中國(guó)樓市2017年總體保持平穩(wěn)，年末非熱點(diǎn)城市漲幅有所擴(kuò)大，預(yù)計(jì)2018年調(diào)控基調(diào)不會(huì)變化。有學(xué)者認(rèn)為房產(chǎn)稅可能稱為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的灰犀牛。
中國(guó)樓市調(diào)控基調(diào)不變
中國(guó)樓市以整體穩(wěn)中微升告別了2017年，嚴(yán)格受控的一線和二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)持穩(wěn)，非熱點(diǎn)二三線城市漲幅則有所擴(kuò)大，得益于年末沖銷售和相對(duì)寬松的政策環(huán)境。新年伊始，部分二線城市以吸引人才為由微調(diào)樓市政策，一度引發(fā)市場(chǎng)對(duì)政策松綁的揣測(cè)，但隨即遭到相關(guān)部委否認(rèn)，顯示調(diào)控基調(diào)并未有變。另一方面，在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)上又有新進(jìn)展。
國(guó)土部表示政府將不再是居住用地唯一提供者，分析人士認(rèn)為這正是十九大要求的“多主體供應(yīng)”的重要體現(xiàn)，將助力租賃市場(chǎng)發(fā)展，但由于體量有限，短期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需影響不大�！皹鞘斜憩F(xiàn)與城市調(diào)控政策力度同向，調(diào)控力度大的城市房?jī)r(jià)漲幅緩，調(diào)控力度最大的城市出現(xiàn)了同比下調(diào)�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。他預(yù)計(jì)2018年的調(diào)控政策力度依然持續(xù)，70城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)依然會(huì)明顯分化，最近發(fā)布吸引人才的系列城市，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)年初有望平穩(wěn)，北京等一線城市房?jī)r(jià)今年將繼續(xù)同比下調(diào)。
路透根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)測(cè)算，2017年12月70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比升5.3%，連漲27個(gè)月，漲幅在連續(xù)一年收窄后首度擴(kuò)大，高于上月的5.1%。從環(huán)比看，12月新建住宅銷售價(jià)格較上月上漲0.4%，連漲32個(gè)月，高于上月的0.3%，為五個(gè)月高點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉稱，初步測(cè)算，12月一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比持平，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.1%。
二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.6%和0.5%，漲幅比上月均略微擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅價(jià)格環(huán)比均上漲0.3%，漲幅均與上月相同。同比來看亦呈現(xiàn)類似趨勢(shì)。一線城市新建和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)15個(gè)月回落，12月比11月分別回落0.1和0.4個(gè)百分點(diǎn)。二線城市新建同比漲幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)，二手同比漲幅與上月相同；三線城市新建同比漲幅與上月相同，二手住宅價(jià)格同比漲幅連續(xù)五個(gè)月回落，比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。
樓市年末微漲，主要受二三線房?jī)r(jià)漲幅擴(kuò)大帶動(dòng)。與之相對(duì)的是15個(gè)熱點(diǎn)城市多數(shù)持平或微跌。
從環(huán)比看，有四個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降，降幅在0.2至0.3個(gè)百分點(diǎn)之間；北京、杭州和合肥三個(gè)城市持平。從同比看，有九個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格下降，降幅在0.2至3.0個(gè)百分點(diǎn)之間，這些城市新建商品住宅價(jià)格低于上年同期水平。70個(gè)大中城市中環(huán)比上漲的城市自上月的50個(gè)增至57個(gè)，持平和下降的城市分別為六個(gè)和七個(gè)，均較前月減少。環(huán)比漲幅居前的城市有昆明（2.6%）、海口（2.2%）、瀘州（2%），均為非熱點(diǎn)二三線城市。張大偉認(rèn)為，二三線房?jī)r(jià)依然上漲，主要原因在于，二三線的信貸相比2016年明顯收緊，但資金價(jià)格依然處于歷史低位；一線城市嚴(yán)格調(diào)控下的溢出需求，包括自住與投資，都回流到了二三線城市；調(diào)控政策分化，非調(diào)控?zé)狳c(diǎn)城市雖然也密集發(fā)布調(diào)控政策，但整體內(nèi)容相對(duì)較寬松，對(duì)市場(chǎng)抑制作用弱。此外，11月-12月，部分項(xiàng)目沖刺年末銷售任務(wù)，入市供應(yīng)量有所上漲，市場(chǎng)活躍度提高。
新年伊始，南京、合肥、蘭州等城市對(duì)本地房地產(chǎn)政策進(jìn)行微調(diào)，吸引人才流入，引發(fā)對(duì)房地產(chǎn)政策松綁的猜測(cè)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從2017年10月來，短短三個(gè)月時(shí)間，全國(guó)就有近20個(gè)城市與地區(qū)發(fā)布了引進(jìn)人才的新政策。針對(duì)松綁傳言，各地住建部門紛紛否認(rèn)，住建部亦重申，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的態(tài)度是明確的、堅(jiān)決的，是一以貫之的。今年將嚴(yán)厲打擊各類違法違規(guī)行為，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，進(jìn)一步落實(shí)地方主體責(zé)任，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。
在調(diào)控基調(diào)延續(xù)的同時(shí)，長(zhǎng)效機(jī)制則在繼續(xù)推進(jìn)。國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明稍早表示，政府將不再是居住用地唯一提供者，將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，此番表態(tài)被視為租賃市場(chǎng)的又一利好。
鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在報(bào)告中表示，“國(guó)土部的上述表述是貫徹落實(shí)十九大‘多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉’的重要舉措，也是對(duì)13城市集體土地建租賃試點(diǎn)的延續(xù)�！彼赋�，當(dāng)前北上深分別有220萬(wàn)套、300萬(wàn)套、100萬(wàn)套的租賃供給缺口，房源供應(yīng)短缺是制約租賃市場(chǎng)發(fā)展的最大障礙，這些供需矛盾緊張的城市需要注重增量和存量相結(jié)合，而集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地及企業(yè)用地是一種潛在補(bǔ)充。集體土地建租賃的城市范圍可能會(huì)在之前13個(gè)城市的基礎(chǔ)上有所擴(kuò)大。如果將這一政策推廣到全國(guó)，要防止一些租賃需求并不強(qiáng)烈的城市跟風(fēng)。楊現(xiàn)領(lǐng)指出，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地納入租賃供地長(zhǎng)期會(huì)改善城市租房短缺的矛盾，但短期難以影響供需格局。短期來看政策對(duì)租賃市場(chǎng)供需格局邊際增量影響不會(huì)太大。簡(jiǎn)單測(cè)算，以北京為例，即便2018年完成全部的租賃和集體建設(shè)用地的供給計(jì)劃，增量供應(yīng)也只有10萬(wàn)多套，在整個(gè)存量租賃房源中的占比只有6%左右，在北京所有存量房源中的占比只有1.5%，難以對(duì)市場(chǎng)形成沖擊。另一位接近監(jiān)管層的資深專家認(rèn)為“方向很正確，實(shí)際效果可能有限”。他指出，一方面新增集體建設(shè)用地非常少，加上遺留的存量建設(shè)用地，供應(yīng)量也是有限的；另一方面也存在中央和地方的博弈。他認(rèn)為，在一個(gè)開放的市場(chǎng)，租房供應(yīng)增加，有助于商品房?jī)r(jià)格下調(diào)，通過租賃房增加滿足住房需求。但對(duì)地方而言，租賃住房供應(yīng)太多，房?jī)r(jià)下調(diào)，土地收益就會(huì)減少，難以完成土地收益指標(biāo)，會(huì)有壓力，積極性會(huì)打折扣�！八�，政策初衷很好，但實(shí)際能執(zhí)行到什么程度，還得再觀察�！�
房產(chǎn)稅會(huì)是那只灰犀牛嗎？
FT中文網(wǎng)首席財(cái)經(jīng)評(píng)論員徐瑾認(rèn)為，房產(chǎn)稅在未來可能是中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的灰犀牛。上海從2011年開始執(zhí)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，七年過去了，房產(chǎn)稅對(duì)于多數(shù)人來說，還是一個(gè)遙遠(yuǎn)的事情。雖然學(xué)者們當(dāng)時(shí)測(cè)算說上海執(zhí)行房產(chǎn)稅之后房?jī)r(jià)大概會(huì)下降15%，實(shí)際上，即使限購(gòu)政策在側(cè)，這7年的上海房?jī)r(jià)仍舊一路飛漲。
2010年，國(guó)務(wù)院財(cái)政部發(fā)布三次文，作為房地產(chǎn)試點(diǎn)城市的上海和重慶啟動(dòng)了房產(chǎn)稅。二者都是以新增購(gòu)買住房為考慮，重慶針對(duì)別墅等高檔住房，上海針對(duì)普通住房，且對(duì)于本地人有不少優(yōu)惠。從抑制房?jī)r(jià)的效果來看，兩地房?jī)r(jià)持續(xù)上漲證偽了房地產(chǎn)稅可以降低房?jī)r(jià)的說法。更何況，一方面，法規(guī)本身較松，另一方面，民間智慧令人嘆為觀止。
肖捷心目中的房地產(chǎn)稅自然與此有所不同。那么，此刻推出房地產(chǎn)稅的背景，其中一個(gè)明顯的原因，無(wú)疑是地方財(cái)政的捉襟見肘。伴隨著拆遷成本高升以及城區(qū)土地日漸稀少，一線城市房地產(chǎn)正在由一手房市場(chǎng)變?yōu)槎址渴袌?chǎng)，收入土地出讓金年年減少：土地出讓金在2014年達(dá)到4.3萬(wàn)億的歷史高位，隨后一度回落，直到2017年才回升到4萬(wàn)億左右。而過去十來年，土地出讓金占到某些地方政府收入的四成到五成。這個(gè)時(shí)候，以房產(chǎn)稅補(bǔ)充土地出讓金，自然成為可能選項(xiàng)。
在70年產(chǎn)權(quán)的情況下，土地產(chǎn)權(quán)沒有完全落實(shí)，中國(guó)“房產(chǎn)稅”還是“房地產(chǎn)稅”仍舊無(wú)法厘清的情況下，屢屢吹風(fēng)征稅，的確映射了當(dāng)下中國(guó)財(cái)政的問題。政府的官方債務(wù)水平雖然比較低，表面上沒有赤字，但是各種隱性負(fù)擔(dān)核算之下，地方一級(jí)政府的赤字率驚人。
過去的土地財(cái)政模式，雖然看起來是點(diǎn)石成金的金融煉金術(shù)，但是容易的錢來得快，去得也快，這些年土地招投標(biāo)制度使得中國(guó)深陷土地財(cái)政旋渦，中國(guó)地方政府發(fā)展模式在大干快上的投資狂潮中無(wú)法自拔，一步步依靠新增投資如同飲鴆止渴。
這種模式起源于香港，其弊端以及短視其實(shí)更應(yīng)該引發(fā)反思。香港房?jī)r(jià)不斷高漲，中產(chǎn)階級(jí)收入止步，表面上賦稅不高，但實(shí)際上每個(gè)人都為高房?jī)r(jià)而付出代價(jià)。
香港和內(nèi)地的過去已經(jīng)不可更改，未來更應(yīng)該思考是如何改變不合理的土地制度。即使土地招投標(biāo)制度在過去有其歷史意義，但在當(dāng)下幾乎已成為鼓勵(lì)地王、獎(jiǎng)勵(lì)投資的負(fù)面因素。這是比起房地產(chǎn)稅更值得關(guān)注的土地政策。
退一步說，房地產(chǎn)稅真的能夠大幅擴(kuò)張地方政府財(cái)力嗎？有人測(cè)算全國(guó)房產(chǎn)地價(jià)格在130萬(wàn)億左右，這看起來是一塊大肥肉，但是實(shí)際情況收到手的房地產(chǎn)稅到底有多少？按照國(guó)泰君安的測(cè)算，在0.5%的房產(chǎn)稅稅率假設(shè)下，針對(duì)房屋市值征收的房產(chǎn)稅能占到地方本級(jí)收入的約10%；若房產(chǎn)稅為1.5%，則對(duì)地方本級(jí)收入的貢獻(xiàn)為30%。但如果考慮每人20平米減免，那么在0.5%和1.5%的稅率下，房產(chǎn)稅僅能分別占到地方本級(jí)收入的4%和12%。
最后，從房產(chǎn)稅的用途來看，美國(guó)等國(guó)往往作為地方一級(jí)政府使用，用于公立學(xué)校建設(shè)以及社區(qū)維護(hù)等，這種情況下房產(chǎn)稅并不是作為貧富調(diào)節(jié)或者房?jī)r(jià)調(diào)整的因素，而更多是取之于本地用之于本地的做法。
回到中國(guó)場(chǎng)景。在房地產(chǎn)界，或許有房叔房姐，卻并沒有真正的神，一直鼓吹炒房的網(wǎng)紅，可能最終是是通過夢(mèng)想暴富的粉絲來變現(xiàn)。房?jī)r(jià)劇變帶來的階層變化，讓焦慮和自滿都成為集體游戲，大家都不過是時(shí)代經(jīng)濟(jì)中翻騰的螞蚱，運(yùn)氣好的時(shí)候面朝上，給個(gè)燦爛笑臉，運(yùn)氣不好的面朝下，不小心就跌四仰八叉。
在一二線城市擁有兩套房產(chǎn)，是中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)夢(mèng)想標(biāo)配，也幾乎是他們對(duì)于自身奮斗最高肯定。也正因此，對(duì)于即將而來的房產(chǎn)稅消息多以視而不見的態(tài)度加以忽視。
經(jīng)驗(yàn)告訴我們，政策并不僅僅以經(jīng)濟(jì)邏輯為要點(diǎn)，房產(chǎn)稅推出的可能性在加大，但是推出之后，經(jīng)濟(jì)邏輯仍舊會(huì)發(fā)揮作用。房產(chǎn)稅的問題不僅僅在公平問題，更在于可能的一連串反應(yīng)，從居民層面，除了可能的房地產(chǎn)價(jià)格跌落，更多持幣待購(gòu)者出現(xiàn)猶豫，這帶來申請(qǐng)房貸的放慢；從企業(yè)層面，銀行抵押物縮水，在銀行的調(diào)整之下，可能會(huì)帶來流動(dòng)性進(jìn)一步收縮，甚至引發(fā)通縮循環(huán)。
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