改革開放近40年，房子已成為老百姓最大的財富，房價變化左右著萬千家庭名義財富價值的變化。近年來，每到兩會期間，“房地產(chǎn)稅”都是熱點話題，房地產(chǎn)稅之所以成為焦點，是因為房地產(chǎn)稅對房價的走向有重要影響：未購房者希望房地產(chǎn)稅早日出臺，以降低房價；已購房者，則擔憂在房地產(chǎn)稅出臺后房價下跌。推出房地產(chǎn)稅，不僅要考慮到對房價的影響以及金融風險，更要考慮到我國財政體系的改革與完善。
應關注樓市長效機制
目前，房價過高、樓市泡沫過大，房地產(chǎn)稅將成為高房價的大殺器，這是社會的一般共識。那么，房地產(chǎn)稅為何又千呼萬換不出來呢？市場人士認為，主要原因有房地產(chǎn)確權登記工作待完善、擔憂房價變動、程序障礙等。綜合來看，房地產(chǎn)稅“難產(chǎn)”的重要原因，還是人們擔憂房地產(chǎn)稅出臺后對房價的影響，擔憂房價變動引發(fā)銀行壞賬增加等金融風險。一方面，是在高房價下民眾改善住房的合理需求；另一方面，是防止房價變動引發(fā)金融風險。
在此背景下，樓市調(diào)控的一個新提法“建立健全長效機制”逐步走進了人們的視野。其中，最普遍的做法是，各地紛紛進一步推進住房租賃市場建設。通過批量增加永久性租賃住房供應，改變“安居”的社會界定，使買房不再是個體實現(xiàn)城市化的必選項。
當前，非企業(yè)化的分散式供給仍是住房租賃市場的主流，而這種供給又存在著自身難以克服的缺陷。從承租人角度看，非企業(yè)化的分散式供給在通常情況下使承租人在居住方面不可能有長期穩(wěn)定的預期。“新城市人”不買房就不會有在城市落地生“根”的感覺，樓市剛需因此產(chǎn)生。只要城市化進程還未結束，房價的高位接盤俠就會源源不斷地產(chǎn)生。從出租人角度看，因人口流動帶來住房交易增加，這又會使房屋的最佳狀態(tài)得不到維護。
綜合來看，只有滿足個體永久性租賃住房需求和保護租客利益，才是既能讓人力要素自由流動，又能讓住房資本處于最佳維護狀態(tài)的制度安排，因此，這理應成為樓市長效機制的發(fā)展方向。
關注房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展，更應著眼于“建立健全長效機制”。如果僅僅是出于為地方開辟穩(wěn)定稅源、化解地方政府債務風險和完善稅收體系等目的，把眼光局限于房地產(chǎn)稅，而忽視了房地產(chǎn)市場的長遠發(fā)展，實際上是盯錯了方向。
房地產(chǎn)稅不會讓地方政府“致富”
2016年，全國一般公共預算收入約為16萬億元；在全國政府性基金收入中，國有土地使用權出讓金收入約為3.6萬億元。一般來說，按照具有財產(chǎn)稅傳統(tǒng)的西方國家的稅收結構，房地產(chǎn)稅收入大致占公共財政收入的10%。按此推算，我國房地產(chǎn)稅在出臺并普及后，以當前稅收規(guī)模測算，經(jīng)驗判斷的合適收入規(guī)模約為1.6萬億元。這個規(guī)模不及當期國有土地使用權出讓金收入的一半�？梢姡康禺a(chǎn)稅從規(guī)模上替代不了土地出讓金。在實際操作中，在推出房地產(chǎn)稅后，很可能要相應削減交易環(huán)節(jié)稅費。這樣一來，房地產(chǎn)稅對稅收增加的作用還要進一步下降。
即使在當前土地出讓金收入較高時期，地方政府債務積累也不能忽視。2010-2016年期間，全國國有土地使用權出讓金收入持續(xù)處于高位，年規(guī)模大體在2.7萬億元至4.0萬億元之間，但地方政府債務增長更快。顯然，要解決地方政府債務風險問題，“節(jié)流”比“開源”更重要�！肮�(jié)流”就是要約束政府無節(jié)制花錢、超常規(guī)建設等不顧債務過度積累的行為，不盲目上大工程、大項目，而要實現(xiàn)以上轉(zhuǎn)變就非轉(zhuǎn)變政府職能不可。
曾有觀點認為，房地產(chǎn)稅給地方政府創(chuàng)造穩(wěn)定收入，地方政府會進一步推進樓市調(diào)控。這種看法實際上有待商榷。首先，不用說房地產(chǎn)稅在起步階段征收規(guī)模有限（這一點先行先試城市的實踐已經(jīng)證明），即使達到經(jīng)驗可行值的規(guī)模、即占全國一般公共預算收入的10%，房地產(chǎn)稅也不足以取代土地出讓金收入。其次，在“建設型”政府實際行為中，政府支出實踐中具有“以收定支”的特點，有多大財力辦多大事。中國目前仍是發(fā)展中經(jīng)濟體，基礎建設任務還遠未完成，社會福利標準也較低，因此在實際上地方政府支出需求是巨大的，難以因有房地產(chǎn)稅，而主動放棄土地出讓金收入。
房地產(chǎn)稅不能“單兵突進”
以房地產(chǎn)稅為主體的財產(chǎn)稅的特點是收入穩(wěn)定，不受經(jīng)濟周期波動影響，因而有助于建立政府穩(wěn)定的公共服務體系。因此，我國房地產(chǎn)稅何時推出，不僅要考慮到對房價的影響以及金融風險，更要考慮到我國財政體系的改革與完善。
房地產(chǎn)稅承擔主體是家庭部門，推出房地產(chǎn)稅意味著家庭部門支出增加。從全社會角度，房地產(chǎn)稅最大份額來自普通大眾。因此，要緩和甚至完全對沖這種影響，房地產(chǎn)稅出臺前尤其需改善國民收入中要素分配關系，即加大勞動在國民收入初次分配中的比重，老百姓才有錢繳納房地產(chǎn)稅。可是，這樣做會使全社會勞動成本上升，增加企業(yè)負擔，這又與供給側改革重要內(nèi)容“降成本”相沖突，自然會進一步對企業(yè)稅收體系提出改革要求。
實際上，房地產(chǎn)稅和“降成本”是不可分離的，都是企業(yè)稅收體系改革的重要內(nèi)容，兩者都難以單獨取得進展，必須統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進方可。推出房地產(chǎn)稅和降低企業(yè)稅負同步推進，可使政府稅收變化平穩(wěn)；推出房地產(chǎn)稅和提高勞動報酬共同發(fā)力，可使居民部門整體收支達到基本均衡；推進國民收入中初次分配比例關系改革，提高勞動報酬和降低企業(yè)稅負雙管齊下，使企業(yè)也不會受到損失。這樣，可做到居民部門、企業(yè)部門和政府三個部門利益都不受損。
從國際稅收體系的比較看，建立靜態(tài)稅收體系（指財產(chǎn)稅占比較高，稅收收入具有較高非周期性），應是我國財政結構改革方向。成熟經(jīng)濟體系以所得稅和財產(chǎn)稅為主流稅種，個人和企業(yè)納稅地位相當。從支出方面的國際比較看，成熟經(jīng)濟體民生領域支出通常要占60%以上�？梢�，改革不僅要重塑中央和地方職責關系，更重要的是要改變國民經(jīng)濟中各要素在國民經(jīng)濟中的初次分配比例，大幅提高勞動報酬所占比重。推出房地產(chǎn)稅、降低流轉(zhuǎn)稅等稅收結構調(diào)整是一個有機整體，房地產(chǎn)稅和“降成本”、分配調(diào)整需要同步、統(tǒng)籌推進，這樣方能有利于宏觀經(jīng)濟持續(xù)、快速、健康發(fā)展。
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