一、市場(chǎng)情況：調(diào)控持續(xù)深入，多數(shù)代表城市成交量同比下降
1月各線代表城市成交同環(huán)比均回落。2018年1月一線及二三線代表城市周均成交量同環(huán)比均呈現(xiàn)不同程度回落態(tài)勢(shì)，政策效果持續(xù)顯現(xiàn)。具體來看，一線城市北京、上海、廣州月度周均成交量同比降幅超一成，北京、廣州、深圳月度周均成交量環(huán)比下降。其中北京成交量同環(huán)比降幅尤為顯著。二三線代表城市月度周均成交量同環(huán)比降幅均超一成，其中青島、南寧、濟(jì)南等地較去年同期下降明顯。
二、各部委落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，深化調(diào)控，推進(jìn)住房制度改革
多部委明確工作任務(wù)，深化住房制度改革。近期，國家部委陸續(xù)召開年度工作會(huì)議，對(duì)2018年工作作出部署。國土資源部工作會(huì)提出，要改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部強(qiáng)調(diào)，2018年要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；銀監(jiān)會(huì)提出要努力抑制居民杠桿率，重點(diǎn)是控制居民杠桿率的過快增長，打擊挪用消費(fèi)貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市。繼續(xù)遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為；國家發(fā)改委年度會(huì)議強(qiáng)調(diào)推進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，有力有序有效推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展，積極推動(dòng)長江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展，創(chuàng)新推動(dòng)粵港澳大灣區(qū)發(fā)展，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化。
扎實(shí)推進(jìn)棚改工作，實(shí)現(xiàn)住有所居。來自住建部最近統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，全國各類棚戶區(qū)改造開工609萬套，順利完成年度目標(biāo)任務(wù)，完成投資1.84萬億元，全國6000多萬棚戶區(qū)居民“出棚進(jìn)樓”，2600多萬住房困難群眾住進(jìn)了公租房。2018年，全國將扎實(shí)推進(jìn)新一輪棚改工作，改造各類棚戶區(qū)580萬套。青海、湖北、江西等省份陸續(xù)出臺(tái)棚改計(jì)劃，改善居民居住條件，實(shí)現(xiàn)住有所居。
推進(jìn)集體建設(shè)用地建租賃住房細(xì)化落實(shí)，加大租賃住房供應(yīng)力度。1月16日，國土資源部辦公廳和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布《關(guān)于沈陽等11個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案意見的函》，原則同意沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等11個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。兩部門要求11城市牢固樹立大局意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，按照區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興的要求，豐富住房用地供應(yīng)渠道，建立租購并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展、人民住有所居，增加人民群眾的獲得感。
三、地方兩會(huì)陸續(xù)召開，重申市場(chǎng)調(diào)控政策，推進(jìn)住房制度改革
1月，地方兩會(huì)密集召開。加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)，增加土地供應(yīng)、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大租賃市場(chǎng)供地力度、多渠道籌措租賃房源，將是各地2018年建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制的工作重點(diǎn)。
北京市提出要完善租購并舉的住房制度。嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和政策儲(chǔ)備，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長期租賃，推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)職工集體宿舍，多渠道解決城市運(yùn)行和服務(wù)保障行業(yè)務(wù)工人員住宿問題。規(guī)范住房租賃市場(chǎng)管理，落實(shí)承租人穩(wěn)定居住和享受公共服務(wù)的各項(xiàng)保障政策。上海市提出今年將加大租賃房建設(shè)力度，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的代理經(jīng)租企業(yè)發(fā)展，新建和轉(zhuǎn)化租賃房源20萬套，新增代理經(jīng)租房源9萬套，建立住房租賃服務(wù)平臺(tái)，落實(shí)相應(yīng)的公共服務(wù)。天津（樓盤）市提出要嚴(yán)格防控房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。加強(qiáng)住房信貸管理，嚴(yán)格限制信貸資金用于投資投機(jī)性購房，防止信貸資金過度向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中，有效防范房地產(chǎn)泡沫引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。穩(wěn)控住房價(jià)格，合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和購房行為，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
此外，廣東、山東、福建、黑龍江等省份明確，2018年要加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，推進(jìn)國有住房租賃平臺(tái)建設(shè)。
四、地方繼續(xù)落實(shí)樓市分類調(diào)控政策，積極推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)
各地陸續(xù)召開住房城鄉(xiāng)工作會(huì)議，部署今年住房工作任務(wù)。2018年，福建、山東、四川（樓盤）、甘肅、湖北、青海等省份將綜合運(yùn)用立法、土地、金融、行政等手段，分別從制度改革、結(jié)構(gòu)調(diào)整、政策調(diào)控、土地供應(yīng)、金融監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)防控等方面出臺(tái)措施，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)新一輪棚改工作，多渠道解決群眾住房難題，抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，推動(dòng)建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。
五、第一批部署的13個(gè)集體建設(shè)用地建租賃住房試點(diǎn)城市全部進(jìn)入實(shí)施階段
1月16日，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部批復(fù)意見，原則同意沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等11個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案。去年7月，九部委出臺(tái)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)新政，8月國土資源部會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部確定第一批在13個(gè)城市試點(diǎn)開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。北京、上海已先期試點(diǎn)，此次批復(fù)標(biāo)志著第一批部署的13個(gè)試點(diǎn)城市全部進(jìn)入實(shí)施階段。整體來看，十余個(gè)試點(diǎn)城市實(shí)施方案對(duì)未來的規(guī)模目標(biāo)、建設(shè)主體、建設(shè)區(qū)域、建設(shè)規(guī)劃、出租管控等方面均進(jìn)行了相應(yīng)的規(guī)定。中國指數(shù)研究院推出的專題：《十余城集體建設(shè)用地建租賃房如何做？四張表看懂操作方案！》對(duì)各城市方案進(jìn)行了詳細(xì)的梳理。
整體來看，各試點(diǎn)城市目標(biāo)確定，廣州、合肥、南京具化到具體區(qū)域及數(shù)字；在建設(shè)地點(diǎn)方面，分劃重點(diǎn)區(qū)域，產(chǎn)業(yè)集中區(qū)域周邊優(yōu)先；在建設(shè)主體方面，國企、有運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)將率先入場(chǎng)，有條件的村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織也可作為項(xiàng)目申報(bào)主體；在規(guī)劃建設(shè)方面，要符合規(guī)劃要求，與城鎮(zhèn)居住標(biāo)準(zhǔn)一致，優(yōu)先選取存量用地，以中小戶型為主，推動(dòng)成品房交房。
六、展望：2018年房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng) 搖，力度不放松，住房制度改革進(jìn)一步深化，長效機(jī)制加快形成
2018年調(diào)控政策仍將堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施，持續(xù)收緊房地產(chǎn)金融端，嚴(yán)控房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)也將繼續(xù)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序規(guī)范整頓力度，始終保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢(shì)。結(jié)合2017年的調(diào)控政策執(zhí)行情況，2018年一二線熱點(diǎn)城市調(diào)控政策將持續(xù)，而去庫存完成情況較好、房價(jià)上漲較快的重點(diǎn)三四線城市，政策也將適時(shí)跟進(jìn)、深化。
2017年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”被列為2018年要著力抓好的重點(diǎn)工作之一。從2018年1月份的各項(xiàng)會(huì)議基調(diào)來看，2018年將是長效機(jī)制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，將進(jìn)一步加快相關(guān)長效機(jī)制政策的落實(shí)和細(xì)化。住房租賃市場(chǎng)制度建設(shè)逐步完善，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長期租賃，推進(jìn)國有租賃企業(yè)的建設(shè)，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，加快推進(jìn)住房租賃立法，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。同時(shí)全力做好公租房工作，因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，多渠道解決群眾住房問題。相關(guān)制度體系建設(shè)也將不斷推進(jìn)，特別是房地產(chǎn)相關(guān)財(cái)稅改革、土地改革等一系列制度建設(shè)也將有新的進(jìn)展。
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