土地、稅收雙管齊下
我國(guó)的房地產(chǎn)財(cái)稅體系層次、種類多，包括與房地產(chǎn)相關(guān)的地方財(cái)政收入和房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)的各類稅費(fèi)等，其中土地出讓收入是地方政府主要收入來源，最高點(diǎn)時(shí)國(guó)有土地出讓金占地方財(cái)政收入比重一度達(dá)到近60%。另外，房地產(chǎn)稅收覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)，流通和持有等各個(gè)環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)財(cái)稅政策的調(diào)控也是市場(chǎng)調(diào)控的一項(xiàng)重要工具。
2017年以來，中央將防控金融風(fēng)險(xiǎn)放在更加突出的位置，而房地產(chǎn)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)的一大支柱型產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)其平穩(wěn)健康發(fā)展是重中之重。為了達(dá)到這一目標(biāo)，中央要求加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，這也對(duì)房地產(chǎn)財(cái)稅政策提出了一系列的新要求。
從土地政策來看：
第一，住宅用地因城施策，2017年土地利用計(jì)劃著重處理存量、增量和流量的關(guān)系：以存量定增量，再放活流量，對(duì)住房供求矛盾突出、房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，去庫(kù)存任務(wù)重的城市要減少乃至?xí)和Ｗ≌玫毓⿷?yīng)，使得各城市供地計(jì)劃更具科學(xué)性和合理性。2017年全年，全國(guó)超過100個(gè)城市及縣城發(fā)布了多達(dá)250次以上的調(diào)控政策。
第二，土拍政策加碼升級(jí)，從以往的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)到綜合競(jìng)爭(zhēng)，2016年上半年以前的土拍政策主要按照價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人，而隨著行政調(diào)控的不斷升級(jí)，開發(fā)商的綜合能力要求逐步加大，其中一線城市的土拍政策最為嚴(yán)格，不僅限地價(jià)、競(jìng)配建，北京和上海甚至采用綜合評(píng)分法，審查競(jìng)標(biāo)資格來確定競(jìng)得人。
第三，加速租賃土地供應(yīng)，隨著政策向租賃市場(chǎng)的偏移，租賃用地供給不足、來源單一的痛點(diǎn)和難點(diǎn)越發(fā)凸顯，因此今年多城增加租賃用地，目前全國(guó)已有超過10個(gè)城市開展純租賃類土地出讓，租賃住房供應(yīng)量超過8萬套。
從稅收政策來看：
第一，房產(chǎn)稅得到重視，如寧夏十月份出臺(tái)的《寧夏回族自治區(qū)房產(chǎn)稅實(shí)施細(xì)則》對(duì)商業(yè)地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性用房的房產(chǎn)稅予以明確。
第二，稅收制度改革的深化，繼續(xù)減稅降費(fèi)，營(yíng)改增減稅規(guī)模擴(kuò)大。
第三，房地產(chǎn)稅立法備受重視，房地產(chǎn)稅立法的目的是在開發(fā)交易環(huán)節(jié)減輕稅負(fù)，增加保有環(huán)節(jié)稅，而上海和重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)是保有環(huán)節(jié)稅收中最直接的財(cái)產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)財(cái)稅政策的痛點(diǎn)
今年以來，財(cái)政部門著力推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，降低企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，加大財(cái)政支出結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，深化財(cái)稅改革，強(qiáng)化地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控能力，加強(qiáng)預(yù)算執(zhí)行管理，其中地方財(cái)稅轉(zhuǎn)型效果顯著。
從財(cái)政數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)相關(guān)稅收占比過去兩年都在下降，2015年該占比為19.81%， 2017年底該占比為17.42%（截止11月），未來，在深化財(cái)稅改革的路上仍有三大突出問題需要解決：
第一，中央和地方的事權(quán)和財(cái)權(quán)問題。從我國(guó)的財(cái)稅體制上看，地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)不匹配，地方政府缺乏足夠的財(cái)權(quán)，卻要承擔(dān)提供基本公共服務(wù)的責(zé)任，這種情況下，地方為了完成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)指標(biāo)，往往通過舉債獲得資金以求發(fā)展經(jīng)濟(jì)，而無法獲得融資的基層地方，則往往出現(xiàn)“財(cái)政困難”的狀況。
第二，地方政府的土地依賴問題。由于地方政府缺乏足夠的財(cái)權(quán)，因而對(duì)土地出讓金和各種地稅的依賴度較高，從過去三年的數(shù)據(jù)來看，土地收入占地方政府收入來源的比例逐年提升，截至到2017年11月，土地出讓收入占比達(dá)31.79%，仍是地方政府收入的主要來源之一。
第三，財(cái)稅政策對(duì)租賃市場(chǎng)的支持力度不夠。2017年政策向租賃市場(chǎng)傾斜，從推進(jìn)租購(gòu)并舉的住房制度來看，我國(guó)當(dāng)前尚未形成有效調(diào)控住房租賃市場(chǎng)的財(cái)稅政策，而規(guī)范的租賃稅收政策是租賃市場(chǎng)良性發(fā)展的重要基礎(chǔ)。
未來改革方向
住房體制的完善需要健全的財(cái)稅體制所支撐，2017年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求“加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度” 基于住房制度改革的基本要求，可以看到，未來財(cái)稅發(fā)展的三大方向：
第一，中央和地方權(quán)責(zé)改革。十九大報(bào)告強(qiáng)調(diào)加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度，其中重點(diǎn)指出的是：“建立責(zé)權(quán)清晰、財(cái)力協(xié)調(diào)、區(qū)域均衡的中央和地方財(cái)政關(guān)系…” 未來應(yīng)逐漸適度地加強(qiáng)中央事權(quán)和支出的責(zé)任，同時(shí)減少中央和地方職責(zé)的交叉事項(xiàng)，部分領(lǐng)域率先啟動(dòng)權(quán)責(zé)劃分改革，穩(wěn)步推進(jìn)，從而形成中央與地方合理的財(cái)力格局，形成運(yùn)轉(zhuǎn)高效的財(cái)政事權(quán)和支出責(zé)任劃分模式。
第二，房地產(chǎn)稅的立法及改革。房地產(chǎn)稅的立法和改革是建立現(xiàn)代財(cái)政制度的一項(xiàng)重要內(nèi)容，財(cái)政部長(zhǎng)肖捷在人民日?qǐng)?bào)撰文《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度（認(rèn)真學(xué)習(xí)宣傳貫徹黨的十九大精神）》中可知：
1、未來對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房的房地產(chǎn)稅將按照評(píng)估值征收，而建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)將適當(dāng)降低，因此，房地產(chǎn)稅將不僅僅是加一項(xiàng)，而是在綜合減免冗余的相關(guān)稅收的基礎(chǔ)上，重新整合收取。
2、根據(jù)“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”原則，房地產(chǎn)稅實(shí)施不會(huì)一蹴而就，將是漸進(jìn)式推進(jìn)的過程，而房地產(chǎn)稅立法整體進(jìn)展較為緩慢，預(yù)測(cè)最快也要在 2019 年下半年才能通過，這意味著房地產(chǎn)稅最快也要到2020年才會(huì)開始有實(shí)質(zhì)性的征收措施。
房地產(chǎn)稅作為長(zhǎng)效機(jī)制的手段之一，未來希望可以有效解決地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)不匹配的問題，增加地方財(cái)政收入，也可以成為地方政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)因城施策的有效調(diào)節(jié)工具，降低地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度。
第三，建立規(guī)范的租賃財(cái)稅政策。完善的租賃法規(guī)制度體系是租購(gòu)并舉的住房制度的基礎(chǔ)，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》規(guī)定，到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元，經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范，租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系，可以正確引導(dǎo)住房租賃企業(yè)開展業(yè)務(wù)，加快結(jié)構(gòu)化、規(guī)�；赓U企業(yè)發(fā)展，從而有效的增加租賃供給，緩解住房供需矛盾，同時(shí)租賃相關(guān)稅收也可成為地方稅收的一項(xiàng)重要來源，增加地方財(cái)政收入。
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