目前樓市已經(jīng)經(jīng)歷了五輪調(diào)控，從“五限”調(diào)控到當(dāng)前的搖號(hào)購(gòu)房，不少城市的房子正失去流動(dòng)性和投機(jī)屬性，一年多來(lái)國(guó)家調(diào)控決心未變，政策調(diào)控方向未變，房地產(chǎn)市場(chǎng)的的確確變天了。顯然，樓市調(diào)控的邏輯變了，控制房?jī)r(jià)并非此次調(diào)控的終極目標(biāo)；買房的邏輯也變了，未來(lái)買不起房要租得起，而且能夠體面地租房。那么，2018年以來(lái)樓市發(fā)生了哪些主要的變化呢？總結(jié)起來(lái)主要有以下四個(gè)方面。
變化一：堅(jiān)持房住不炒，根除房?jī)r(jià)非理性上漲
2016年底“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”被提出以后，這一年多來(lái)，這一定位已成為了樓市發(fā)展的“定海神針”，這也給購(gòu)房者吃了一顆定心丸。在“房住不炒”的定位下，樓市調(diào)控“組合拳”頻出并層層加碼，樓市從2017年上半年逐步進(jìn)入“五限”時(shí)代，其中“限售”也成為了此次調(diào)控最大的“法寶”。
過(guò)去一年，遏制房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)成為主線，逐步壓縮炒房空間，逼迫投機(jī)炒房客離場(chǎng)，根除房?jī)r(jià)非理性上漲的各種因素，促使房?jī)r(jià)逐步回歸居住的本質(zhì)屬性。當(dāng)前，全國(guó)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅出現(xiàn)了明顯回落，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2018年3月份70城房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)，一線城市新房同比下跌0.6%，二手房也首次出現(xiàn)下跌，二三線城市同比漲幅則繼續(xù)回落，部分投機(jī)過(guò)熱的區(qū)域則出現(xiàn)了明顯下跌。
變化二：搖號(hào)購(gòu)房時(shí)代，滿足首套剛需的需求
截至目前，上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、武漢、杭州、西安7個(gè)城市出臺(tái)了搖號(hào)購(gòu)房政策。那么，為什么是這幾個(gè)城市出臺(tái)公證搖號(hào)購(gòu)房呢？其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，這7個(gè)城市的共同點(diǎn)就是購(gòu)房需求量很大，房源供給少于需求量，而且長(zhǎng)期以來(lái)這幾個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲比較態(tài)勢(shì)明顯。隨著2017年以來(lái)“搶人大戰(zhàn)”的持續(xù)升級(jí)，也刺激了這些城市購(gòu)房需求的瞬間增加以及對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的上漲。
2017年底，在全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)王蒙徽就提及2018年要分類調(diào)控，“滿足首套剛需需求”。筆者認(rèn)為，搖號(hào)購(gòu)房的推行并保證剛需優(yōu)先選房，一定程度上可以緩解上文提及的“購(gòu)房難”問題，減少令剛需頭痛的“買房鄙視鏈”，打擊名目繁多的“茶水費(fèi)”等亂象。作為第五輪樓市調(diào)控，這對(duì)剛需來(lái)說(shuō)無(wú)疑是個(gè)好消息，相信未來(lái)利好剛需的政策會(huì)越來(lái)越多。
變化三：防控金融風(fēng)險(xiǎn)，不再放任房地產(chǎn)市場(chǎng)
長(zhǎng)期以來(lái)，很多購(gòu)房者都認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)，所以房?jī)r(jià)跌不了，這也成為了一種扭曲的認(rèn)知。筆者認(rèn)為，這話沒啥毛病，而且未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中依舊將占有重要地位，但是購(gòu)房者也應(yīng)該明確一點(diǎn)，當(dāng)前國(guó)家已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了房地產(chǎn)存在的諸多問題，將不再放任房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展了，以去杠桿為主要抓手的控制金融風(fēng)險(xiǎn)則成為了未來(lái)3-5年的主要任務(wù)。
2018年處，國(guó)家金融實(shí)驗(yàn)室理事長(zhǎng)李揚(yáng)曾表示，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正從高速度向高質(zhì)量方向轉(zhuǎn)變，在這個(gè)過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)增速出現(xiàn)下滑是正常現(xiàn)象。如此來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，只有穩(wěn)定健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)才符合高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向。所以，筆者認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)幾乎不會(huì)再出現(xiàn)非理性暴漲的可能。
變化四：二次房改開啟，住有所居模式多樣化
房子是用來(lái)住的已經(jīng)成為樓市調(diào)控的主旋律，但是按照這一年多來(lái)“防止房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落”的基本表述來(lái)看，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)穩(wěn)定上漲的可能性依舊存在，未來(lái)買不起房或依然是常態(tài)，“有房住”“住好房”或是未來(lái)關(guān)注的重點(diǎn)。的確，當(dāng)前保障購(gòu)房者住有所居的模式也已“試水”，并遍地開花。
當(dāng)前，多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度的正加快推進(jìn)，很多專家都把它當(dāng)做“二次房改”的來(lái)臨。首先，政府將不再是居住用地的唯一提供者，這對(duì)于房?jī)r(jià)具有一定抑制作用；其次，共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)擴(kuò)大，近日北京共有產(chǎn)權(quán)住房范圍或?qū)U(kuò)大至限價(jià)房，這對(duì)剛需則是一種保護(hù)；最后，加大一二線城市租賃土地供給，從重售輕租向租售并舉過(guò)渡，實(shí)現(xiàn)“兩條腿”健康走路。
認(rèn)為，不管你信不信，房地產(chǎn)市場(chǎng)的確變天了。去年的時(shí)候，不少專家就預(yù)測(cè)2018年樓市調(diào)控就會(huì)放松，房?jī)r(jià)就會(huì)迎來(lái)反彈，可是最終迎來(lái)的是“樓市調(diào)控五年不會(huì)放松”。很顯然的一點(diǎn)，當(dāng)前樓市已經(jīng)沒有大的周期可循，只要房?jī)r(jià)露頭必遭控制，因城施策下每個(gè)城市都有自己的調(diào)控邏輯。當(dāng)前，國(guó)家對(duì)“房住不炒”的十分重視，在去投機(jī)化的調(diào)控政策下，未來(lái)對(duì)剛需購(gòu)房政策的傾斜力度也會(huì)加大。
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