2018年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)加大力度，從銀行信貸方面入手，不斷緊縮和監(jiān)管銀行信貸和信托資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場，房企融資難度越來越大，已有銀行暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信。據(jù)資產(chǎn)評估師介紹，目前前五十強房企通過信托的平均融資成本在9%-10%，已有房企發(fā)出內(nèi)部通知，要求減少拿地，保持現(xiàn)金流正常。但另一方面，大城市供地節(jié)奏加快，土地溢價率被壓低。
銀行房地產(chǎn)信貸緊縮
土地供給節(jié)奏加快
據(jù)悉，目前15家房企公布了2018年1月的銷售額，高達1737.74億元，同比上漲74%。與此同時，房企融資渠道不斷被緊縮，要求也不斷提高。資產(chǎn)評估師介紹，房企資金來源主要有銀行開發(fā)信貸、信托和非標(biāo)融資，但都需要滿足“432”要求。根據(jù)銀監(jiān)會的規(guī)定，“432”要求是指房地產(chǎn)公司4證齊全，項目中房地產(chǎn)公司至少要有30%的自有資金，融資方至少有二級或以上的資質(zhì)�，F(xiàn)在正規(guī)的融資渠道在迅速縮減，房企融資更加困難。
信貸要求提高
融資
除了其他資金來源，影響房企資金鏈最主要的還有銷售回款，但銀行個貸也受到嚴(yán)控。資產(chǎn)評估師介紹，今年以來，中央多次釋放嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)行業(yè)的信號，整治重點包括發(fā)放首付不合規(guī)的個人住房貸款、綜合消費貸款、個人經(jīng)營性貸款、信用卡透支等資金用于購房等。隨后的銀監(jiān)會全國工作會議、上海銀監(jiān)局、中國人民銀行工作會議等重要會議均對房地產(chǎn)信貸等行為發(fā)布相關(guān)通知。房地產(chǎn)行業(yè)大受影響，股票大跌。
個貸
嚴(yán)控資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場
在房企融資通道緊縮的1月，全國土地成交金額高達4993億元。據(jù)統(tǒng)計，全國50個熱點城市中，大部分城市土地成交面積同比有較大幅度增長，少部分略微下降。從成交土地的溢價率來看，一線城市除廣州溢價率較高，北京、上海、深圳、天津均在12%以下；二線城市中約三分之二的土地溢價率低于20%，三四線城市約有半數(shù)土地溢價率低于30%。有資產(chǎn)評估師分析，土地溢價率被壓低，但價格仍是在上升。此前多個城市的供地處于受限狀態(tài)，房企儲備了大量資金卻面臨土地缺乏的狀態(tài)。而今年正好相反，土地市場放開供應(yīng)閘門時，房企資金不足，土地儲量過大。所以未來房企拿地會更加謹(jǐn)慎和理性，一些市場前景可能不是很樂觀的地塊就會被放棄。
溢價率地
政府加快供地節(jié)奏
土地
2018年，房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)進行，住房租賃市場將會是重點。而對于房企來說，融資通道被緊縮，土地供應(yīng)節(jié)奏加快。資產(chǎn)評估師認(rèn)為，政府大量供地是基于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。從房企戰(zhàn)略上來講。這時候不拿地的話，后續(xù)拿地的機會可能會減少，所以要提前做好土地布局，而且當(dāng)前土地溢價率、均價等都相對較低，對資金相對緊張的房企更有好處。只是未來房企的中心仍會在庫存存量的去化上，所以拿地會更加精挑細(xì)選。
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