房企或試水農(nóng)村租賃住房建設(shè)
2月4日，2018年中央一號文件即《中共中央國務(wù)院關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》公布，其中提到，要深化農(nóng)村土地制度改革。系統(tǒng)總結(jié)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點經(jīng)驗，逐步擴大試點。完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)。
歐陽捷告訴記者，從區(qū)域來看，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，都市圈核心城市及周邊的中小城鎮(zhèn)有更多的市場機會，有利于解決大城市住宅用地供應(yīng)不足的問題，形成以城市群為主體的、構(gòu)建大中小城市和城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。但對于遠離都市圈的一些城鎮(zhèn)來說，他們的土地供應(yīng)雖然較為豐富，但是沒有更多的人口流入，所以受政策影響較小。
農(nóng)村土地制度改革也將有利于城鎮(zhèn)化的步伐，歐陽捷表示，關(guān)鍵還要看宅基地流轉(zhuǎn)之后能否給農(nóng)民帶來真正的收益，比如說宅基地未來是否可以抵押、可以貸款、可以交易，然后農(nóng)民是否可以從中獲得資產(chǎn)收益，這個收益拿到手，才能幫助農(nóng)村人口真正轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口，促進城鎮(zhèn)化的進程。
文件提到，在符合土地利用總體規(guī)劃前提下，允許縣級政府通過村土地利用規(guī)劃，調(diào)整優(yōu)化村莊用地布局，有效利用農(nóng)村零星分散的存量建設(shè)用地。
同時文件也指出，不得違規(guī)違法買賣宅基地，嚴格實行土地用途管制，嚴格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。
對于未來農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市后的主要用途，歐陽捷認為，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市作為可售型商品住宅是不可行的，只有作為租賃住宅才是目前政策上允許的。想下鄉(xiāng)去建設(shè)農(nóng)村大宅或者別墅的行為，顯然是不可能得到政策的鼓勵和支持的。
中央一號文件的公布將會給房企帶來哪些新的機會呢?歐陽捷提到，未來，房地產(chǎn)企業(yè)進入農(nóng)村市場最主要的形式應(yīng)該是租賃住房的建設(shè)，但可售型住宅依然是房企的業(yè)務(wù)主體，租賃住宅目前來看還沒有好的盈利模式，這一業(yè)務(wù)可能會是一個試水性的、嘗試性的探索。
九成中小房企兩年后或退出
2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控增加，限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”成為樓市主基調(diào)，抑制了大部分購房需求，多個城市的房價也趨于平穩(wěn)。那么2018年的房地產(chǎn)市場將會是怎樣一個發(fā)展形勢呢?“從目前來看，房地產(chǎn)市場，特別是住宅市場慢慢開始見頂了”，歐陽捷分析，在國家去杠桿、銀根收緊的資金環(huán)境下，一二線城市的房地產(chǎn)市場不會像過去那樣好了，三線城市受到的影響會更大。今年市場銷售可能會比去年低，房地產(chǎn)市場的蛋糕一年比一年小，但2018年的住房市場整個會相對比較平穩(wěn)，不會出現(xiàn)大起大落。
值得注意的是，2017年，雖然房地產(chǎn)市場的蛋糕有所減小，但行業(yè)分化加劇，市場集中度有所提升，龍頭房企的業(yè)績并沒有受到影響，反而創(chuàng)出了新高。2017年碧桂園、恒 大、萬科的業(yè)績都超過了5000億元，綠城中國、龍湖地產(chǎn)、新城控股等16家企業(yè)的業(yè)績超過了千億�！霸酱笤綇�、強者恒強”成為當前房企的基本格局。
“所有的資源都在向大企業(yè)集中，銀行、基金、供應(yīng)商等全面偏好大型房企”，歐陽捷透露，銀行現(xiàn)在只給百 強房企貸款，其他房企只收不貸�；鹨猜D(zhuǎn)向百強 房企的業(yè)務(wù)，其他房企基本上也很少做了。另外，供應(yīng)商也更加著眼于百強 房企的業(yè)務(wù)，尤其是出現(xiàn)小房企卷款跑路的情況后，中小房企的業(yè)務(wù)就更不敢做了。
“有規(guī)模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權(quán)”，在這樣的市場情況下，目前多個百億房企都在沖擊千億目標，比如融信、融僑、正榮、富力、合景泰富等等，規(guī)模之爭成為房企未來發(fā)展的一大要義。
歐陽捷分析，“所有的資源都在向大企業(yè)集中，龍頭房企的車輪還在滾滾向前，大企業(yè)會跑得更快，中小企業(yè)越來越?jīng)]有優(yōu)勢，甚至?xí)媾R著生存難題，之前講的是不進則退，現(xiàn)在則是不進則沒，未來房企之間的收并購應(yīng)該會更加的頻繁。2015年我們曾提出，90%的中小房企會退出地產(chǎn)江湖，從現(xiàn)在來看，到2020年這個判斷基本上會實現(xiàn)。”
歐陽捷表示，預(yù)計到2020年，20強房企的市場份額會達到60%-70%，百強 房企會占據(jù)80%左右，這時候中小房企就沒機會了。這些中小房企到哪去?一二線城市的拿地成本太高，中小房企會向三四線城市下沉，但等大房企進入三四線城市，中小房企就只能退到五六線城市。
在去杠桿的政策環(huán)境下，明年房企的融資會變得越來越難。歐陽捷透露，前端融資等通道受阻，未來房企融資成本肯定是越來越高，因為市場上的貨幣總量減少了，流向房地產(chǎn)資金也會減少。小房企的融資渠道變窄，融資成本可能在15%-18%，大房企融資成本目前大概5%-7%。
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