住房政策目標(biāo)屬性不平衡與市場不穩(wěn)定
(一) 住房政策目標(biāo)過于偏重經(jīng)濟(jì)屬性帶來市場的不穩(wěn)定
住房政策目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)屬性被強(qiáng)化以后，住房建設(shè)與消費(fèi)作為調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段，使得住房的資產(chǎn)屬性也被不斷放大，導(dǎo)致住房市場波動的可能性進(jìn)一步加大。
一是房地產(chǎn)業(yè)被作為調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的工具，使得住房市場供需關(guān)系不平衡。將以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)作為穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的手段，在經(jīng)濟(jì)增長過快時(shí)常常會減少土地供應(yīng)、壓縮住房投資，而在經(jīng)濟(jì)增速下降時(shí)則會增加土地供應(yīng)、增加住房投資。這與經(jīng)濟(jì)周期相適應(yīng)的住房居住需求正好不匹配。如當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長較快時(shí)，住房需求增長常常也較快，而壓縮住房投資，反而會惡化供求關(guān)系。而且，住房供應(yīng)周期長，從土地出讓到形成有效的住房供應(yīng)要兩三年左右時(shí)間，在住房需求隨調(diào)控政策隨時(shí)變化的情況下，兩者容易產(chǎn)生時(shí)間上的不匹配。
二是住房被家庭作為資產(chǎn)配置的主要對象，使得住房市場需求不穩(wěn)定。當(dāng)住房市場主要滿足居住需求時(shí)，市場需求會比較穩(wěn)定且易預(yù)測，因?yàn)橐粋�(gè)地區(qū)的人口增長、住房的改善性需求等都是相對穩(wěn)定的。如日本政府在制定住房發(fā)展規(guī)劃時(shí)，曾根據(jù)人口增長的數(shù)量和結(jié)構(gòu)來預(yù)測住房需求，制定住宅建設(shè)計(jì)劃，使住房的供應(yīng)與需求基本協(xié)調(diào)。不穩(wěn)定的住房市場多偏于將住房作為投資對象，強(qiáng)調(diào)其資產(chǎn)配置功能，這時(shí)住房需求會形成和其他資本市場類似的“追漲殺跌”，當(dāng)大家預(yù)期住房價(jià)格上升時(shí)就競相買入，而預(yù)期價(jià)格下降時(shí)就推遲購房，加劇階段性住房市場波動。
三是順周期的住房信貸，也會放大市場波動。在住房金融的發(fā)展過程中，住房信貸更多服務(wù)于商業(yè)銀行的經(jīng)營利益。在經(jīng)濟(jì)增長較快時(shí)，信貸常常寬松，住房價(jià)格上升，住房抵押品價(jià)值增加，可以發(fā)放更多的銀行信貸，進(jìn)一步促進(jìn)住房價(jià)格的上升。而在經(jīng)濟(jì)增長放緩時(shí)，住房價(jià)格下降，這一作用機(jī)制向相反的方向發(fā)展。這使得住房價(jià)格因住房信貸的順周期機(jī)制加大了不穩(wěn)定性。
(二) 住房政策目標(biāo)“擺動”帶來市場預(yù)期的不穩(wěn)定
住房政策的社會目標(biāo)是促進(jìn)住房公平及其可支付性，而住房政策的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。兩者表面上可以兼容，即促進(jìn)住房自有政策可以繁榮房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)市場繁榮又促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長。但住房政策目標(biāo)的雙重屬性，在不同時(shí)期、不同市場環(huán)境下，被管理部門使用的側(cè)重點(diǎn)不同，從而使住房市場調(diào)控目標(biāo)不斷“擺動”。市場調(diào)控目標(biāo)的變化，帶來家庭預(yù)期的變化，使得住房市場的供求關(guān)系不平衡性加大。
住房需求階段性波動根源于家庭不穩(wěn)定的住房資產(chǎn)配置預(yù)期。在住房自有已成為一個(gè)主流信念、住房資產(chǎn)已成為主要“安全資產(chǎn)”的背景下，問題已不再是個(gè)人應(yīng)不應(yīng)該進(jìn)入房地產(chǎn)市場，而是如何、何時(shí)和在何地進(jìn)入(李健正，2010)。這種階段性購房時(shí)機(jī)、購房區(qū)域的決策變化，帶來了住房市場上需求的不穩(wěn)定。住房價(jià)格快速上升使部分家庭通過住房快速積累了財(cái)富，住房財(cái)富的分化越來越大。住房市場的不穩(wěn)定，不斷擾動著家庭的資產(chǎn)配置預(yù)期，產(chǎn)生階段性沖動購房，使住房價(jià)格的階段性快速上升不斷重復(fù)。住房價(jià)格過快上升與市場的階段性調(diào)整已經(jīng)不是我國獨(dú)有的現(xiàn)象。世界主要經(jīng)濟(jì)體從上世紀(jì)70年代以來，特別是90年代中期以后都經(jīng)歷了住房價(jià)格的快速上升，這其中有低成本的金融支持以及土地供應(yīng)等方面的原因(魏巍賢、原鵬飛，2009)，但從制度上看，其主要原因還在于家庭過多配置住房資產(chǎn)和政府將住房作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的目標(biāo)。
這樣的住房政策帶來的結(jié)果是住房市場供求關(guān)系不穩(wěn)定，且住房市場化程度越高，其不穩(wěn)定性越強(qiáng)。因?yàn)轭A(yù)期的階段性變化，使得住房價(jià)格也易產(chǎn)生階段性快速上漲。房價(jià)“漲易跌難”已是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)事實(shí)，在沒有大的經(jīng)濟(jì)波動情況下，住房價(jià)格一般不會單邊大幅向下調(diào)整，但向上快速上升卻容易。所以，當(dāng)住房需求被工具化后，住房市場的發(fā)展不再由基于居住需求為主的市場發(fā)展規(guī)律決定，而是呈現(xiàn)出由政策目標(biāo)“擺動”帶來的周期性波動。
(三) 不平衡的供求關(guān)系帶來市場的持續(xù)不穩(wěn)定
住房政策目標(biāo)如果仍過于強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)屬性，且在不同目標(biāo)屬性之間“擺動”，則住房市場的不穩(wěn)定性仍將持續(xù)，并很可能不斷引起住房市場的大幅波動。而市場的不斷波動會影響住房政策各類目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
一是住房市場波動不利于家庭合理安排住房資源配置。住房是家庭的重要基本生活資料，如果住房價(jià)格穩(wěn)定，家庭可以根據(jù)未來的收入預(yù)期，合理安排自己的購房計(jì)劃，平滑消費(fèi)。但在住房價(jià)格經(jīng)常波動時(shí)，家庭購房時(shí)機(jī)的選擇變得非常重要，如果預(yù)期住房價(jià)格下降，則會推遲購房，而如果預(yù)期房價(jià)會快速上漲，將會產(chǎn)生“恐慌性購房”。
二是住房價(jià)格的階段性快速上升使住房的可支付性越來越小。由于住房的資產(chǎn)屬性增加，住房在寬松的貨幣政策背景下會出現(xiàn)名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格同時(shí)快速上升。在這個(gè)過程中，收入增長一般會慢于住房價(jià)格上升，人們的住房可支付能力下降，年輕家庭、新進(jìn)城家庭等新市民家庭尤其如此，進(jìn)而會導(dǎo)致新的住房問題。
三是對住房市場的頻繁調(diào)控帶來了政策預(yù)期的不穩(wěn)定。住房市場調(diào)控成為“相機(jī)抉擇”的經(jīng)濟(jì)政策后，經(jīng)濟(jì)政策的時(shí)間不一致性表現(xiàn)突出。人們會質(zhì)疑政府穩(wěn)定住房價(jià)格的目標(biāo)，擔(dān)心政府會為了經(jīng)濟(jì)增長而犧牲住房價(jià)格，并在社會中形成“愈調(diào)愈漲”的預(yù)期。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不能理性地安排開發(fā)建設(shè)的節(jié)奏，會產(chǎn)生“沖動性”購地行為，從而出現(xiàn)土地價(jià)格高于房價(jià)的“地王”現(xiàn)象。所以，政府對住房供應(yīng)與需求的頻繁調(diào)控，將影響到住房需求與住房投資的不穩(wěn)定，從長期看，將不利于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。
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