2018年開年幾個月，各地對于房地產(chǎn)監(jiān)管的政策頻發(fā)，中國逐漸進入了一個房地產(chǎn)市場的嚴格監(jiān)管周期中，在中國房地產(chǎn)市場的逐漸調(diào)整的大環(huán)境下，近日央行又放出了房地產(chǎn)調(diào)控的新信號。在2月5、6日召開的人民銀行工作會議上，明確提出：切實防范化解金融風險。加強金融風險研判及重點領域風險防控，完善金融風險監(jiān)測、評估、預警和處置體系。進一步完善宏觀審慎政策框架，加強影子銀行、房地產(chǎn)金融等的宏觀審慎管理。
房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)管來了，那么房地產(chǎn)金融宏觀審慎監(jiān)管會對中國樓市帶來怎樣的影響呢？
一、為什么要宏觀審慎監(jiān)管？
首先，我們要明白一個概念，到底什么是宏觀審慎管理，這個概念是經(jīng)濟學中非常重要的一個理念，它直接對應的是微觀審慎管理，微觀審慎是對單個金融機構進行安全、風險的監(jiān)管，而宏觀審慎則是從更加宏觀的角度，從周期的角度，從整個行業(yè)政策的角度來防止金融系統(tǒng)的周期性波動和跨部門傳導。這個概念還是比較拗口，我們簡單點說，微觀審慎是對一家公司的管理，宏觀審慎則是對整個金融系統(tǒng)的全面管理。
那么，為什么要對房地產(chǎn)金融進行宏觀審慎管理呢？這要從歷史的角度來看，上個世紀90年代開始中國進行房改，將原先的福利分房改為商品住房，從而開啟了中國的房地產(chǎn)金融時代，但是面對著房地產(chǎn)較高的價格，即使是房改初期也不是所有家庭都能夠一次性付款買得起自有住宅的，這就需要住房按揭貸款，這也就是我們房貸的雛形，由于有著金融體系的幫助，房地產(chǎn)市場才能夠在發(fā)展過程中快速崛起，房地產(chǎn)商因為有了商業(yè)銀行的開發(fā)貸得到了快速的融資，實現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的大開發(fā)，而普通購房者因為有了住房按揭貸款從而可以用一個較大的杠桿（按照30%首付款計算，這個杠桿率達到3.33倍）買到自己的住房，從而實現(xiàn)了用明天的錢圓今天的夢。
然而，正所謂任何事情都是一把雙刃劍，房地產(chǎn)市場也是如此，有著金融的助力可以幫助房地產(chǎn)市場快速壯大，但是同樣房地產(chǎn)金融的占比不斷提升也會帶來巨大的風險，縱觀全世界經(jīng)濟的發(fā)展歷史無論是美國還是日本都曾經(jīng)有過房地產(chǎn)金融泡沫破裂引爆經(jīng)濟的，最著名的就是上個世紀90年代的日本金融泡沫以及2007年的美國次貸危機。
根據(jù)人民銀行的數(shù)據(jù)顯示，2017年12月末，全國人民幣房地產(chǎn)貸款余額同比增長20.9%，增速比上年末回落6.1個百分點；房地產(chǎn)貸款全年增加5.56萬億元，占同期各項貸款增量的41.1%，比上年占比低3.7個百分點。雖然占比降低，但是占同期貸款增量41.1%比例也是一個常巨大的比例，從而房地產(chǎn)金融的重要性可謂不言而喻，在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的上海，根據(jù)上海市政府的公開數(shù)據(jù)顯示房地產(chǎn)金融已經(jīng)占據(jù)上海金融體系的三分之一。 從2017年開始，無論是全國金融工作會議，還是中央經(jīng)濟工作會議都將守住不發(fā)生系統(tǒng)性金融風險作為風險防控的底線，在這種情況下對于房地產(chǎn)金融進行全局化的監(jiān)管也是必然的舉動。
二、宏觀審慎監(jiān)管會給樓市帶來什么？
我們上面說了宏觀審慎監(jiān)管主要是針對系統(tǒng)性風險的，而如今中國房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風險有哪些呢？一是房價過高的風險，如果房地產(chǎn)的價格漲幅超過了收入漲幅，并且房地產(chǎn)價格的絕對值和收入的絕對值差距比較大的話，必然會出現(xiàn)供給難以支撐房價的現(xiàn)象。 二是房地產(chǎn)市場供給風險。房子是用來住的，既然是住的那么一個人一天最多也就只能住一套房，所以房地產(chǎn)市場一旦戶均住房套數(shù)超過一套的話，那么供給風險就會存在了，從2013年開始中國城市戶均住房套數(shù)就已經(jīng)超過一套了，這個風險就已經(jīng)存在了。 三是流動性風險，相比于其他的類似于股市、債市這樣高度流動性的市場，房地產(chǎn)市場其實是不動產(chǎn)，這樣也就導致了房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動性很差，高度依賴金融系統(tǒng)支持，一旦金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)的政策出現(xiàn)調(diào)整，那么流動性風險就會出現(xiàn)。 舉例來說，如今房地產(chǎn)市場最大的金融調(diào)整就是各個金融機構對于房貸利率的上調(diào)，房貸利率上調(diào)對于樓市的影響就是從需求端影響了購房者的購房需求，原先每個月只需要償還一定的金額了，但是利率上調(diào)之后這個償還金額也隨著增加，這個增加比重和上浮利率直接相關，一旦這種上浮比重超過了還款能力的話，必然會導致購房需求的下降，原先能買得起房子的人也買不起房子了。
宏觀審慎的房地產(chǎn)金融政策的核心是穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場，不讓房地產(chǎn)金融出現(xiàn)大的波動和調(diào)整，避免因為房地產(chǎn)金融政策和市場的劇烈波動真正將上述的風險引爆。還是用上面的利率這個作為例子，現(xiàn)在階段房地產(chǎn)的利率水平其實相對不高，一旦低利率這種情況被打破的話，特別是基礎利率上升，那么除了還沒買房的人可能因為負擔增加買不起房子之外，已經(jīng)買過房的人也有可能出現(xiàn)問題，因為基礎利率上升會導致月供負擔增加，這個時候如果上浮比例過大的話，就有可能出現(xiàn)違約問題，從而導致房地產(chǎn)市場的下跌甚至崩盤，這就是房地產(chǎn)金融政策不能輕易調(diào)整的原因。
所以，采用宏觀審慎的房地產(chǎn)金融政策對于樓市的影響在以下幾個方面： 第一，推動房地產(chǎn)市場向高質(zhì)量市場發(fā)展。我們之前說了，房地產(chǎn)市場如今已經(jīng)達到戶均一套的地步，但是這種只是低質(zhì)量的住房，未來改善性需求有可能成為房地產(chǎn)市場的重要需求，這個時候通過金融政策的統(tǒng)一調(diào)整將有可能為改善性需求提供方便。 第二，重點防范樓市風險。無論是日本、美國、西班牙都有因為房地產(chǎn)金融政策過度調(diào)整所導致了房地產(chǎn)市場泡沫破裂或者房地產(chǎn)市場崩盤的先例，所以統(tǒng)籌考量房地產(chǎn)市場金融政策，然后做通盤考慮，絕對比之前頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳的微觀處理好的多。所以宏觀審慎將會逐步降低房地產(chǎn)市場風險，給市場吃下了一顆定心丸。 第三，真正把房地產(chǎn)問題引回金融本質(zhì)。房地產(chǎn)問題往往不是房子自己的問題，而是房地產(chǎn)與金融、經(jīng)濟、社會的聯(lián)動性問題，所以通過宏觀審慎的金融政策會把問題通盤考慮從而進行整個政策制度的調(diào)整。 房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理可以說是我國對于金融尤其是房地產(chǎn)領域的一次大的管理升級，其中的意義還是非常重大的。
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