“兩會(huì)”開啟，房地產(chǎn)稅毫不意外仍然是大家關(guān)注的熱點(diǎn)。在3月4日的吹風(fēng)會(huì)上，本次人大會(huì)的發(fā)言人張業(yè)遂就房地產(chǎn)稅的立法問題回答了記者的提問，他說“房地產(chǎn)稅立法是社會(huì)普遍關(guān)注的一個(gè)問題，加快房地產(chǎn)稅立法是黨中央提出的重要任務(wù)，由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)和財(cái)政部牽頭組織起草，目前正在加快進(jìn)行起草完善法律草案、重要問題的論證、內(nèi)部征求意見等方面的工作，爭(zhēng)取早日完成提請(qǐng)常委會(huì)初次審議的準(zhǔn)備工作�！�
這應(yīng)該是迄今為止，關(guān)于房地產(chǎn)稅最具信息含量的官方表態(tài)，至少明確了兩個(gè)問題：一是房地產(chǎn)稅由全國(guó)人大預(yù)算委和財(cái)政部牽頭組織起草；二是目前正在加快進(jìn)行起草完善草案、重要問題論證、內(nèi)部征求意見等工作，還沒有走到提請(qǐng)常委會(huì)初審的程序。那么，這是否意味著，房地產(chǎn)稅將很快出臺(tái)？我的答案仍然很明確，非也！就目前的信息而言，房地產(chǎn)稅很快出臺(tái)的概率仍然很小。拋開房地產(chǎn)稅能否抑制房?jī)r(jià)不論，但就這個(gè)稅本身面臨的立法挑戰(zhàn)而言，房地產(chǎn)稅作為影響中國(guó)老百姓財(cái)富最大的一個(gè)稅種，無論是在觀念、立法、技術(shù)以及征收時(shí)機(jī)等方面存在的困難，遠(yuǎn)超很多人的想象。
關(guān)于房地產(chǎn)稅，我在過去近10年的時(shí)間已經(jīng)寫過很多文章，最近的文章是去年年底寫的《房產(chǎn)稅，平抑高房?jī)r(jià)的工具，還是剪羊毛的利器？》，這篇5000多字的文章可以視為這么多年我對(duì)房地產(chǎn)稅研究思考的一個(gè)總結(jié)。在這篇文章中，我就房地產(chǎn)稅能否抑制高房?jī)r(jià)，打擊投資投機(jī)，房地產(chǎn)稅征收面臨的五大挑戰(zhàn)以及房地產(chǎn)稅的立法程序等論述了自己的看法。在房地產(chǎn)稅的出臺(tái)時(shí)間上，自2015年我一直堅(jiān)持認(rèn)為，房地產(chǎn)稅5年以內(nèi)出臺(tái)的概率不大，我想強(qiáng)調(diào)的是，在3月4日這個(gè)新聞發(fā)布會(huì)明確了牽頭部門和目前所處的階段之后，我依然堅(jiān)持這個(gè)判斷——房地產(chǎn)稅在2020年前出臺(tái)的概率不大。在我去年年底文章中談到的問題，我不再重點(diǎn)論述，我想從三個(gè)方面繼續(xù)普及房地產(chǎn)稅的一些常識(shí)。
第一、房地產(chǎn)稅的立法難度之大，超過很多人的想象。一部法律的立法難度，要么取決于涉及利益是否復(fù)雜，要么取決于立法技術(shù)是否復(fù)雜，而房地產(chǎn)稅無論是在涉及利益，還是在立法技術(shù)層面，難度之大，都是超乎想象的。
就利益而言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過20年的市場(chǎng)化改革，目前存量?jī)r(jià)值保守估計(jì)在250萬億到300多萬億，等于中國(guó)GDP總量的3到4倍，這幾乎意味著，房地產(chǎn)稅無論對(duì)被征收的業(yè)主，還是對(duì)地方政府而言，涉及的利益之大都是前所未有的，房地產(chǎn)稅一旦征收，涉及房地產(chǎn)的利益格局勢(shì)必出現(xiàn)巨大的調(diào)整，而這種調(diào)整絕不是詩情畫意沒有任何震動(dòng)的，這么巨大的利益格局，作為涉及中國(guó)老百姓最巨大利益的稅種，一旦開征，將開弓沒有回頭箭，如果論證不嚴(yán)密，無論是對(duì)老百姓的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，還是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，都會(huì)產(chǎn)生巨大的影響，這是毫無疑問的。
就立法技術(shù)而言，房地產(chǎn)稅的立法，不是簡(jiǎn)單增加一個(gè)稅，而是要對(duì)涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的各種稅費(fèi)進(jìn)行改革清理合并，這不是一個(gè)簡(jiǎn)單的加法或減法，而是一道復(fù)雜的混合運(yùn)算，還涉及土地出讓金的問題，以及70年產(chǎn)權(quán)的問題。如果要增加房地產(chǎn)稅，以前的稅法如何合并增減？在立法上絕非易事�？梢哉f，哪怕就是簡(jiǎn)單的借鑒其他國(guó)家房地產(chǎn)稅的立法，在中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域已經(jīng)存在諸多稅費(fèi)的情況下，在立法上如何協(xié)調(diào)增減，是其他國(guó)家在立法過程中很少遇到的。這些問題的解決，絕非一朝一夕，只爭(zhēng)朝夕可以完成的，這是一個(gè)巨大的工程。
第二、就房地產(chǎn)稅征收的政策配套而言，房地產(chǎn)稅的征收，需要對(duì)全國(guó)房產(chǎn)進(jìn)行基本的普查，需要全國(guó)聯(lián)網(wǎng)和登記，需要跨地區(qū)的協(xié)調(diào)，需要對(duì)住房?jī)r(jià)值合理的評(píng)估。就目前這些事項(xiàng)的進(jìn)展而言，距離合理公平的開征房地產(chǎn)稅還有很多工作要做。到目前為止，我們從來沒有進(jìn)行過一次真正的住房普查，全國(guó)聯(lián)網(wǎng)和登記的工作具體進(jìn)展到了是否可以開征房地產(chǎn)稅的程度，有關(guān)部門暫時(shí)沒有透露進(jìn)展。
說一個(gè)最具體的問題，如果法律確定房地產(chǎn)稅按照家庭征收，無論是按照面積免征，還是按照套數(shù)免征，都一定會(huì)出現(xiàn)家庭的各種新的重組以避免交稅，就中國(guó)目前老百姓的智慧而言，這是極容易做到的。在重要的家庭信息聯(lián)網(wǎng)共享沒有實(shí)現(xiàn)的情況下，我們很難搞清楚誰和誰一個(gè)家庭，誰的名下究竟有幾套房，基本的信息搞不清楚，征稅的利劍只會(huì)落在守法的“老實(shí)人”頭上，就會(huì)產(chǎn)生征收的不公平。而如何防范這種情況出現(xiàn)，至少目前還沒有看到更有效的辦法。一旦房地產(chǎn)稅進(jìn)入一審程序，相信老百姓一定會(huì)聞風(fēng)而動(dòng)，想出各種避稅的辦法處理自己的房產(chǎn)。至于跨區(qū)域征收這種更復(fù)雜的問題，估計(jì)有關(guān)部門暫時(shí)還沒有考慮如何處理。
第三、現(xiàn)在是出臺(tái)房地產(chǎn)稅的最好時(shí)機(jī)嗎？從各國(guó)出臺(tái)房地產(chǎn)的時(shí)機(jī)選擇看，由于房地產(chǎn)稅的主要目的是為地方征收創(chuàng)收（很少有國(guó)家諱言這一點(diǎn)），而不是抑制高房?jī)r(jià)，因而大多選擇房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，出臺(tái)房地產(chǎn)稅對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)造成很大的影響的時(shí)間窗口。
就此而言，中國(guó)房地產(chǎn)稅的立法和出臺(tái)面臨一個(gè)極其尷尬的時(shí)機(jī)，很多人根本沒有看到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)目前真正的風(fēng)險(xiǎn)并非泡沫，而是在政策的高壓下很可能面臨“超調(diào)”的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來2到3年整體形勢(shì)不容樂觀，下行的趨勢(shì)比較明顯。在房地產(chǎn)稅市場(chǎng)下行的情況下，再推房地產(chǎn)稅，很可能成為壓倒駱駝的最后一根稻草。對(duì)于我們這么一個(gè)高度依賴房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)體而言，坦率地說，我們還沒有能力能夠抵抗一次房地產(chǎn)的崩盤。中財(cái)辦的副主任楊偉民認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在是有泡沫的，尤其是在一二線城市，但三四線城市還可以。這個(gè)泡沫既不要主動(dòng)擠破，也不能繼續(xù)吹大。房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)釋放需要長(zhǎng)期的過程逐步推進(jìn)。我現(xiàn)在最擔(dān)心的不是房?jī)r(jià)繼續(xù)漲，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)一旦“超調(diào)”，失速下行，我們?nèi)绾螒?yīng)對(duì)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。總之，房地產(chǎn)的周期和走勢(shì)，一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)稅的立法產(chǎn)生重大的影響。
至于立法的周期，從官方透露的信息看，目前還在起草和論證，尚未進(jìn)入審議階段。鑒于房地產(chǎn)稅立法的復(fù)雜性，房地產(chǎn)稅立法的周期不會(huì)太短。有兩部法律可供參考：一是反壟斷法，立法周期差不多是10年，二是物權(quán)法，從1993年就開始起草，7次審議創(chuàng)下了我國(guó)立法史上的記錄，到2007年才通過。據(jù)此判斷，房地產(chǎn)稅的立法周期不會(huì)太短。最近，一些專家呼吁排除阻力，“加快立法進(jìn)程”。
其實(shí)，在房地產(chǎn)稅的問題上，阻力真的不是來自老百姓，因?yàn)楹芏嗬习傩找詾榉康禺a(chǎn)稅可以打壓高房?jī)r(jià)，所以非常支持，阻力也不是來自所謂的利益集團(tuán)，因?yàn)榈胤秸蔡貏e愿意收房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅之所以快不起來，是因?yàn)樘珡?fù)雜，因?yàn)槲覀冋娴臎]有做好配套準(zhǔn)備，因?yàn)樯婕暗睦嫣罅�，不得不慎重，慎重不是錯(cuò)，在沒有做好準(zhǔn)備的情況下，為立法而立法才是最可怕的。
最后我想說的是，本人從來不反對(duì)房地產(chǎn)稅立法。盡管在很多文章中，我多次提到這一點(diǎn)，但仍然被很多人誤會(huì)。我反對(duì)的是在沒有做好配套準(zhǔn)備，沒有回答一些關(guān)鍵問題，沒有處理好相關(guān)稅費(fèi)沖突，甚至連房地產(chǎn)稅的作用都沒論證清楚的情況下，為了征收而倉促出臺(tái)。我擔(dān)心房地產(chǎn)稅最終淪為一個(gè)赤裸裸的“增稅”的法律。征稅必須慎重，特別是房地產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅要明明白白，清清白白，而不能不倫不類，不能出臺(tái)一個(gè)最后多輸?shù)姆桨�。我再次呼吁房產(chǎn)稅的立法應(yīng)該公開、透明，每個(gè)草案都公開征求意見。稅收一旦征收，如果不合理修改起來制度成本實(shí)在太大，既然已經(jīng)耽誤了十多年了，何必要爭(zhēng)朝夕？我倒是覺得，在立法程序上慢一點(diǎn)并不影響什么，如果只是追求簡(jiǎn)單的“時(shí)間表”，拿出一個(gè)誰都不滿意的方案，將會(huì)導(dǎo)致多輸?shù)木置妗?/FONT>
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