共有產(chǎn)權(quán)住房是一個(gè)新的房地產(chǎn)政策，它代替了原有的自住型商品房，價(jià)格便宜，門檻相對較低，是政府解決北京百姓住房需求的一大惠民政策，70%面向北京市民，30%面向符合購房條件的外地戶籍“新北京人”。這個(gè)房子的特點(diǎn)用一句話概括就是：政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。
2017年，北京市政府已經(jīng)出讓了共有產(chǎn)權(quán)住房用地38宗，用地面積約207公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約403萬平方米，是往年供地可建設(shè)規(guī)模的3倍。已供應(yīng)的207公頃共有產(chǎn)權(quán)住房用地中有53公頃用地位于城區(qū)（朝陽、海淀、豐臺(tái)、石景山），104公頃用地位于承接人口疏解的近郊新城區(qū)（大興、通州、順義、昌平、房山），其中還有兩宗屬于企業(yè)利用自有用地建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目。
你真的了解共有產(chǎn)權(quán)住房嗎？
共有產(chǎn)權(quán)住房的基礎(chǔ)是自住商品房，2017年9月30日北京市住建委聯(lián)合另外三家相關(guān)單位發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，該辦法實(shí)施后，按照“新房新辦法，老房老辦法”的原則，已供地但尚未銷售的自住型商品住房將統(tǒng)一按照共有產(chǎn)權(quán)住房進(jìn)行后續(xù)銷售及使用管理；已經(jīng)簽約銷售的自住型商品住房項(xiàng)目繼續(xù)按照原自住型商品住房相關(guān)規(guī)定管理。按照政府計(jì)劃，未來5年內(nèi)將有25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房上市。按照過去歷年的交易量估算，25萬套房子相當(dāng)于市場交易總量的大約10%~15%。
共有產(chǎn)權(quán)住房的戶型標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，北京城六區(qū)新建項(xiàng)目容積率不高于2.8，層高不低于2.8米，套型總建筑面積最大90平方米；其他區(qū)新建項(xiàng)目容積率不高于2.5，層高不低于2.9米，套型總建筑面積在90平方米以下的占建設(shè)總量的70%以上，最大不超過120平方米。因?yàn)槿莘e率并不高，共有產(chǎn)權(quán)住房小區(qū)的環(huán)境符合北京市小區(qū)的正常標(biāo)準(zhǔn)，層高有可能略低。戶型基本是小于90平米，大多屬于一居和兩居，基本夠用。
雖然共有產(chǎn)權(quán)住房基數(shù)不小，價(jià)格相對低廉。可是想要申購，首先要具備三項(xiàng)資格：一是項(xiàng)目所在區(qū)戶籍無房家庭；二是在項(xiàng)目所在區(qū)工作的其他區(qū)戶籍無房家庭；三是符合本市住房限購條件的、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。申購條件也限制了一個(gè)家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房，并且如果家庭成員屬于被拆遷安置戶、在北京有房屋并轉(zhuǎn)讓的記錄、離婚后三年內(nèi)單獨(dú)申請、有未拆除的違建等4種情況，是不允許申請共有產(chǎn)權(quán)住房的，這意味著政策上堵死了假離婚等申請共有產(chǎn)權(quán)住房的路。
買共有產(chǎn)權(quán)房性價(jià)比高嗎？
要想知道共有產(chǎn)權(quán)住房的性價(jià)比，首先要明白其產(chǎn)權(quán)是如何分配的。共有產(chǎn)權(quán)住房是買家和政府各持有部分產(chǎn)權(quán)，雙方都可以將各自持有份額抵押，其中政府抵押融資只能用于建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造建設(shè)和運(yùn)營管理。共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格和份額在土地出讓時(shí)確定，以根據(jù)新政策從自住商品房轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房的中鐵碧桂園為例，個(gè)人業(yè)主持有70%的份額，售價(jià)3.5萬元/平米。這個(gè)項(xiàng)目海淀區(qū)永豐產(chǎn)業(yè)基地（地鐵十六號線永豐站），附近二手房目前價(jià)格大概是4萬到5萬之間。以90平米的戶型為例，整套下來300多萬，首付需要100萬。包括不明朗的政策，未來上市的限制（五年內(nèi)不得交易），這個(gè)樓盤出現(xiàn)了業(yè)主棄購的現(xiàn)象。
其次，共有產(chǎn)權(quán)住房的房產(chǎn)證也有特殊規(guī)定。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記條例和政策規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)就是“共有產(chǎn)權(quán)住房”，除此之外還會(huì)注明小業(yè)主持有的份額比例。共有產(chǎn)權(quán)住房也可以用于出租，但是按照規(guī)定政府要按照份額獲得租金收益的相應(yīng)部分，這一點(diǎn)會(huì)在購房合同中約定。
原則上共有產(chǎn)權(quán)住房在5年內(nèi)是不允許出售的。如果不得不出售，必須是有特殊原因，向區(qū)住建委申請，由政府回購�；刭弮r(jià)格是按照購買價(jià)格結(jié)合折舊和物價(jià)因素確定。滿5年共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。
最后，關(guān)于要不要買共有產(chǎn)權(quán)住房的問題，我舉個(gè)例子，幾年前廈門大學(xué)為了引進(jìn)教師，出臺(tái)了一個(gè)政策叫人才引進(jìn)房，用相對當(dāng)時(shí)市場價(jià)格便宜一些的價(jià)格賣給廈大教授。當(dāng)時(shí)周邊價(jià)格大概是9000~15000元/平米，這個(gè)政策房的價(jià)格是8000左右。隨后廈門房價(jià)暴漲，但是由于人才引進(jìn)房法律規(guī)定、合同約定，這個(gè)房子的出售必須補(bǔ)繳相應(yīng)土地價(jià)格增值部分給政府，最終，導(dǎo)致老師集體抗議他們不能享受到房價(jià)暴漲的紅利。
無論評價(jià)誰是誰非，我們都可以通過這個(gè)案例反推現(xiàn)在共有產(chǎn)權(quán)住房一個(gè)特點(diǎn)：在房價(jià)不變的情況下可以滿足居住需求，但是在房價(jià)波動(dòng)時(shí)也與市場基本脫鉤。房價(jià)上漲，業(yè)主只能享受部分收益，房價(jià)下跌，這個(gè)房子又不如市場上的其他房源劃算。所以這個(gè)房子從政策角度說，是“房住不炒”的絕佳政策典范。他的最大優(yōu)勢在于目前的相對低價(jià)：注意，這未必是未來的相對低價(jià)。如果你屬于沒房就不能結(jié)婚，即將分手的狀態(tài)，申請購買共有產(chǎn)權(quán)住房就是一個(gè)非常不錯(cuò)的選擇：低總價(jià)，相對高面積，交通方便適合通勤，小區(qū)也比較新，大開發(fā)商負(fù)責(zé)開發(fā)。如果你已經(jīng)具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，多出一兩百萬對你來說不是問題的話，就不必考慮購買這種房子。這個(gè)房子基本就是為城市夾心層，為剛畢業(yè)大學(xué)生等剛需人群準(zhǔn)備的。
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