根據(jù)央行公布的金融數(shù)據(jù)，2017年全國房地產(chǎn)信貸總額為32.2萬億元，同比增長20.9%，增速比上年末低6.1個(gè)百分點(diǎn)；全年增加5.6萬億元，同比少增1087億元�？梢�，房地產(chǎn)貸款在銀行信貸中占比較大。然而，繁華背后隱藏危機(jī)�？v觀各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展史，人口動(dòng)態(tài)、經(jīng)濟(jì)增長、收入變化、金融環(huán)境、貨幣政策等因素，均可通過不同渠道推升房地產(chǎn)市場價(jià)格，形成資產(chǎn)泡沫。而且，房地產(chǎn)信貸受貨幣政策影響大，一旦宏觀調(diào)控，實(shí)施從緊貨幣信貸政策，房地產(chǎn)信貸占比大的銀行將面臨收縮之困。近年來，國內(nèi)監(jiān)管部門開展數(shù)輪房地產(chǎn)信貸壓力測試也表明，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，房地產(chǎn)貸款占比大的銀行機(jī)構(gòu)將面臨嚴(yán)重的信用風(fēng)險(xiǎn)。因此，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序運(yùn)行，是實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展、防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的重要前提。
不過，要有效防范與化解風(fēng)險(xiǎn)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展，既需進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，又要在調(diào)控管理方法上不斷加以探索。
首先，銀行機(jī)構(gòu)應(yīng)構(gòu)建房地產(chǎn)信貸投放的科學(xué)測算機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)測評(píng)機(jī)制，結(jié)合房地產(chǎn)信貸壓力測試，統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)信貸投放總額及分季按月均衡投放數(shù)量，避免為追求高利回報(bào)導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸“大躍進(jìn)”，以及因政策緊急制動(dòng)出現(xiàn)“大起大落”現(xiàn)象；要確保房地產(chǎn)企業(yè)正常的信貸需要，不因額度投放過猛而出現(xiàn)房地產(chǎn)信貸斷供。尤其要密切配合宏觀調(diào)控政策，注意中央政府對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的提示，如繼續(xù)關(guān)注和打擊“首付貸”，嚴(yán)禁消費(fèi)貸流入樓市等，使房地產(chǎn)信貸始終運(yùn)行于理性軌道。
其次，配合中央政府“因城施策”，實(shí)施差別化住房信貸政策的房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架。基于我國幅員遼闊，各地房地產(chǎn)市場形勢、人口結(jié)構(gòu)、購置需求等差異巨大，各地銀行機(jī)構(gòu)要在國家大的政策框架下，確保房地產(chǎn)信貸政策因地制宜，結(jié)合市場走勢、貸款投放、資產(chǎn)質(zhì)量，建立房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架，如實(shí)行差別化限貸政策、確定首套房貸最低首付款比例上調(diào)幅度、明確二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)購房人償債能力審查等，使房地產(chǎn)信貸成為樓市調(diào)控長效機(jī)制的重要內(nèi)核。
第三，加強(qiáng)與政府部門協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，使金融政策在各調(diào)控領(lǐng)域都發(fā)揮應(yīng)有作用。銀行機(jī)構(gòu)要積極參與政府土地拍賣過程，加強(qiáng)信息溝通，對拿地的房企貸款進(jìn)行遏制，避免信貸資金成為“地王”的催化劑。要配合財(cái)稅部門運(yùn)用稅收手段為過熱的市場降溫，如調(diào)整房地產(chǎn)交易印花稅規(guī)則、征收房屋空置稅等，限制房地產(chǎn)市場投機(jī)行為，限制外地資金炒作本地房價(jià)，為有效化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)贏得機(jī)會(huì)。要加強(qiáng)部門信息共享，積極與房產(chǎn)、工商、住建等部門建立聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)工作機(jī)制，對房地產(chǎn)交易價(jià)格、金融市場運(yùn)行、借款人償債能力、中介行業(yè)信用情況等信息加強(qiáng)了解，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處置，并對信貸嚴(yán)重失信主體、違規(guī)主體實(shí)行“黑名單”管理，消除人為違約風(fēng)險(xiǎn)。
此外，監(jiān)管部門應(yīng)積極作為，繼續(xù)加大對房地產(chǎn)信貸的監(jiān)管力度；對銀行機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)信貸投放行為、信貸管理及風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全程跟蹤監(jiān)測，必要時(shí)立即采取措施，將風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)；對收到房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示而未采取相應(yīng)防范措施，或?qū)Ψ康禺a(chǎn)信貸調(diào)控政策置若罔聞的銀行機(jī)構(gòu)，除給予經(jīng)濟(jì)處罰外，還應(yīng)對相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行行政處罰，情節(jié)嚴(yán)重者追究刑事責(zé)任。由此，加大房地產(chǎn)信貸違規(guī)成本，增強(qiáng)監(jiān)管威懾力，為房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)管贏得寶貴時(shí)間和拓展空間。
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