中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟提出了未來房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的政策思路：一是提高房地產(chǎn)業(yè)供給體系質(zhì)量，圍繞提高房地產(chǎn)業(yè)供給體系質(zhì)量深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，化解房地產(chǎn)業(yè)供需結(jié)構(gòu)失衡；二是形成房地產(chǎn)建設(shè)業(yè)和服務(wù)業(yè)良性互動(dòng)、融合共生的關(guān)系，化解產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡；三是在“虛實(shí)分離”的常態(tài)中堅(jiān)持“實(shí)體經(jīng)濟(jì)決定論”，從體制機(jī)制上化解“虛實(shí)結(jié)構(gòu)失衡”，將風(fēng)險(xiǎn)防范的工作重點(diǎn)從關(guān)注金融領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)向關(guān)注長期系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
創(chuàng)造性的提出可從三個(gè)層面對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分類
對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)三個(gè)層面的分類，不僅反映出對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從狹義到廣義，由核心、主體到全體的遞進(jìn)的基本內(nèi)涵，而且這直接對應(yīng)的房地產(chǎn)符合統(tǒng)計(jì)年鑒的產(chǎn)業(yè)分類目錄，容易進(jìn)行實(shí)證研究。
有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的關(guān)系一直是學(xué)術(shù)界關(guān)注的主題，而近年來中國經(jīng)濟(jì)存在的“脫實(shí)向虛”問題又是政府努力解決的重大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題。然而，有關(guān)什么是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)包括的范圍，無論是在理論層面，還是在政策層面，并沒有形成共識。為此，陳晟創(chuàng)新性地提出了一個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分類的分層框架。他將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分為三個(gè)層次，第一個(gè)層次房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，也就是房地產(chǎn)生產(chǎn)建設(shè)空間載體，包括住宅設(shè)施、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)、物流配套建設(shè)、商業(yè)配套設(shè)施和除房地產(chǎn)業(yè)以外其它城市空間建設(shè)配套，可以用P0表示，這是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)最核心的部分，可以理解為最狹義的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；第二個(gè)層次房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)包括P0、房地產(chǎn)銷售、規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)、咨詢研究、數(shù)據(jù)資產(chǎn)、物業(yè)管理、建材家電，可以用P1表示，這是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主體部分，是一般意義或者傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；第三個(gè)層次的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)包括P1、房地產(chǎn)金融業(yè)，房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)土地經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)開發(fā)消費(fèi)土地貸、房地產(chǎn)存量資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)資管計(jì)劃以及圍繞房地產(chǎn)業(yè)的其它所有金融服務(wù)業(yè)，可以用P2表示，這是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體，也是最廣義的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。P2和其他金融業(yè)、工業(yè)就構(gòu)成了整體國民經(jīng)濟(jì)，也就是包括實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)。
對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)三個(gè)層面的分類，不僅反映出對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從狹義到廣義，由核心、主體到全體的遞進(jìn)的基本內(nèi)涵，更為有意義的是，對應(yīng)P0、P1和P2三個(gè)層面的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，能夠引出房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)關(guān)系、房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)關(guān)系、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)關(guān)系這三個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)問題。對于新時(shí)代下，這三對關(guān)系正是我國建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)亟待正確處理的。因此，這個(gè)新分類框架的提出，具有重要的理論和實(shí)踐指導(dǎo)意義。
經(jīng)過改革開放以后，工業(yè)化進(jìn)程加快，進(jìn)入21世紀(jì)初，中國就已經(jīng)從一個(gè)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)大國轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)經(jīng)濟(jì)大國。十八大以來，中國已經(jīng)積累了龐大的工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力和巨大的物質(zhì)財(cái)富，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)取得了巨大成就，已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)世界性的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大國，資產(chǎn)價(jià)值224萬億元，超過美國的213萬億元。
第一，從P0層面看，中國已經(jīng)發(fā)展成為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)世界第一大國，十八大以后積極實(shí)施解決不平衡不充分的新目標(biāo)戰(zhàn)略，努力推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級、實(shí)現(xiàn)從大向強(qiáng)的轉(zhuǎn)變。
第二，從P1層面看，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)取得長足發(fā)展。隨著新型工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程穩(wěn)步推進(jìn)，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)加快向中高端邁進(jìn)，新業(yè)態(tài)發(fā)展呈現(xiàn)新格局，居住功能基礎(chǔ)性地位進(jìn)一步鞏固，住的基礎(chǔ)作用和基本生活服務(wù)功能保障能力顯著提高。
第三，從P2層面看，服務(wù)業(yè)的快速增長構(gòu)成了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要部分，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)融合加速，現(xiàn)代房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)蓬勃發(fā)展，新業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)，創(chuàng)新能力和產(chǎn)品附加值、產(chǎn)品研發(fā)實(shí)力大幅提升。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡問題亟待解決
當(dāng)前中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)深層次結(jié)構(gòu)問題在P0上表現(xiàn)為生產(chǎn)區(qū)域、產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)性失衡，在P1上表現(xiàn)為公共服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展的失衡，在P2上表現(xiàn)為房地產(chǎn)基本居住功能和房地產(chǎn)資產(chǎn)財(cái)富虛擬經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)失衡。
在充分認(rèn)識到中國已經(jīng)成為世界性房地產(chǎn)大國、十八大以來又取得快速新發(fā)展，房產(chǎn)總值以224萬億超過美國213萬億的成就的同時(shí)，還必須客觀分析當(dāng)前中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的問題。伴隨著中國的快速工業(yè)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)化加速過程，中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模迅速擴(kuò)張，但也積累了一系列深層次結(jié)構(gòu)性矛盾，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)量有待提升。基于上述房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)三層次分類框架，當(dāng)前中國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)深層次結(jié)構(gòu)問題在P0上表現(xiàn)為房產(chǎn)區(qū)域產(chǎn)品供需結(jié)構(gòu)性失衡，在P1上表現(xiàn)為公共服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展的失衡，在P2上表現(xiàn)為房地產(chǎn)基本居住功能和財(cái)富資產(chǎn)虛擬經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)失衡。
中國房地產(chǎn)業(yè)大而不強(qiáng)的問題，是當(dāng)前P0層次實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的突出問題，也是P0供給結(jié)構(gòu)的突出矛盾，主要體現(xiàn)為中低端和無效供給過剩、高端和有效供給不足的結(jié)構(gòu)性失衡。具體可以從P0的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)三個(gè)方面分析。從P0的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化程度不夠，均適性綠色性產(chǎn)品不足；從P0的產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)組織合理化程度有待提升，存在相當(dāng)數(shù)量的“僵尸企業(yè)”和小項(xiàng)目公司，優(yōu)質(zhì)著名企業(yè)集中度不夠，尤其是世界一流全流程權(quán)產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)還很少；從P0的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，產(chǎn)品檔次偏低，標(biāo)準(zhǔn)水平和可靠性不高，高品質(zhì)、個(gè)性化、高復(fù)雜性、高附加值的產(chǎn)品的供給能力不足，高端品牌培育不夠。
房地產(chǎn)生產(chǎn)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的關(guān)系是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵問題，一直也是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的焦點(diǎn)。改革開放以來，在國內(nèi)生產(chǎn)總值中，第一產(chǎn)業(yè)占比從1978年的27.7%下降到2016年的8.6%，第二產(chǎn)業(yè)從1978年的47.7%下降到2016年的39.8%，而第三產(chǎn)業(yè)則從1978年的24.6%上升到2016年的51.6%。同樣的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)占比迅速提升，表明了中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)迅速“轉(zhuǎn)型”，但整體經(jīng)濟(jì)效率未得到有效提升、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)未能夠?qū)崿F(xiàn)有效“升級”，也就是說，在P1層次房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)表明，中國面臨著因服務(wù)業(yè)比例過快上升和房地產(chǎn)基本生產(chǎn)功能比例過快下降而產(chǎn)生的結(jié)構(gòu)“轉(zhuǎn)型”和未“升級”的結(jié)構(gòu)性失衡。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融產(chǎn)業(yè)之間的結(jié)構(gòu)失衡，虛擬經(jīng)濟(jì)增長過快，而房地產(chǎn)基本功能發(fā)展相對緩慢。一方面，房地產(chǎn)生產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)中的占比日益降低，其中傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)P1下降最快，另一方面，房地產(chǎn)金融在整體房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的占比迅速提升， “脫實(shí)向虛”或者“實(shí)虛失衡”能夠機(jī)制化的關(guān)鍵，在于房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)濟(jì)回報(bào)率不斷下降趨勢9-10%和虛擬經(jīng)濟(jì)依靠房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格泡沫收益不斷上升的極大反差。實(shí)際上，與“實(shí)虛失衡”關(guān)鍵機(jī)制相關(guān)的一系列體制機(jī)制和環(huán)境因素，包括房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)、復(fù)雜的社會(huì)交易成本、金融監(jiān)管機(jī)制和資本市場機(jī)制不完善等等，都在主觀和客觀上強(qiáng)化了房地產(chǎn)投資虛擬和房地產(chǎn)生產(chǎn)建設(shè)回報(bào)存在極大反差這個(gè)“實(shí)虛失衡”的關(guān)鍵機(jī)制。
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