我國住房制度包括城鎮(zhèn)住房制度和農(nóng)村住房制度。長期以來，農(nóng)村住房實行農(nóng)民自建、自住、住房私有的制度，沒有發(fā)生改變。城鎮(zhèn)住房制度從1978年開始了根本性的變化。我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主要得益于下列三項重大制度和體制的改革：城鎮(zhèn)住房制度改革、城鎮(zhèn)土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革。
一、城鎮(zhèn)住房制度改革
我國傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特點的實物福利性住房制度。但這種住宅制度不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)體制，因此，有必要創(chuàng)立具有中國特色的新型住房制度,實現(xiàn)住房商品化、市場化、社會化的住房制度。
我國城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了三個階段：
（一）城鎮(zhèn)住房制度改革的探索和試點階段：
1978年鄧小平同志提出了關(guān)于房改的問題。1980年4月，他更明確地提出了住房制度改革的總體構(gòu)想，提出要走住房商品化的道路。同年6月，中共中央、國務(wù)院批轉(zhuǎn)了《全國基本建設(shè)工作會議匯報提綱》，正式宣布將實行住宅商品化的政策。
1979年開始實行向居民全價售房的試點，中央撥款給西安、柳州、梧州、南寧四市，建房向居民出售。1980年試點擴(kuò)大到50個城市，1981年又?jǐn)U大到23個省、直轄市、自治區(qū)的60多個城市及部分縣鎮(zhèn)。
1982年開始實行補(bǔ)貼出售住房的試點，即政府、單位、個人各負(fù)擔(dān)房價的1/3。1982年先在鄭州、常州、四平及沙市四市進(jìn)行試點。1984年年國務(wù)院批準(zhǔn)北京、上海、天津三個直轄市擴(kuò)大試點。截至1985年底，全國共有160個城市和300個縣鎮(zhèn)實行了補(bǔ)貼售房，共出售住房1093萬平方米。
自1986年以后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第第一輪房改熱潮。1986年2月，成立了“國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)全國的房改工作。這一時期的主要特點是針對傳統(tǒng)住房制度的核心----低租金，提出了以大幅度提租為基本環(huán)節(jié)的改革思路。在總結(jié)試點工作經(jīng)同年2月國務(wù)院批準(zhǔn)印發(fā)了國務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》(國發(fā)[1988]11號)。這是國務(wù)院頒發(fā)的全面指導(dǎo)城鎮(zhèn)住房制度改革的重要文件，充分肯定了試點城市的做法和經(jīng)驗，確定了房改的目標(biāo)、步驟和主要政策，對全國房改的工作進(jìn)行了部署，標(biāo)志著住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計和全面試點階段。
（二）城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進(jìn)和配套政革階段
1991年城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破和實質(zhì)性進(jìn)展，結(jié)束了一段時期以來的徘徊局面，進(jìn)入了全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。1991年6月，國務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》(國發(fā)[1991]30號)，其中明確規(guī)定了城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的，重申了城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策，提出了部分產(chǎn)權(quán)理論，要求實行新房新制度，強(qiáng)調(diào)了國家統(tǒng)一政策的嚴(yán)肅性。
1991年11月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制制度改革的意見》，這是城鎮(zhèn)住房制度改革的一個綱領(lǐng)性文件，明確了城鎮(zhèn)住房制度改革的指導(dǎo)思想和根本目的，制定了城鎮(zhèn)住房制度改革的總體目標(biāo)和分階段目標(biāo)，提出了城鎮(zhèn)住房制度改革的四項基本原則，規(guī)定了城鎮(zhèn)住房制度改革的十二大政策，要求在1992年至1993年內(nèi)在全國范圍內(nèi)全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革。這標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革已從探索和試點階段，進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段，1992年2月，國務(wù)院正式批復(fù)了上海市的住房制度改革方案。同年5月1日，《上海市住房制度改革實施方案》正式出臺實施，上海市實行了“五位一體”的房改實施方案，具體包括推行住房公積金、提租發(fā)補(bǔ)貼、配房買債券、買房給優(yōu)惠、建立房委會五項措施。上海市借鑒新加坡的成功經(jīng)驗，在全國率先建立了住房公積金制度，開辟了新的穩(wěn)定的住宅資金籌集渠道。上海市住房制度改革方案的實施對全國的房改產(chǎn)生了巨大影響和推動作用，引起了所謂“上海效應(yīng)”。
（三）城鎮(zhèn)住房制度改草的深化和全面實施階段
1994年7月18日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》（國發(fā)[1994]43號，以下簡稱《決定》），它是在認(rèn)真總結(jié)10多年房改實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上制定的，是指導(dǎo)今后一段時期房改工作的主要政策文件。《決定》確定房現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設(shè)，改善居住條件；滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的下的福利性的舊體制，包括：改變住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制為國家、單位、個人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會化、專業(yè)化運行的體制；改變住房實物福利分配的方式為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式。“四建”即建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場和房屋維修、管理市場。從而逐步實現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。《決定》要求全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)，做好原有政策與《決定》的銜接工作等，標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革已進(jìn)入深化和全面實施階段。
二、現(xiàn)行城鎮(zhèn)住房政策：
經(jīng)過不斷探索，我國城鎮(zhèn)住房分配、供應(yīng)政策發(fā)生了根本性變化，初步形成了與經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)程相適應(yīng)、基本符合國情的住房供應(yīng)政策。
1、商品住房
商品住房通過市場化途徑建設(shè)，可在市場上自由交易，主要面向中等收入以上家庭。商品住房實行社會化生產(chǎn)、市場化供應(yīng)。國家綜合運用規(guī)劃、土地、稅收、信貸等手段，引導(dǎo)商品住房建設(shè)與消費，努力實現(xiàn)總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、價格穩(wěn)定。
2、保障性住房
保障性住房面向城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭供應(yīng)，包括廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。
廉租住房由財政投資，實行土地劃撥和稅費減免，以低租金出租。廉租住房套均40平方米左右、人均建筑面積13平方米左右，保證基本居住功能。廉租住房保障也采取發(fā)放租賃補(bǔ)貼、由低收入家庭在市場上自行承租住房的方式。采取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式多渠道增加廉租住房房源。廉租住房保障資金來源有：一是地方財政將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。二是住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用之后全部用于廉租住房建設(shè)。三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實際情況進(jìn)一步適當(dāng)提高比例。四是廉租住房租金收入實行收支兩條線管理，專項用于廉租住房的維護(hù)和管理。對中西部財政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財政廉租住房保障專項補(bǔ)助資金等方式給予支持。
經(jīng)濟(jì)適用住房是具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。通過土地劃撥、減免行政事業(yè)性收費、政府承擔(dān)小區(qū)外基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、控制開發(fā)貸款利率、落實稅收優(yōu)惠政策等措施，切實降低經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成本。經(jīng)濟(jì)適用住房由政府組織、社會投資建設(shè)，實行土地劃撥、稅費減免、信貸支持，按照保本微利原則出售。經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在60平方米以內(nèi)；購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，購房滿5年可轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)按照規(guī)定交納土地收益等價款；政府優(yōu)先回購。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)，允許各地因地制宜，如采取租售并舉以及分期購買、與政府共有產(chǎn)權(quán)等辦法。
3、政策性住房
政策性住房面向中等偏下收入住房困難家庭供應(yīng)，包括棚改安置住房、限價商品住房、公共租賃住房、單位建設(shè)住房。
棚改安置住房供應(yīng)對象是居住在棚戶區(qū)的居民，其中多為低收入住房困難家庭。對棚改安置住房建設(shè)，許多城市實行土地劃撥或土地出讓金減免、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費補(bǔ)助等優(yōu)惠政策。2011年起，中央財政擬對棚戶區(qū)改造給予適當(dāng)支持。城鎮(zhèn)房屋拆遷實行貨幣補(bǔ)償與實物安置相結(jié)合。
限價商品住房面向有本地戶籍中低收入家庭銷售通過限定套型結(jié)構(gòu)、銷售
價位，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。主要在部分商品住房價格上漲過快的城市實行。
公共租賃住房是近幾年發(fā)展起來的住房形式，實行政府持有、以一定價格出租，主要解決新職工、農(nóng)民工等的住房困難。
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