在“房住不炒”定位的大背景下，住房租賃儼然新風(fēng)口。2017年7月，住建部等九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為開展住房租賃試點(diǎn)工作。
距上述通知發(fā)布半年之際，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日梳理發(fā)現(xiàn)，各地方政府已先后出臺(tái)發(fā)展住房租賃市場的相關(guān)文件，目前12個(gè)試點(diǎn)城市已經(jīng)全部上線了國有住房租賃平臺(tái)。融資、組建“國家隊(duì)”、供應(yīng)租賃地塊、搭建平臺(tái)……目前各試點(diǎn)城市在發(fā)展租賃上的方法相仿，但程度不一、速度各異。
人口與企業(yè)快速驅(qū)動(dòng)一二線城市租賃試點(diǎn)
盤點(diǎn)各城市開展租賃的情況，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察到，住房租賃企業(yè)集中分布在一二線城市。
如廣州于2017年10月上線了租房平臺(tái)，此后又成立了廣州越秀住房租賃發(fā)展投資有限公司等三家國有住房租賃企業(yè)；成都則在今年1月2日推出首批約2200余套國有住房租賃房源，并已組建了成都潤錦城實(shí)業(yè)有限公司等4家國有住房租賃公司；上海地產(chǎn)集團(tuán)今年1月20日發(fā)布了上海國企首個(gè)租賃住房品牌——城方，并競得10宗租賃住房地塊、拿出7宗自有地塊，建設(shè)超過100萬平方米的租賃住房，年底前全面開工，預(yù)計(jì)2020年實(shí)現(xiàn)交付。目前，上海首套租賃住房的樣板房已完成。
首席房地產(chǎn)析師張波表示，住房租賃企業(yè)以提供住房租賃服務(wù)為核心，因此布局與發(fā)展以人群的流動(dòng)為焦點(diǎn)，有巨大人流量以及人口流動(dòng)的一、二線城市是住房租賃企業(yè)布局的重點(diǎn)。
從各類住房租賃企業(yè)涌入的情況，或能窺見目前的城市住房租賃發(fā)展情況。
據(jù)了解，除狹義的住房租賃企業(yè)外，在住房租賃領(lǐng)域提供金融、平臺(tái)等服務(wù)與支撐的企業(yè)也可納入租房租賃企業(yè)范疇，形成了廣義的住房租賃企業(yè)范疇。
易居研究院指出，各類企業(yè)快速擴(kuò)大規(guī)模。創(chuàng)業(yè)運(yùn)營基因的租賃企業(yè)和中介服務(wù)基因的租賃企業(yè)由于進(jìn)入住房租賃領(lǐng)域的時(shí)間相對較早，目前在市場上的規(guī)模較大。特別是擁有中介基因的租賃企業(yè)，由于具有連接房源和客源的天然優(yōu)勢，擴(kuò)張速度快、運(yùn)營管理房源多。地產(chǎn)開發(fā)商基因的租賃企業(yè)則立足于自身房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，布局范圍相對較廣，未來擴(kuò)張也會(huì)更快。
如成立于2016年的旭輝·領(lǐng)寓國際，計(jì)劃在五年時(shí)間內(nèi)運(yùn)營20萬間公寓，進(jìn)入行業(yè)前五，完成國際化布局，同時(shí)實(shí)現(xiàn)上市。截至2017年11月，萬科泊寓在全國已有8萬間公寓。
人才與技術(shù)考驗(yàn)城市租房推進(jìn)的兩道題
根據(jù)房產(chǎn)研究院跟蹤調(diào)查，自2017年以來，12個(gè)試點(diǎn)租賃的城市，目前已經(jīng)全部上線了國有租賃平臺(tái)。
仔細(xì)分析這些地方政府搭建的租賃平臺(tái)可發(fā)現(xiàn)，形式比較多樣化，有政府自建例如廣州市，也有和銀行等金融機(jī)構(gòu)合作的平臺(tái)。
值得關(guān)注的是，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)參與建設(shè)的情況不少。騰訊、58集團(tuán)、阿里巴巴、京東均紛紛參與到政府的租賃平臺(tái)建設(shè)上來。2018年1月，成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局就和58集團(tuán)正式簽訂合作協(xié)議，共同完善成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)。
的確，平臺(tái)是目前各城市發(fā)展租房的一項(xiàng)重點(diǎn)，不過租房需求作為本質(zhì)因素或許更為重要。
新城控股高級副總裁歐陽捷在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，各城市發(fā)展租賃市場的核心點(diǎn)，依然是要吸引年輕人，因?yàn)槟贻p人能帶來兩個(gè)東西，首先能給高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)筑巢引鳳，為企業(yè)發(fā)展儲(chǔ)備人才。
“其次，年輕人可以提升消費(fèi)，讓消費(fèi)升級換代。更核心的是，一線城市買不到房子只能租房，這就使房子實(shí)現(xiàn)了高效的輪動(dòng)，在有限的土地和住房上實(shí)現(xiàn)了人才的聚集。同時(shí)還能有效降低常住人口的老齡化程度。”歐陽捷表示。
人才與技術(shù)是考驗(yàn)城市租房推進(jìn)的兩道題�！巴恋貏偝鲎尯�，起碼一年房子才能建出來。從實(shí)施效果來說，可能要比想象中好一些�！睔W陽捷直言，就目前來說，各城市的租賃推薦措施還談不上有效果。
目前這些國有租賃住房的租金價(jià)格普遍比市場化平臺(tái)的租金低。但歐陽捷提醒，租賃風(fēng)潮之下，房租上漲也并非完全不合理。目前的租賃住房普遍居住條件更好，比如配有免費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)、圖書館，甚至還有公共食堂等，自然會(huì)拉高租金和服務(wù)費(fèi)用。
政策與模式助推住房租賃市場多元化發(fā)展
在易居研究院看來，發(fā)展住房租賃有助于縮小租房與住房的品質(zhì)差異，這些政策的逐步實(shí)施，必將促進(jìn)城市居民居住方式的理性選擇，有利于住房租賃市場需求側(cè)多元化發(fā)展，也將逐步吸引一部分房企嘗試“開發(fā)-租賃”的住宅投資經(jīng)營模式，有利于改變目前住房租賃市場供給側(cè)以非專業(yè)個(gè)人出租人為絕對主體的狀況，逐步提高住房租賃市場供給側(cè)的專業(yè)化、規(guī)�；潭�。
張波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，發(fā)展住房租賃的本質(zhì)在于更好地滿足人們的居住需求。不過他也強(qiáng)調(diào)，用優(yōu)惠租賃政策的方式吸引人才，通過增加租賃房源供應(yīng)來助力去杠桿，通過租購?fù)瑱?quán)等政策引導(dǎo)人們改變先租后買的階梯式購房，是各城市發(fā)展租賃市場的重點(diǎn)。
歐陽捷也告訴記者，有些城市和企業(yè)已在嘗試用輕資產(chǎn)的模式來發(fā)展租賃，但目前盈利空間仍然看不清楚，按照現(xiàn)在“內(nèi)控規(guī)范、盈利能力與市場前景”的審核三原則，資本市場是不會(huì)一個(gè)勁燒錢的。
“降低地價(jià)才是租賃住宅的必由之路，只有地價(jià)降低，才能帶動(dòng)稅費(fèi)下降，讓自持租賃住宅獲得合理的投資回報(bào)率，才能獲得資本市場的理性支持，讓租賃住宅市場得到持久的健康發(fā)展�！�
歐陽捷指出，政府大量推出農(nóng)村集體建設(shè)土地、城中村、工業(yè)用地用于改造租賃住房，正是降低地價(jià)的明智之舉，也會(huì)順勢改變供求關(guān)系、平抑甚至拉低平均租金水平。租賃市場的發(fā)展是未來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不可回避的問題，各城市已聯(lián)動(dòng)各方力量開始探索，如何引導(dǎo)廣大群眾由“居者有其屋”到“居者享其權(quán)”，雖然道路波折，但前路明朗。
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