chuàng)新的業(yè)態(tài)發(fā)展模式。
二是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級需要新的建設(shè)服務(wù)。目前，無論是傳統(tǒng)的制造業(yè)，還是城市商業(yè)，都面臨著加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與升級的迫切性與必要性。而這種產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級必將增加從生產(chǎn)廠房、現(xiàn)代辦公設(shè)施、生活服務(wù)配套等新需求。這不僅是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇，也對地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提出了新的需求。
三是舊城產(chǎn)業(yè)升級需要新布局。中國城市經(jīng)過數(shù)十年高速發(fā)展，不論是城市建設(shè)設(shè)施，還是城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展，還是城市生活都發(fā)生重大變化，智慧型、智能型、舒適型、服務(wù)型成為城市地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。舊城改造、產(chǎn)業(yè)升級、生活升級為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提供重要發(fā)展機(jī)會的同時，也對地產(chǎn)行業(yè)提出了技術(shù)、創(chuàng)意等方面新的要求。
四是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要新整合。改革開放以來，我國建設(shè)了眾多的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而這些產(chǎn)業(yè)園區(qū)依托的就是包括土地一級建設(shè)開發(fā)、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)等在內(nèi)的多種地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而在當(dāng)前絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營困難、面臨轉(zhuǎn)型突破的形勢下，同樣也給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)帶來了發(fā)展機(jī)遇。
五是新城建設(shè)需要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新定位。一方面大批舊城需要改造升級，一方面具有新概念、新定位、新功能的新城建設(shè)也在加大布局建設(shè)。比如被稱為千年大計的雄安新區(qū)建設(shè)，比如粵港澳大灣區(qū)世界城市群建設(shè)等，這些新城大多按照產(chǎn)產(chǎn)融合、產(chǎn)融融合、產(chǎn)城融合、產(chǎn)社融合的創(chuàng)新發(fā)展模式，這也必定為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來又一發(fā)展機(jī)遇。
創(chuàng)新設(shè)計“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的新應(yīng)用
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)既是傳統(tǒng)地產(chǎn)概念的顛覆性理論創(chuàng)新，因為不論是住宅型地產(chǎn)，還是城市與商業(yè)類地產(chǎn)，還是工業(yè)性地產(chǎn)，都是以地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)為主體，只是功能不同罷了。同時，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也不同于傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理論，因為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是基于地產(chǎn)而發(fā)展產(chǎn)業(yè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是為發(fā)展產(chǎn)業(yè)而開發(fā)地產(chǎn)，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的定義與運(yùn)用必須具有創(chuàng)新性。
首先，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是按照產(chǎn)業(yè)發(fā)展思維設(shè)計發(fā)展戰(zhàn)略。第二，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是圍繞單位區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)布局制定發(fā)展規(guī)劃。第三是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展而謀劃發(fā)展。第四是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要配套區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展配置資源。第五是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的價值實現(xiàn)要融合產(chǎn)業(yè)價值。
前瞻產(chǎn)業(yè)研究院觀點(diǎn)：目前，有數(shù)以百家的傳統(tǒng)房企均宣布進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，運(yùn)營起來并有收入的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商依然還只是少數(shù)。從當(dāng)下房企其他主要轉(zhuǎn)型方向的盈利情況來看，除了物業(yè)管理領(lǐng)域給企業(yè)帶來的業(yè)績貢獻(xiàn)在不斷增加;長租公寓、特色小鎮(zhèn)、共享辦公等“風(fēng)口業(yè)務(wù)”的布局，目前仍處在摸索階段，部分新業(yè)務(wù)初期尚為虧損。盡管房地產(chǎn)市場的形式和社會需求使得房企的多元轉(zhuǎn)型已經(jīng)成了發(fā)展趨勢，但這條轉(zhuǎn)型之路并非一蹴而就，轉(zhuǎn)型效果的顯現(xiàn)尚需時日。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
