一、 我們?yōu)槭裁匆P(guān)注租金？
1.1 海外經(jīng)驗(yàn)顯示，房租與房?jī)r(jià)的背離蘊(yùn)含金融風(fēng)險(xiǎn)
從理論上講，買房與租房互為可替代品，兩者價(jià)栺應(yīng)具有高度相關(guān)性。從實(shí)踐上看，2016 年以前 CPI房租與70大中房?jī)r(jià)高度相關(guān)，70大中房?jī)r(jià)領(lǐng)先房租 3-6 個(gè)月左右。但自 2016 年以后，CPI 房租便與房?jī)r(jià)指數(shù)脫鉤了——70大中房?jī)r(jià)上漲了 16.7%，其中一線城市上漲了 26%，但 CPI房租一直維持在 3%的平臺(tái)上窄幅運(yùn)行。微觀看，部分熱點(diǎn)城市也出現(xiàn)了“房?jī)r(jià)漲而房租不漲”的現(xiàn)象。比如上海房?jī)r(jià)栺自 2016 年來(lái)上漲了 24%，而同期上海房屋租賃指數(shù)僅上漲了 6.7%，且房租上漲速度較 2014-2015 年在邊際放緩。
房租與房?jī)r(jià)的背離，背后可能是樓市金融屬性與商品屬性的背離。買房與租房最大的區(qū)別在于，房子很大程度上被視作為資產(chǎn)而非商品，商品房的金融屬性進(jìn)進(jìn)大于商品屬性。特別是在經(jīng)歷了幾輪房?jī)r(jià)周期的洗禮后，商品房以其尤為突出的賺錢效應(yīng)被廣大居民視作中國(guó)最“硬”的通貨。而租房則與之不同，租房完全沒有金融屬性，其價(jià)栺完全反映著房子作為一個(gè)居住載體的商品價(jià)值。因此，房租與房?jī)r(jià)背離的背后，可能是樓市金融屬性與商品屬性的背離。
從發(fā)達(dá)國(guó)家近四十年的經(jīng)驗(yàn)看，房?jī)r(jià)與房租的背離可能蘊(yùn)含著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)，值得高度關(guān)注。美國(guó) 2003-2005 年曾収生過一波房?jī)r(jià)與房租的背離——從 2003 年起，美國(guó)房?jī)r(jià)迚入快速上行通道，至 2005 年中時(shí) OFHEO 房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)到 12.0%，美國(guó) 20 大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅達(dá)到 16.6%。雖然樓市經(jīng)歷了連續(xù)兩年多的長(zhǎng)牛，但同期美國(guó) PCE 房租卻低位徘徊，同比增速維持在 2.0%-2.5%區(qū) 間，一直到 2006 年全球經(jīng)濟(jì)邁入過熱通道后，PCE 房租才向上有效突破。2003-2005 美國(guó)房?jī)r(jià)與 房租的背離反映出同期美國(guó)樓市的金融屬性被過度挖掘，資產(chǎn)價(jià)栺上漲、金融體系快速擴(kuò)張伴隨著系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的積累，最終導(dǎo)致 2007 年次貸危機(jī)的引爆。
1.2租金是觀察區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力的良好窗口
租金研究的價(jià)值來(lái)自于租金能夠較為客觀的反映區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。傳統(tǒng)意義上講，資本市場(chǎng)傾向于利用地區(qū)GDP、財(cái)政收入、水泥價(jià)栺等指標(biāo)來(lái)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)景氣度迚行高頻跟蹤。地區(qū)GDP和地方政府財(cái)政收入是最為經(jīng)典的衡量區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力的指標(biāo)，然而不可否認(rèn)部分省份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在“水分”，需要其他市場(chǎng)化數(shù)據(jù)加以印證。水泥價(jià)格是較好的中觀印證指標(biāo)，然而隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，消費(fèi)、服務(wù)業(yè)、先迚制造業(yè)占 GDP 比重越來(lái)越高，傳統(tǒng)工業(yè)品價(jià)栺對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)活力的指標(biāo)力度亦會(huì)趨勢(shì)下行。另一方面，近兩年如火如荼進(jìn)行的供給側(cè)改革、環(huán)保限產(chǎn)也對(duì)工業(yè)品價(jià)格形成外生擾動(dòng)。
新時(shí)代下，市場(chǎng)租金將成為觀察區(qū)域經(jīng)濟(jì)的更好窗口。首先，租金完全反應(yīng)房屋的商品屬性，反映 當(dāng)?shù)氐木幼∨c辦公需求，即便房?jī)r(jià)有所泡沫化，但房?jī)r(jià)向房租的傳導(dǎo)也必須有實(shí)體需求承接；其次，租金不受價(jià)格管制影響，統(tǒng)計(jì)起來(lái)也比較方便，市場(chǎng)供求的變化可以實(shí)時(shí)反映在高頻交易數(shù)據(jù)中；再次，目前一線樓市已迚入存量時(shí)代，二線樓市也向存量時(shí)代加快邁迚，存量時(shí)代背景下新房供給 對(duì)租金價(jià)栺的影響越來(lái)越小。
2014年來(lái)長(zhǎng)三角城市群租金上漲較快，且協(xié)同性好；京津冀、珠三角城市群中心城市租金上漲迅猛，但整體協(xié)同性稍差。觀察 2014 年來(lái)各省省會(huì)的租金漲幅，可以發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)三角地區(qū)城市房租上漲幅度最高：江蘇南京單位租金累計(jì)上漲 26%，浙江杭州單位租金累計(jì)上漲25%，上海租金近年有所滯漲， 但四年累計(jì)漲幅也有 19%。與長(zhǎng)三角城市群相比，京津冀、珠三角地區(qū)雖然中心城市房租漲價(jià)較猛， 但周邊城市遜色很多：北京單位租金累計(jì)上漲38%，而河北石家莊單位租金累計(jì)上漲 11%，天津單位租金僅上漲 3.2%；深圳單位租金累計(jì)上漲37.3%，而廣州單位租金也僅上漲 10.7%。
中部省份中，安徽、湖北、湖南租金亦明顯上漲，這是“中部崛起”的印證之一。2014-2017 年間，湖北武漢和湖南長(zhǎng)沙單位租金累計(jì)上漲 16%，安徽合肥單位租金累計(jì)上漲 17%。幾年間，這些中部省市租金漲幅已與許多東部城市相仿，這也是中部地區(qū)加緊腳步迎頭趕上的例證。
西部地區(qū)中，四川、重慶、西藏表現(xiàn)上佳。四川成都單位租金累計(jì)上漲17%，重慶單位租金上漲 14%。 西藏近年來(lái) GDP 增速一直維持在10%以上，逐步拉開了與新疆的差距，從租金表現(xiàn)看，西藏的租金上漲也是令人矚目的。省會(huì)拉薩四年租金累計(jì)漲幅 19%，目前拉薩的單位租金約 24.8 元/月/平， 已經(jīng)與許多東部、中部城市類似。
東三省、華北地區(qū)（山西、內(nèi)蒙古）、云貴地區(qū)房租上漲羸弱，一些地區(qū)租金甚至是負(fù)增長(zhǎng)，這和這些地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為傳統(tǒng)、內(nèi)生增長(zhǎng)疲弱、人口凈流出直接相關(guān)。值得注意的是遼寧 2011 年前 GDP 增速一直名列全國(guó)前茅，但2011年后遼寧數(shù)據(jù)造假風(fēng)越刮越兇， 而租金數(shù)據(jù)是客觀的——2014-2017 遼寧沈陽(yáng)租金累計(jì)漲幅為-0.1%，旅游名城大連租金也僅上漲 4.5%。
可以更好的觀察經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和租金上漲的正向關(guān)系�？梢钥吹奖本⑸钲�、西藏、重慶、浙江、江蘇等省市都是“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)、租金漲”的典型代表；遼寧、山西、內(nèi)蒙古等地則是“經(jīng)濟(jì)弱、租金滯”。一些地區(qū)則是“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)、租金滯”，這些省市可能存在經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)“注水”的風(fēng)險(xiǎn)，包括貴州、亐南、天津、寧夏、內(nèi)蒙古等。
從結(jié)果看，北京、海南、浙江、四川、深圳、江蘇等地區(qū)綜合評(píng)分較高，即經(jīng)濟(jì)活力較高，同時(shí)財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)較低。值得注意的是海南，歷史上海南曾發(fā)生嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，但近幾年海南房?jī)r(jià)的上漲伴隨著租金的長(zhǎng)足提升，這說明近年來(lái)海南樓市是存在較強(qiáng)基本面支撐的。與之相反，河南、山西、天津、貴州、寧夏等地則綜合評(píng)分較低，這些地區(qū)存在一定財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)。
二、由租金引發(fā)對(duì)長(zhǎng)租公寓重點(diǎn)城市拓展的思考
城市化背景下，未來(lái)租賃市場(chǎng)仍有長(zhǎng)足収展空間。決定租賃市場(chǎng)觃模的主要因素有事：一是租賃人口的增長(zhǎng)，主要取決于流動(dòng)人口的增長(zhǎng)；事是人均租金的增長(zhǎng)，主要取決于人均可支配收入以及租金收入比的變化。截至 2017 年末，我國(guó)城市化率 58.52%，預(yù)計(jì)到 2020 年時(shí)城市化率將超過 60%。 從結(jié)構(gòu)上看，超大城市人口增速逐步放緩（2017 年北上津三地人口出現(xiàn)凈流出），500-1000 萬(wàn)人口規(guī)模的城市將獲得快速發(fā)展的機(jī)會(huì)，未來(lái)全國(guó)租賃市場(chǎng)的增長(zhǎng)仍具有相當(dāng)?shù)拇_定性。根據(jù)易居研究院的測(cè)算，2017 年全國(guó)住宅租賃市場(chǎng)觃模為 1.6 萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到 2020年擴(kuò)升至 2.2 萬(wàn)億元，到2027年擴(kuò)升至 3.9 萬(wàn)億元。2017 年全國(guó)住宅租賃面積 33.8億平米，預(yù)計(jì)到 2027 年升至 43.3 億平米。
一線城市為租房市場(chǎng)主力，二線城市尚有長(zhǎng)足空間。我們選取 10 個(gè)主要的一二線城市，測(cè)算其租賃市場(chǎng)規(guī)模及占比，測(cè)算假設(shè)如下：
1） 租住人口：一線城市戶籍人口中 15%租住房屋，外來(lái)常住人口中 80%租住房屋。二線城市戶籍人口中 10%租住房屋，外來(lái)常住人口中 60%租住房屋。據(jù)此假設(shè)，目前一線城市租賃人口占常住人口比重 43%，二線城市租賃人口占常住人口比重 20%，與相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)相符1。
2） 單位租金：我們采用鏈家網(wǎng)各城市租金數(shù)據(jù)作為參考依據(jù)�？紤]到鏈家網(wǎng)的價(jià)格為賣方掛牌價(jià)格，采用 90%的折扣估算出實(shí)際單位租金。
3） 人均租住面積：一線城市 22 平/人，二線城市 25 平/人。
根據(jù)上述假設(shè)，我們估算出2017 年一線城市租賃市場(chǎng)規(guī)模 6360.8 億元，占全國(guó)比重 39.8%，是全 國(guó)租房市場(chǎng)的主力。6 個(gè)二線城市租賃市場(chǎng)規(guī)模合計(jì) 1459 億元，占全國(guó)比重僅 9.1%，未來(lái)隨著增量人口流入及人均收入提升，二線城市的租賃市場(chǎng)觃模及占比或有顯著提升。綜合一事線城市數(shù)據(jù)， 2017 年十大城市租賃市場(chǎng)規(guī)模 7820 億元，占全國(guó)比重 49%，幾近全國(guó)市場(chǎng)的半壁江山。
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