(一) 強(qiáng)調(diào)住房自有產(chǎn)權(quán)，促進(jìn)住房建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用
上世紀(jì)六七十年代后，與住房政策目標(biāo)關(guān)注其經(jīng)濟(jì)屬性相對(duì)應(yīng)，政府對(duì)住房的支持方向也發(fā)生了變化，主要經(jīng)濟(jì)體的住房政策開始傾向于“鼓勵(lì)住房自有產(chǎn)權(quán)”，包括增加對(duì)中低收入家庭購(gòu)買住房的支持。住房政策由過去以提供低價(jià)租賃住房為主演化為以促進(jìn)住房自有為主，鼓勵(lì)通過金融稅收等手段，提高各類家庭的住房支付能力。如新加坡和我國(guó)香港地區(qū)都實(shí)施了“居者有其屋”計(jì)劃；英國(guó)開始大量低價(jià)出售公房；美國(guó)則出臺(tái)了鼓勵(lì)低收入家庭購(gòu)買產(chǎn)權(quán)住房的政策，并在1990年出臺(tái)了“國(guó)家可負(fù)擔(dān)住房法案”，以鼓勵(lì)低收入家庭購(gòu)買公共住房或其他資助的住房，特別是通過房地美、房利美等金融機(jī)構(gòu)對(duì)中低收入家庭進(jìn)行了大量的住房金融支持。
在學(xué)術(shù)界和政府部門也都形成了鼓勵(lì)“住房自有產(chǎn)權(quán)”、提高住房自有率有利于家庭、社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流觀點(diǎn)。1995年，美國(guó)總統(tǒng)克林頓實(shí)施了國(guó)家住房自有戰(zhàn)略，以提高低收入家庭和少數(shù)民族家庭的住房自有率，并宣稱住房自有對(duì)國(guó)民的好處是“當(dāng)我們?cè)黾幼》孔杂械募彝?shù)量時(shí)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，創(chuàng)造了工作機(jī)會(huì)，建立了中產(chǎn)階級(jí)，塑造了更好的市民”(Brian，2013)。2000年，美國(guó)住房與城市發(fā)展部的一份報(bào)告對(duì)住房自有的益處也進(jìn)行了詳細(xì)的闡述：“住房擁有者將獲得投資收益帶來的財(cái)富積累，享受更好的居住條件，更多參與到社區(qū)生活，子女在學(xué)校的表現(xiàn)會(huì)更加優(yōu)秀，減少犯罪的可能。同時(shí)，社區(qū)也從業(yè)主房地產(chǎn)稅收、穩(wěn)定的社區(qū)環(huán)境中獲益。”(Harkness & Newman，2003)總結(jié)起來，學(xué)術(shù)界和政府部門一般認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)住房對(duì)家庭的影響有通過房產(chǎn)增值帶來的財(cái)富積累；家庭行為的改善，包括社區(qū)參與、政治參與；對(duì)家庭幸福感或生活滿意度的改善；對(duì)子女學(xué)業(yè)成績(jī)、不良行為及未來成就的改善等。
提高住房自有率、鼓勵(lì)家庭加大住房購(gòu)買行為等政策，有力地起到了發(fā)展住房市場(chǎng)、促進(jìn)住房建設(shè)和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用。這一時(shí)期，各國(guó)的住房自有率不斷提高，住房投資占社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例也在上升。
(二) 強(qiáng)調(diào)住房財(cái)富積累功能，進(jìn)一步促進(jìn)住房消費(fèi)
在各國(guó)住房自有率快速上升中，家庭購(gòu)買住房也從解決基本居住，轉(zhuǎn)為積累財(cái)富。許多學(xué)者開始提到“自有住房”的一個(gè)重要好處是“財(cái)富積累”，認(rèn)為低收入家庭也可通過住房的形式積累財(cái)富(Butler，1985)，購(gòu)買公共住房是分享財(cái)富的有效手段(Apgar, 1989)。
當(dāng)人們更多關(guān)注住房資產(chǎn)及其增值功能時(shí)，住房的資產(chǎn)屬性被不斷放大。資產(chǎn)價(jià)格的變化更多受金融市場(chǎng)信貸、利率、價(jià)格預(yù)期的影響，這時(shí)住房?jī)r(jià)格的變化就不僅取決于居住帶來的需求，更取決于居住與投資同時(shí)產(chǎn)生的需求。居住需求的變化主要取決于人口的變化，而投資需求的變化則更多取決于對(duì)資產(chǎn)配置的需求，以及對(duì)購(gòu)買時(shí)機(jī)的決策。對(duì)很多家庭而言，如果他們?cè)谡_的時(shí)機(jī)進(jìn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么住房自有是儲(chǔ)蓄之外財(cái)富積累的一個(gè)重要過程(Forrest & Lee，2004)。從美國(guó)中低收入家庭擁有住房對(duì)財(cái)富積累的效果看，擁有住房的家庭平均每年凈財(cái)富增加約1.4萬美元(Turner & Luea，2009)。
在實(shí)踐中，各國(guó)也通過各種支持政策來增加居民的住房自有率，服務(wù)于家庭解決居住問題與財(cái)富積累兩個(gè)目標(biāo)。英國(guó)政府繼1966年開始出售公共住房后，在1980年進(jìn)一步出臺(tái)了租戶可以通過低于市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買租賃公共住房的政策，隨后上百萬家庭購(gòu)買了這類住房。美國(guó)政府從上世紀(jì)70年代開始持續(xù)鼓勵(lì)低收入家庭購(gòu)買產(chǎn)權(quán)住房，使住房自有率不斷提高，于2005年前后超過69%。同樣，我國(guó)也于上世紀(jì)80年代開始進(jìn)行住房制度改革，實(shí)施了公房出售，并于1998年實(shí)施了住房的貨幣化改革，使住房自有率大幅提高。在促進(jìn)住房自有政策的作用下，各國(guó)住房市場(chǎng)快速發(fā)展，并且都出現(xiàn)了住房?jī)r(jià)格的階段性上漲現(xiàn)象。
從對(duì)住房市場(chǎng)的影響看，由于投資功能被放大，住房成為許多家庭資產(chǎn)配置的對(duì)象，甚至成為“炒”的對(duì)象，這使得住房市場(chǎng)的投資需求不斷增加。
(三) 住房市場(chǎng)調(diào)控成為服務(wù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的政策之一
住房對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響主要源于住房投資或住房建設(shè)。住房投資的增長(zhǎng)最終需要住房需求支撐，政府在市場(chǎng)調(diào)控中更多是通過刺激住房需求來拉動(dòng)住房投資的增長(zhǎng)。政府之所以可以將住房需求作為調(diào)控手段，在于當(dāng)住房需求更多服務(wù)于資產(chǎn)配置功能時(shí)，加之住房金融工具的支持，使家庭“提前”或“推遲”實(shí)現(xiàn)住房需求成為可能，住房需求彈性進(jìn)一步增大。上世紀(jì)30年代后在美國(guó)發(fā)展起來的長(zhǎng)期住房抵押貸款工具，使家庭住房需求不再受家庭儲(chǔ)蓄的約束，改變了購(gòu)房需求穩(wěn)定釋放的前提。這樣，政府通過貨幣政策、信貸政策、利率政策調(diào)控住房需求成為可能。
從實(shí)踐看，各國(guó)都將住房需求作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要工具。如美國(guó)上世紀(jì)90年代后期通過對(duì)房地產(chǎn)增值稅的改革，進(jìn)一步提高住房自有率，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)。在本世紀(jì)初互聯(lián)網(wǎng)泡沫破滅后，美國(guó)需要新的經(jīng)濟(jì)支撐，于是又通過減稅、降低利率、增加面向中低收入家庭的信貸支持等手段來活躍住房市場(chǎng)。我國(guó)的情況也類似，在1998年房改前，沒有住房消費(fèi)信貸，家庭購(gòu)房主要依靠?jī)?chǔ)蓄。1998年，國(guó)務(wù)院頒布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，決定停止住房實(shí)物分配，實(shí)施住房分配貨幣化改革。為此，中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)先后出臺(tái)了一系列配套的金融貨幣政策，諸如《關(guān)于加大住房信貸投入、支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》《個(gè)人住房貸款管理辦法》等，明確了支持與推動(dòng)商業(yè)銀行發(fā)展住房金融的基調(diào)。自此，我國(guó)住房市場(chǎng)全面啟動(dòng)，住房消費(fèi)“涌向”住房市場(chǎng)，由于供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變，使2000年以后住房?jī)r(jià)格快速上漲成為可能。
2003年后，由于住房?jī)r(jià)格漲速不斷加快既影響到居民的住房可支付能力，又加大了經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)開始了十余年的住房市場(chǎng)調(diào)控。我國(guó)在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的過程中，存在著政策目標(biāo)方向多變，并以經(jīng)濟(jì)屬性主導(dǎo)的特征。2005年，首先是通過交易稅、所得稅等工具抑制住房?jī)r(jià)格快速上漲。但此后隨著2008年美國(guó)次貸危機(jī)出現(xiàn)，調(diào)控方向發(fā)生了改變，轉(zhuǎn)而刺激住房消費(fèi)，導(dǎo)致了新一輪房?jī)r(jià)上升。2010年后又加強(qiáng)了對(duì)住房市場(chǎng)的調(diào)控，在原有稅收等手段的基礎(chǔ)上，出臺(tái)了住房限購(gòu)政策，進(jìn)一步抑制了住房需求。但2014年后，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、中小城市住房庫(kù)存增加，住房調(diào)控政策又有放松，并加大了住房信貸的支持。這激發(fā)了部分大中城市中家庭住房資產(chǎn)配置的需求，投資性購(gòu)房比例上升，導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格新一輪快速上漲，并使這些城市再次改變住房市場(chǎng)調(diào)控政策方向。我國(guó)對(duì)住房市場(chǎng)的管理，或住房政策目標(biāo)的取向，在經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定時(shí)以住房可支付性為主，而在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩時(shí)常常會(huì)弱化政策目標(biāo)的社會(huì)屬性，往往通過加大住房消費(fèi)與建設(shè)來刺激經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張。
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