房地產(chǎn)稅：應該征
從必要性的角度來看，房地產(chǎn)稅的開設主要涉及以下幾方面問題：
第一，是和房地產(chǎn)相關的有效供給和整個市場體系建設運行問題。房地產(chǎn)市場如何健康發(fā)展，首先是把“保障軌”和“市場軌”通盤考慮，放在一起，作雙軌統(tǒng)籌。在實際生活里邊，現(xiàn)在也越來越清晰地看到這個框架。不要簡單講市場，而是要把怎樣更好地提供商品房、產(chǎn)權房等相關事情放在一個體系之內(nèi)統(tǒng)籌考慮。隨著城鎮(zhèn)化及其他種種原因，對房價應客觀用經(jīng)濟手段形成長效調(diào)節(jié)機制。聯(lián)系國際經(jīng)驗看中國現(xiàn)在的社會經(jīng)濟情況，應該發(fā)揮房地產(chǎn)稅的作用。從邏輯上分析可以知道：保有環(huán)節(jié)的稅收改變利益相關者的利益預期，促使供需兩者走向平衡。
第二，結合中國經(jīng)濟社會轉軌，應特別強調(diào)，中國的市場經(jīng)濟需要有分稅制財稅機制匹配，那么必須解決包含房地產(chǎn)稅的地方稅體系構建問題。從1994年至今，省以下體制沒有真正進入分稅制狀態(tài)：地方稅體系沒有成型，基層財政困難、土地財政、隱性負債等問題，在1994年以后成為社會關注的熱點。我國市場運行要跟國際上經(jīng)濟體間的競爭合作相匹配，因此必須把地方稅體系與整個分稅制體制安排通過改革推行到位，在這方面，房地產(chǎn)稅是地方稅體系中不可缺失的重要力量。作為地方稅，它與地方政府職能向公共財政方向轉變有明顯的內(nèi)洽性質(zhì)，地方政府專心優(yōu)化本地公共服務和投資環(huán)境，主力財源建設問題就可以一并解決。
第三，是整個稅制結構優(yōu)化中直接稅制度建設問題。目前明顯存在著直接稅比重偏低的問題。如何讓直接稅逐漸提高比重，比如以直接稅置換間接稅，其效應一定是降低整個社會的稅收，把原來以低中收入階層為主體的這部分納稅人，轉變?yōu)楦嘤上雀黄饋淼碾A層以直接稅方式做出貢獻。從逐漸提高直接稅比重的可行性思路與方案來看，現(xiàn)在可以提高哪些稅的比重？一是個人所得稅，另一個是房地產(chǎn)稅。個人所得稅改革困難較大，操作空間如何打開還要特別的條件配合。因此，在這輪全面改革中排得比較靠前的就是房地產(chǎn)稅。
第四，是在收入分配改進的方向上，盡管有種種爭議，多數(shù)人還是認為要努力通過再分配手段，來遏制收入差距的擴大。在房地產(chǎn)稅方面，會影響社會成員的現(xiàn)金流，也影響財產(chǎn)配置的格局、走向。它的正面效應就是以“抽肥補瘦”機制，配合克服收入分配和財產(chǎn)配置方面的問題，來使整個分配格局中利益關系方面的矛盾能夠得到更好處理。
第五，是房地產(chǎn)稅對于我國法治化進程可能形成的“倒逼”式貢獻。這是因為，按照國際經(jīng)驗和中國實際情況，很多觀點都認可此稅應是地方稅。地方稅應該分配在哪些層面？筆者認為首先是在基層，在中國應該是縣市，扁平化以后，縣市是有實體稅基的基層。財政收支關系到千家萬戶的老百姓，老百姓要有充分的知情權，這也結合著整個財政改革提高透明度的要求。在提高資金使用效率方面，房地產(chǎn)稅也會產(chǎn)生很好的示范效應。
房地產(chǎn)稅：可以征
目前，社會上認為房產(chǎn)稅不可行的、突出的幾點質(zhì)疑主要集中在以下幾個方面，而在筆者看來，這些質(zhì)疑是站不住腳的。
一是認為存在著法理上的障礙。一個重要論據(jù)是說“房地產(chǎn)開發(fā)的一級環(huán)節(jié)有土地出讓金，后面在保有環(huán)節(jié)開征稅收，就是重復征收”。當然，很多老百姓愿意聽這個話，但我們認為這一理由其實是在理論上和實踐中都不能通過。在市場經(jīng)濟中，反映土地使用權的地租和反映公共分配的住房保有環(huán)節(jié)稅收的并行不悖，是基本事實。從理論上說，土地出讓金是土地所有者經(jīng)濟權利形成的收入，而不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收是國家憑借社會管理者的政治權力形成的收入。各自的依據(jù)不一樣，這兩種收入不是二者必取其一的關系�，F(xiàn)在稅收本身都是多種稅多環(huán)節(jié)多次征的復合稅制。
二是不斷有人在說，“國外都是土地私有，對私有土地上的不動產(chǎn)包括住房征稅說得過去。中國都是國有土地，國有土地上的住戶只有土地使用權，房子跟幾十年土地使用權在一起的，有什么道理和住房一起征稅？”
很多人都認為上述觀點說出了心里話。但客觀地講，筆者認為從實踐和理論上來說這也是不成立的。國外實際情況了解一下，像英國的土地分為兩種，一種叫作freehold，一種叫作leasehold。Freehold就是終極產(chǎn)權和使用權打通的，就是一體化的。Leasehold就不一樣，必須簽一個契約，終極產(chǎn)權和這個使用權是分離的。不論是這兩種情況里邊的哪一種，稱為council tax的這種不動產(chǎn)稅是全覆蓋的。英國的土地除了私有之外，還有皇家持有，還有公有（包括不同政府層級的公有，還有公共團體所有）。無論不動產(chǎn)最終產(chǎn)權是在哪兒，不動產(chǎn)稅原則上全覆蓋。
至于香港特別行政區(qū)，香港的土地總體來說沒有私有產(chǎn)權，但住房保有環(huán)節(jié)要交稱為“差餉”的房地產(chǎn)稅。因此，從海外實踐來說，不能說只有對終極私有的土地所有權才能承認房地產(chǎn)稅。學理邏輯上也是如此，我們可以比照中國改革中已有的說法：上世紀80年代初政府下決心推出兩步“利改稅”，在國有企業(yè)納稅里加上所得稅。當時為什么要推出這項改革，主要是認為國有企業(yè)在具體運行中，是具有相對獨立物質(zhì)利益的商品生產(chǎn)經(jīng)營者，所有權和經(jīng)營權要有分離。有獨立物質(zhì)利益的商品生產(chǎn)經(jīng)營者，客觀上的合理狀態(tài)是要加入市場公平競爭，所以必須把國有企業(yè)推到和其他企業(yè)一樣繳納企業(yè)所得稅的狀態(tài)，才能夠培養(yǎng)市場公平競爭環(huán)境。同樣的邏輯可到現(xiàn)在推演到終極所有權為國有的土地上：如果認為對這種土地上住房持有者的相對獨立的物質(zhì)利益有必要加以調(diào)節(jié)，那么通過立法程序后征房地產(chǎn)稅，應有可行性。實際上，房地產(chǎn)稅改革與國有企業(yè)兩步“利改稅”內(nèi)含一個相似的理念，不存在硬的法理障礙。當然，相關立法還必須完善。
三是在技術上的反對意見。比如有人說“評估稅基太復雜，中國人做不了�！钡珜嶋H考察一下，在技術處理上首先要確權，現(xiàn)在已經(jīng)布置了不動產(chǎn)登記，2018年中國城鄉(xiāng)每個具體不動產(chǎn)都要確權完畢，同時還要信息聯(lián)網(wǎng)，城市區(qū)域先做到位。確權以后每項不動產(chǎn)數(shù)據(jù)采集收入計算機系統(tǒng)，設計好軟件，分三類：制造業(yè)用房、商業(yè)用房、住宅。給一個指令，計算機就會按照軟件設計自動生成評估結果。因此，從一開始的確權和采集數(shù)據(jù)，到建立數(shù)據(jù)庫，這是任何國家管理必須要做的事情，不能說是硬障礙。
四是實際生活里會形成一些需作處理的矛盾。比如開征房產(chǎn)稅以后，土地出讓金水平會下落。這是合乎邏輯的，因為預期變了，沒有肆無忌憚往上沖的炒作力量。那么可設想，如因此而需作出調(diào)整，無非是設計“老地老辦法，新地新辦法”的差別稅率。再比如有人說房產(chǎn)稅會要增加抗稅事件，但重慶試點提供了本土經(jīng)驗——雖然只是個地方經(jīng)驗，但也很說明問題。重慶對作為存量的幾千套獨立別墅征稅，但實際上并沒有出現(xiàn)抗稅事件。方案是從最高端的獨立別墅做起，排除雙拼、聯(lián)體等等，而且設置180平米起征點，減掉以后再征稅，社會都能接受。如果這個稅該繳不繳，完全可以做充公處理。其實國際經(jīng)驗上有先例、類似的處理辦法。
五是認為“中國情況特別復雜，小產(chǎn)權房怎么處理？”這個情況貌似有道理，因為問題非常棘手。“小產(chǎn)權”一旦在法律的審視之下，就是無產(chǎn)權。但是，這個事情遲早要解決。在深圳已經(jīng)可以看到，類似于小產(chǎn)權房的遺留問題，分步分類，逐步處理。過去在理論上也設想過框架。小產(chǎn)權房分類逐步處理，一開始可以把整個方案做通，形成相關各方認可的方案以后，可將利益逐步兌現(xiàn)。房地產(chǎn)稅在付諸實施的時候，會倒逼必須解決看起來棘手的小產(chǎn)權房問題，從直面矛盾的角度來說，這其實是一個莫大的貢獻。中國的改革如果有這種倒逼機制是好事，不是壞事。既然改革要攻堅克難，就應該把小產(chǎn)權房一起放在解決方案里。
房地產(chǎn)稅：怎么征
就當前而言，迫切需要考慮房地產(chǎn)稅實施的思路和要領，可以按以下邏輯推進。
首先是做好立法。中央的基調(diào)非常清楚，歷年的文件都肯定改革方向，即要求推進房地產(chǎn)稅改革試點，擴大范圍、推進改革；現(xiàn)在新的說法是加快房地產(chǎn)稅立法與適時推進改革。鎖定大方向以后要加快立法。但這絕不意味著有觀點所說的否定上海、重慶兩地試點，反而是試點已經(jīng)提供了非常寶貴的本土經(jīng)驗。
至于如何立法，可以先觀察立法什么時候正式啟動，啟動以后進展如何。如果一年完成不了，第二年是什么樣的節(jié)奏和要求�，F(xiàn)在還是觀察過程，立法一定需要公民的理性參與，盡可能使大家在長遠利益、根本利益上形成一些共識。
其次是分類、分步。一旦立法完成，筆者認為適用區(qū)域很可能是城鎮(zhèn)區(qū)域或者劃一條線以上的城鎮(zhèn)區(qū)域，至少是“一線城市”先行實施。一旦依法執(zhí)行時，就是完全不同的新局面和境界。中國不能照搬美國的普遍征收辦法，要堅持調(diào)節(jié)高收入的原則，操作起來有很多技術性細節(jié)需要討論。有不動產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)的支撐之后，有些學者傾向于可以做得更細致，人均多少平米最合適。中國社科院的方案是人均40平米，因為現(xiàn)在人均城鎮(zhèn)住房統(tǒng)計是33平米，筆者認為也合適。
與此同時，在中國涉及到調(diào)節(jié)高收入需要謹慎權衡，除了細致可行的執(zhí)行方案之外，還特別注重合情合理。如果先建稅的框架，讓社會認同和接受這樣一個改革方案，總體來說更可接受。因此，筆者更傾向于先考慮第一套房不征稅，這樣就可避開很多難題。
第三，信息聯(lián)網(wǎng)。至于全國各地都有房的情況，技術上掌握信息不存在問題。各地信息聯(lián)網(wǎng)就能做到“一網(wǎng)打盡”。因此，這就需要地方政府形成協(xié)調(diào)機制，允許納稅人選擇第一套房的屬地。實施細節(jié)還要做很多討論，除了上述情況以外，筆者認為，特別需要政府在信息披露上更開明，要意識到房產(chǎn)稅建設過程中會有激烈爭議，因此要更開明地向社會方方面面提供信息，一起討論如何進一步推進房產(chǎn)稅的實施。
第四，借鑒國際經(jīng)驗。據(jù)介紹，在美國社區(qū)，采取由公眾選舉入戶測量員，做每隔一段時間重評一次稅基的基礎工作。這是很好的機制，民眾接受也認同于這個機制以后，地方政府自然而然就會知道，只要專心做市場經(jīng)濟要求做的優(yōu)化本地公共服務，提供更好的投資環(huán)境，財源建設問題也就隨之解決了。轄區(qū)內(nèi)不動產(chǎn)自然會進入升值軌道，每次評估都是財源建設具體實現(xiàn)的機制。中國完全可以借鑒這些經(jīng)驗，把細節(jié)做得更優(yōu)化細致。
注：此文章轉載自上海搜狐網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
