中國是否出現(xiàn)過長期的貨幣超發(fā)現(xiàn)象，經(jīng)濟(jì)學(xué)界是有爭論的。但貨幣供給過去（至少是2016年以前）長期保持在高額平臺及較快增幅，則基本是共識。
早在1993年，美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅納德·麥金農(nóng)將中國出現(xiàn)的“在財政收入下降的同時保持價格穩(wěn)定與高金融增長”，即大量超額貨幣供給與低物價水平并存的現(xiàn)象稱為“中國之謎”。
與1993年前不同的是，1994年我國分稅制改革之后，財政收入出現(xiàn)了較快增長。麥金農(nóng)當(dāng)然不會想到，此后20多年，高額貨幣供給與較低物價的“中國之謎”一直都在，這想必至今仍讓國際大牌經(jīng)濟(jì)學(xué)家們困惑不已。
我們這種體量的新興經(jīng)濟(jì)體，持續(xù)30多年的高速增長，自然需要非比平常的貨幣供給。至于為何沒有引發(fā)通脹，我個人有個觀點是，2004年以后，貨幣供給增幅本應(yīng)減緩，但房地產(chǎn)的全面崛起，釋放出強(qiáng)烈的貨幣需求信號，接棒“吸走”了大量貨幣，并沉淀在了龐大的不動產(chǎn)里，這是中國特有的貨幣資產(chǎn)化現(xiàn)象。
“中國之謎”無法用經(jīng)典的市場經(jīng)濟(jì)學(xué)理論解釋，正如同我國貿(mào)易的增長，制造業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)鏈的分層等一系列現(xiàn)象，西方主流經(jīng)濟(jì)學(xué)界也難以達(dá)成一致觀點。
多年來，我國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的改革，是朝著市場經(jīng)濟(jì)方向的自我深化和完善。復(fù)雜之處在于，這個經(jīng)濟(jì)體，既保有前工業(yè)社會的留存，更呈現(xiàn)了工業(yè)社會和后工業(yè)社會的幾乎所有表征。
我們有著全球第二大經(jīng)濟(jì)體的總量，但人均GDP卻是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的幾分之一。我國一方面在鋼鐵、能源、家電等傳統(tǒng)領(lǐng)域保持絕對優(yōu)勢，在移動支付、高鐵、5G等先進(jìn)技術(shù)領(lǐng)域保持國際領(lǐng)先，但另一方面，仍有3000萬貧困人口。
只要持客觀、理性的態(tài)度，就不難發(fā)現(xiàn)，簡單套用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來觀照中國經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，是絕對要碰壁的。哪怕是在某些經(jīng)濟(jì)體經(jīng)過檢驗、行之有效的理論，也未必適合我們。遑論懷著挑剔的心態(tài)來故意找茬。
中國經(jīng)濟(jì)和社會的復(fù)雜程度，可能超過任何其他經(jīng)濟(jì)體，因此，我們的市場經(jīng)濟(jì)必然要孕育出新的市場經(jīng)濟(jì)理論體系和經(jīng)濟(jì)思想。這樣說，并非要將特殊性放大到至高無上的地位，基本的經(jīng)濟(jì)原理還是相通的、要遵循的。
我國10多年來持續(xù)高速增長的房地產(chǎn)市場，至少在主要經(jīng)濟(jì)體，也找不到第二個相同的發(fā)展路徑和模式，也無法用所謂經(jīng)典的房地產(chǎn)理論、經(jīng)濟(jì)理論來解釋。
我之前寫過，中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是以物業(yè)銷售為主導(dǎo)的商業(yè)模式，規(guī)模和增速無可比敵。商品房銷售額哪怕是已經(jīng)抵達(dá)13萬億這個平臺，還是有一大批房企在追求規(guī)模。因為，600多個城市的縱深，一段時間內(nèi)仍有相當(dāng)大的拓展空間。
這種商業(yè)模式，是建立在國人改善居住條件以購買產(chǎn)權(quán)房為主要方式的基礎(chǔ)上，再疊加投資性購買的行為，放大了它可能的盈利乘數(shù)。這種雜糅了消費(fèi)和投資的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，再結(jié)合前面講到的貨幣供給量，無論是我們自己傳統(tǒng)的房地產(chǎn)理論，還是西方的經(jīng)濟(jì)學(xué)教科書，在它面前都只有暈菜的份兒。
人們總是以過往的經(jīng)驗來評判未來。2015年以來，在追求規(guī)模的路上，碧桂園幾乎做到了極致，于是，也成為部分后起之秀的標(biāo)桿，模仿者眾。碧桂園經(jīng)驗?zāi)芊駨?fù)制？未來5年的市場是否會再給后者的房企提供相似的行走路徑？
如你所見，最近一年來，我不厭其煩地跟大家強(qiáng)調(diào)，宏觀環(huán)境和行業(yè)環(huán)境都在發(fā)生深刻的變化。宏觀方面，我國經(jīng)濟(jì)已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段；行業(yè)方面，建立新的住房制度和長效機(jī)制，方向已不可逆轉(zhuǎn)。
就住房而言，整體上我國已走出了住房短缺時代，城鎮(zhèn)家庭戶均超過1套住房。這意味著，住房消費(fèi)高增長階段已接近尾聲。而作為投資手段的購房行為，隨著房地產(chǎn)稅立法的推進(jìn)，空間已被大幅壓縮，甚至很快會出現(xiàn)擠出的效應(yīng)。
借用經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的說法，住房回歸居住屬性后，將出現(xiàn)兩個重大的趨勢性變化：一是住有所居，購房不再是唯一選擇，租房越來越成為可選項；二是居住的品質(zhì)需求更加多元和廣泛，不再是“有”就滿足了、滿意了。它們共同指向，居住可以更美好。
我個人理解，即使是在居住這個范疇，美好生活也應(yīng)有更豐富的內(nèi)涵。而將人們從住房的焦慮下解放出來，美好生活一定會呈現(xiàn)更加絢麗的色彩。跳出來返身觀望，房地產(chǎn)企業(yè)和從業(yè)人員也將刷新自己的地產(chǎn)觀。而此中的理論應(yīng)該也在逢勃生長吧。
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