中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心項(xiàng)目組聯(lián)合發(fā)布的2018年4月《中國住房市場發(fā)展月度分析報(bào)告》以下簡稱《分析報(bào)告》顯示，短期看，一二線城市中房價(jià)下降或穩(wěn)定的城市個(gè)數(shù)增多；三四線城市房價(jià)仍將繼續(xù)慣性上漲，但漲速將有所下降。
這份《分析報(bào)告》指出，各地住房市場漲多跌少。除了2016年來第一波房價(jià)上漲城市如南京、合肥、天津、廈門、石家莊、廊坊等還在下跌外，其它城市大都在上漲，西安、青島等部分熱點(diǎn)城市仍處于房價(jià)快速上漲區(qū)間。
應(yīng)該說，社科院新出爐的這份報(bào)告與我們之前的觀點(diǎn)有很多的相近之處。但是我們要先分析一下，我國三四線城市的房價(jià)為何會出現(xiàn)快速上漲？
首先，一二線城市受到房地產(chǎn)調(diào)控，投機(jī)者都跑到三四線城市炒房。三四線城市之前要去庫存，所以很少受到房地產(chǎn)調(diào)控的影響。再說，很多三四線城市之前也存在價(jià)格的洼地，這讓投機(jī)炒作有了很大的想象空間。
再者，農(nóng)民工返鄉(xiāng)需求。第一季度恰逢春節(jié)等其他節(jié)假日，是農(nóng)民工返鄉(xiāng)的季節(jié)。很多人在一二線城市打工，根本買不起高房價(jià)，而返鄉(xiāng)之后，看到家鄉(xiāng)這邊的三四線城市房價(jià)正在上漲，害怕自己以后連家鄉(xiāng)周邊的中小城市的房價(jià)也買不起。
最后，三四線城市近年來一直在進(jìn)行棚戶區(qū)改造貨幣化安置，本來居民住在棚戶區(qū)里面，對購置新房沒啥需求。但是地方政府要拿棚戶區(qū)這塊地，于是通過國開行拿到抵押貸款，發(fā)給了棚戶區(qū)的居民。這樣一來，棚戶區(qū)居民手里面一下有大量資金，隨著這批剛需的入市房價(jià)開始扶遙直上。
對于社科院的這份報(bào)告，我們也比較贊同短期之內(nèi)中國三四線城市房價(jià)還有繼續(xù)上漲的動能。從最新數(shù)據(jù)看，無論是環(huán)比，還是同比，三四線城市房價(jià)上漲的勢頭正在越來越衰弱，所以在下半年三四線城市就會出現(xiàn)調(diào)整，所以對于投資者來說，未來國內(nèi)外不確定因素較大，投資三四線城市要謹(jǐn)慎。
第一，房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)由一二線城市向三四線城市蔓延，限購、限售的城市繼續(xù)增加。大連本市戶籍2套以上限購；沈陽在3個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)嵭邢拶�；青島將限購范圍擴(kuò)大至青島戶籍居民家庭，并將限售期限從2年提高至5年；海南省在已出臺限購政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購；
很顯然，之前三四線城市的房價(jià)上漲是為了去庫存，放松了對房地產(chǎn)的調(diào)控，讓投機(jī)資金有機(jī)可乘，而現(xiàn)在去庫存已基本結(jié)束，馬上可以加大房地產(chǎn)調(diào)控的力度，而且很多三四線城市由原來的“因城施策”，變?yōu)椤耙騾^(qū)調(diào)控”，這樣會更有針對性的對各個(gè)區(qū)域內(nèi)的樓市進(jìn)行調(diào)控。
第二，房貸利率的上漲，可以對于三四線城市房價(jià)上漲進(jìn)行遏制。數(shù)據(jù)顯示2018年3月全國首套房貸款平均利率為5.51%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.124倍，環(huán)比2月上升0.92%，同比去年3月首套房貸款平均利率4.46%上升23.54%。盡管房貸利率有所攀升，但目前的房貸利率仍處于近10年來的相對低點(diǎn)。
對此，我們認(rèn)為，自從去年下半年以來，各地頻繁上調(diào)房貸利率，而且未來利率還有很大的上漲空間。以后房貸超過歷史最高7%的可能性不能排除。當(dāng)房貸利率上漲已經(jīng)成為趨勢后，到三四線城市投機(jī)炒房的群體將會選擇退出。從目前看三四線城市70%的購房者是投機(jī)性購房群體。
第三，棚戶區(qū)改造貨幣化安置或?qū)l(fā)生變化。原因很簡單，棚改居民又拿著貨幣安置款又去附近購房，這樣會不斷推高當(dāng)?shù)胤績r(jià)。為了能夠支付貨幣化安置款，地方政府又要不斷向銀行貸出更多的資金，這樣的安置模式是難以長期持續(xù)的。而想寄希望于民間資本，但民間資本對此事積極性并不高。
對此，我們覺得棚戶區(qū)改造對口安置的辦法還是比較好的。對于棚戶區(qū)居民來說，政府提供幾個(gè)地方的房源任憑選擇，這樣對于政府的去庫存也有利。如果繼續(xù)實(shí)行貨幣化安置，前面的棚改居民進(jìn)一步推高房價(jià)，而地方政府又要向銀行借出更多的資金來支付安置款。這樣下去，何時(shí)是個(gè)頭呢？
三四線城市房價(jià)短期內(nèi)還有一些上漲的動能，但后續(xù)隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向三四線城市，特別是一些城市規(guī)定購房后限售期限是五年，這無疑對近期惡炒三四線城市房地產(chǎn)的資金是重大利空。所以，對于投資者來說中長期的三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較大，千萬別被限售令禁錮在中小城市里，因?yàn)槲迥曛蟮姆康禺a(chǎn)局勢，誰也不好說。
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