央行報告顯示房貸增速明顯下降, 將實行穩(wěn)健中性貨幣政策
央行近日發(fā)布的《2017年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，房地產(chǎn)貸款增速出現(xiàn)了明顯下降。具體來看，2017年末全國主要金融機構(gòu)(含外資)房地產(chǎn)貸款余額為32.2萬億元，同比增長20.9%，增速較上年末低6.1個百分點，房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的26.8%。其中個人住房貸款余額為21.9萬億元，同比增長22.2%，增速較上年末低14.5個百分點。
央行報告指出，去年房價上漲速度顯著放緩。2017年12月份全國70個大中城市中，新建商品住宅價格同比上漲的城市有61個，比上年同期減少4個;平均漲幅為5.8%，較上年同期低5.0個百分點。二手住宅價格同比上漲的城市有65個，比上年同期增加4個;平均漲幅為5.0%，較上年同期低2.9個百分點。
報告還指出，下一階段要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，實施好穩(wěn)健中性的貨幣政策，保持流動性合理穩(wěn)定，管住貨幣供給總閘門，為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和高質(zhì)量發(fā)展?fàn)I造中性適度的貨幣金融環(huán)境。
2 多地嚴(yán)控資金違規(guī)流入樓市，短期貸款"虛增"現(xiàn)象有望緩解
春節(jié)前，多地出臺政策嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)。強調(diào)嚴(yán)禁個人貸款違規(guī)流入股市和房市，提高房地產(chǎn)開發(fā)貸款門檻，防范房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險。
北京銀監(jiān)局表示，2018年要以“房住不炒”為目標(biāo)，嚴(yán)防各路資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，逐步降低銀行資金通過貸款、投資、理財、信托等渠道流入房地產(chǎn)市場的速度和規(guī)模。
上海銀監(jiān)局也在年初下發(fā)通知，要求轄內(nèi)商業(yè)銀行嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)開發(fā)大類貸款的監(jiān)管要求，對“四證不全”房地產(chǎn)項目不得發(fā)放任何形式的貸款；房地產(chǎn)開發(fā)土地并購或房地產(chǎn)開發(fā)土地項目公司股權(quán)并購的，應(yīng)按穿透原則監(jiān)管等。
廣東銀監(jiān)局提出，2018年努力抑制居民杠桿率，嚴(yán)控個人貸款違規(guī)流入股市和房市。此外還有四川銀監(jiān)局日前部署稱，2018年要切實抑制房地產(chǎn)泡沫，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。
除開發(fā)信貸政策收緊、嚴(yán)控違規(guī)資金流入外，多地房貸政策也有所收緊。如2月初廣州市內(nèi)四大國有銀行房貸利率上浮，其中首套房貸利率上浮10%，二套房貸利率上浮15%。除廣州外，包括深圳、南京、北京等多地曝出今年以來房貸利率悄然上浮的狀況。根據(jù)融360的監(jiān)測數(shù)據(jù)，今年1月國內(nèi)首套房貸款平均利率為5.43%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.11倍，同比上升21.75%。
對于房地產(chǎn)信貸政策收緊的狀況，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，政策管控類似于密織了一張調(diào)控網(wǎng)。短期內(nèi)一些房企拿地時的激進做法會減少，部分土地會出現(xiàn)流拍，部分已進入開發(fā)環(huán)節(jié)的地塊會面臨經(jīng)營壓力，一些項目爛尾概率增加。不過長期來看，嚴(yán)格的監(jiān)管可以使得房地產(chǎn)市場形成更為健康和持久的發(fā)展態(tài)勢，各類地價和房價虛高、短期炒作等現(xiàn)象都會減少。
值得關(guān)注的是，央行近日發(fā)布的2018年1月份金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月新增人民幣貸款29000億元，同比多增8670億元，環(huán)比多增23156億元；其中短期貸款新增6856億元，同比多增1296億元，環(huán)比多增7659億元。專家指出，居民短期貸款增長顯著，不排除仍有部分居民以消費貸款名義購房。事實上，針對部分居民以消費貸購房的行為，各類銀行已經(jīng)加強了對信用卡和消費貸款的發(fā)放審核，預(yù)計后期“虛增”的短期貸款將被擠出。
3 2018年樓市信貸持續(xù)趨嚴(yán)將成大概率事件, 去杠桿效果正在顯現(xiàn)
從已經(jīng)披露的2018年1月份金融數(shù)據(jù)來看，新增信貸結(jié)構(gòu)性優(yōu)化的趨勢明顯，主要體現(xiàn)在流入實體經(jīng)濟規(guī)模增加和個人房貸比重下降兩個方面。數(shù)據(jù)顯示，1月份非金融企業(yè)及機關(guān)團體貸款增加1.78萬億元，占2.9萬億元新增貸款的比重約61%，而去年為42%，提高了將近20個百分點；另外一個比較顯著的特點是個人房貸占新增貸款的比例大幅下降。1月份住戶部門貸款增加9016億元，占新增貸款的比重從去年12月份的56%降至31%。
金融數(shù)據(jù)的這些變化與金融去杠桿的大環(huán)境分不開。在監(jiān)管部門加強了對表外業(yè)務(wù)、通道業(yè)務(wù)的規(guī)范后，表外融資迅速向銀行表內(nèi)回歸，這是1月份新增信貸創(chuàng)新高的主要原因。
具體反映在個人房貸上，則是剛需和改善性住房融資需求獲得了更多支持，而投機投資性住房的融資需求受到了全面抑制。住戶部門新增貸款比重的快速下降說明了這一點。
一線熱點城市的個人住房貸款增量也在持續(xù)回落，據(jù)央行上�？偛堪l(fā)布的2018年1月份上海市貨幣信貸運行情況顯示。今年1月上海市貨幣信貸運行平穩(wěn),金融機構(gòu)本外幣各項存款同比多增，主要是非銀行業(yè)金融機構(gòu)存放增加較多；本外幣各項貸款同比少增，個人住房貸款增量持續(xù)回落，新增個人消費貸款中近七成為汽車貸款。
去年12月份召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，要促進形成金融和實體經(jīng)濟、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)。隨后金融監(jiān)管部門迅速厘清金融與房地產(chǎn)的關(guān)系，并推出了一些有針對性的措施。今年1月份召開的2018年全國銀行業(yè)監(jiān)督管理工作會議提出，2018年將繼續(xù)防控金融風(fēng)險，將在降低企業(yè)負(fù)債率，嚴(yán)格控制高負(fù)債企業(yè)融資的同時，控制居民杠桿率的過快增長，繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化。此外在1月13日銀監(jiān)會發(fā)布的整治銀行業(yè)市場亂象通知中，各種違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的行為被列入工作要點，僅針對個人房貸的就包括發(fā)放首付不合規(guī)的個人住房貸款；以充當(dāng)籌資渠道或放款通道等方式，直接或間接為各類機構(gòu)發(fā)放首付貸等行為提供便利；綜合消費貸款、個人經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金用于購房等。
各地銀監(jiān)局也根據(jù)轄區(qū)具體情況采取了更具針對性的措施。包括北京、上海在內(nèi)的多個地方銀監(jiān)局于近期相繼表態(tài)，要嚴(yán)防各路資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，隨后各地銀行還以不同形式上調(diào)了房貸利率。至此，力促房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展的一張立體防控網(wǎng)形成。這張網(wǎng)形成之后的第一個效果就是房貸占比的下降，也就是樓市去杠桿效果的顯現(xiàn)。
分析人士表示，違規(guī)資金進入樓市的首要風(fēng)險，就是會帶來非理性投資的增加，投機者如果可以避開限購資金的杠桿限制而進入房地產(chǎn)市場，無疑會讓此前明顯見效的調(diào)控效力降低; 另一方面，如果部分房企憑借繞道融資來解決資金問題，那么在無法確保項目證照齊全的背景下，極易造成不可控的金融風(fēng)險。從銀監(jiān)會以及各地銀監(jiān)局的表態(tài)來看，預(yù)計2018年信貸政策持續(xù)趨嚴(yán)將成為大概率事件。對于購房者來說，一方面投機性需求會得到進一步抑制，投機者的套利可能性幾近消失; 另一方面，各類違規(guī)貸款行為也將得到有效控制。
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