分析，從城鎮(zhèn)化發(fā)展方面來(lái)看，2017年中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為58.5%，國(guó)家計(jì)劃2018年再安排進(jìn)城落戶1300萬(wàn)；從城市更新改造方面來(lái)看，城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村改造，以及對(duì)老舊小區(qū)更新改造任務(wù)還很重，到2021年要實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)，就要基本完成城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和農(nóng)村危舊房的改造任務(wù)。
但未來(lái)的發(fā)展機(jī)遇與前一二十年的發(fā)展機(jī)遇有很大不同。房住不炒、租購(gòu)并舉、政策配套、業(yè)態(tài)延伸與品質(zhì)提升等，是房地產(chǎn)行業(yè)由快速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向成熟發(fā)展階段的重要標(biāo)志。他強(qiáng)調(diào)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民日益增長(zhǎng)的美好生活的需要給房地產(chǎn)提供了美好的空間，是未來(lái)房地產(chǎn)跨界經(jīng)營(yíng)的重要方面。
圍繞“行業(yè)發(fā)展進(jìn)入了房住不炒、租購(gòu)并舉、政策配套、業(yè)態(tài)延伸、品質(zhì)提升的時(shí)期，房企要順應(yīng)形勢(shì)、把握機(jī)遇、積極探索、創(chuàng)新轉(zhuǎn)型做出新貢獻(xiàn)”這一問(wèn)題談點(diǎn)個(gè)人看法。
改革開(kāi)放40年來(lái)，特別是1998年的進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革20年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了快速發(fā)展，我國(guó)的人均住房面積由原來(lái)的不足6平方米提高到2016年的36.6平方米。住房短缺的狀況得到了根本的改變。未來(lái)進(jìn)一步解決房地產(chǎn)發(fā)展中的不充分、不平衡問(wèn)題，解決好農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等城鎮(zhèn)新市民的住房問(wèn)題和城鎮(zhèn)原居民的住房改善問(wèn)題，十九大報(bào)告和今年的政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)了房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的定位，明確了要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房保障制度和長(zhǎng)效機(jī)制。政府工作報(bào)告還強(qiáng)調(diào)要落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)施差異化調(diào)控，支持居民自住型購(gòu)房需求，構(gòu)筑住房租賃市場(chǎng)、發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。
全國(guó)人大和國(guó)務(wù)院有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)在答記者問(wèn)或者在去年年底召開(kāi)的工作會(huì)議上表示，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，加強(qiáng)金融監(jiān)管，平衡好與房地產(chǎn)及其它行業(yè)的資金配置，嚴(yán)格實(shí)施差異化的住房信貸制度，防止資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)，按照政策的方向推進(jìn)住房公積金制度改革，研究制定與多主體供給、多渠道保障制度相匹配的土地供應(yīng)制度，提高租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房的供給比例，按照立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)的思路，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，建立和完善房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)和市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、預(yù)警機(jī)制，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序規(guī)范和整合力度。此外，住房租賃條例、城鎮(zhèn)住房保障條例、住房銷售管理?xiàng)l例、住房公積金管理?xiàng)l例也在抓緊制定中。
上述部署清晰地表明促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展和讓廣大人民群眾安居、宜居的政策法規(guī)和長(zhǎng)效機(jī)制正在加快建立和形成當(dāng)中。
市場(chǎng)的發(fā)展除政策導(dǎo)向外，需求是最基本的動(dòng)力，本人通過(guò)學(xué)習(xí)后認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)、城市的更新改造和人民日益增長(zhǎng)的美好生活的需要是房地產(chǎn)發(fā)展的三大基本因素，房地產(chǎn)業(yè)起碼還有十年左右的發(fā)展期。
2016年末，我國(guó)戶籍人口的城鎮(zhèn)化率為41.2%，2017年，我國(guó)常住人口的城鎮(zhèn)化率為58.5%，2018年，國(guó)家計(jì)劃在安排進(jìn)城落戶1300萬(wàn)之余要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家70%以上的水平，這需要更長(zhǎng)的時(shí)間。這是我們?nèi)匀豢春梅康禺a(chǎn)的最主要原因。
城市的更新改造，包括城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、城中村的改造，以及對(duì)老舊小區(qū)的更新改造任務(wù)還很重，到2021年要實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)，就要基本完成城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和農(nóng)村危舊房的改造任務(wù)。2018年到2020年再改造棚戶區(qū)1500萬(wàn)套，其中2018年計(jì)劃改造580萬(wàn)套，同時(shí)要有序推進(jìn)城中村、老舊小區(qū)改造和適老化改造，完善配套設(shè)施，鼓勵(lì)有條件的加大面積。
現(xiàn)在我國(guó)城市的存量住房已達(dá)300億平方米，今后隨著城鎮(zhèn)人口的增加，城鎮(zhèn)存量住房的面積還會(huì)增加，如果每年拿2.5%的面積進(jìn)行更新改造，每年需要更新改造的量也會(huì)超過(guò)7.5億平方米，這是一個(gè)很大的數(shù)字。
經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民日益增長(zhǎng)的美好生活的需要給房地產(chǎn)提供了美好的空間，是未來(lái)房地產(chǎn)跨界經(jīng)營(yíng)的重要方面。一是順應(yīng)產(chǎn)業(yè)融合和新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展，有序開(kāi)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、眾創(chuàng)空間等。但一些開(kāi)發(fā)區(qū)高成本建成后，使用不足的問(wèn)題也要注意。二是順應(yīng)人民日益增長(zhǎng)的美好生活的需要，積極探索，有序推進(jìn)文旅地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、健康地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)。在養(yǎng)老地產(chǎn)方面，我們不僅可以繼續(xù)探索居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的問(wèn)題，還可探索與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合的智慧養(yǎng)老，與醫(yī)療結(jié)合的醫(yī)生養(yǎng)服務(wù)，與金融保險(xiǎn)結(jié)合的以房養(yǎng)老，與特色小鎮(zhèn)結(jié)合的養(yǎng)生養(yǎng)老小鎮(zhèn)，與旅游結(jié)合的旅居養(yǎng)老產(chǎn)品。在商業(yè)地產(chǎn)方面，鑒于不少城市大型的購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體已經(jīng)夠量，所以今后一段時(shí)間內(nèi)要堅(jiān)持去庫(kù)存和補(bǔ)短板相結(jié)合。大家應(yīng)多關(guān)注城鄉(xiāng)物流配送中心、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、菜市場(chǎng)、停車場(chǎng)等配套建設(shè)，對(duì)計(jì)劃還要新建的大型商業(yè)設(shè)施一定要充分論證。國(guó)家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的上述政策在商務(wù)部印發(fā)的《國(guó)內(nèi)貿(mào)易流通十三五規(guī)劃》中有詳細(xì)論述，建議大家認(rèn)真學(xué)習(xí)。
今天上午我們走進(jìn)印力，參觀、了解了印力發(fā)展脈絡(luò)，也知道了萬(wàn)科與印力通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合與深度合作促進(jìn)了住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的良性發(fā)展，擴(kuò)大了這兩個(gè)知名企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)的覆蓋面，說(shuō)明商業(yè)地產(chǎn)只要做得好、有特色，仍是一個(gè)重要的業(yè)態(tài)。
上述我簡(jiǎn)要從政策導(dǎo)向和市場(chǎng)需求兩個(gè)方面分析了房地產(chǎn)起碼在未來(lái)10年仍有很多的發(fā)展空間。當(dāng)然，未來(lái)的發(fā)展機(jī)遇與前一二十年的發(fā)展機(jī)遇有很大的不同，除了前兩年常說(shuō)的由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向平穩(wěn)增長(zhǎng)，由傳統(tǒng)粗放的建造方式轉(zhuǎn)向建筑工業(yè)化、住宅產(chǎn)業(yè)化的建造方式以外，更能反映行業(yè)時(shí)代發(fā)展特點(diǎn)的是房住不炒、租購(gòu)并舉、政策配套、業(yè)態(tài)延伸與品質(zhì)提升。這些特點(diǎn)也是房地產(chǎn)行業(yè)由快速發(fā)展階段轉(zhuǎn)向成熟發(fā)展階段的重要標(biāo)志。
在這樣的大背景下，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存矛盾更加明顯。當(dāng)前和今后一段時(shí)間，如何順應(yīng)住房制度和房地產(chǎn)金融政策的調(diào)整，來(lái)調(diào)整住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和防范企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，如何順應(yīng)因城因地施策環(huán)境，增強(qiáng)企業(yè)的決策能力，如何順應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，來(lái)轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的建造方式，提高全裝修房和裝配式建筑的比例，完善配套設(shè)施，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量與水平，如何順應(yīng)新經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的發(fā)展，來(lái)拓展企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍，如何順應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、十強(qiáng)企業(yè)相對(duì)穩(wěn)定、百?gòu)?qiáng)企業(yè)仍然分化、房企優(yōu)勝劣汰的步伐加快，房企用不斷提高的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)夯實(shí)企業(yè)發(fā)展機(jī)制，這是多數(shù)企業(yè)都面臨的問(wèn)題。我相信我們的優(yōu)秀企業(yè)，尤其是這次入圍榜單的企業(yè)，一定能夠順應(yīng)趨勢(shì)，把握機(jī)遇，積極探索，加快轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新，對(duì)企業(yè)和行業(yè)的發(fā)展，以及為百姓的安居、宜居做出貢獻(xiàn)。
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