回顧過(guò)去的2017年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了許多與2016年顯著不同的新變化，這些變化有些來(lái)源于2016年“930新政”的施策效果，有些則是2017年出現(xiàn)的新情況。值得關(guān)注的是，2017年樓市的諸多變化與“房住不炒”的政策基調(diào)非常吻合，以租賃房為代表的“長(zhǎng)效機(jī)制”呼之欲出，中國(guó)樓市的健康程度正在穩(wěn)步提高。
一、2017年樓市回顧
2017年全國(guó)商品房銷售可能再創(chuàng)歷史新高。2017年1-11月，全國(guó)商品房銷售面積14.66億平方米，同比增長(zhǎng)7.9%，占2016全年銷售面積的93.1%；銷售金額11.55萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)12.7%，占2016全年銷售金額的98.2%，2017年全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額均可能再創(chuàng)歷史新高。2017年全國(guó)樓市銷售好于預(yù)期除了2015-2016年地產(chǎn)小牛市大幅降低了主要城市的商品房庫(kù)存之外，還有一個(gè)至關(guān)重要的原因是2017年三四線樓市的“超預(yù)期”向好。2016年“930新政”后，市場(chǎng)普遍預(yù)期一二線會(huì)走弱，三四線也難有起色，但諸如揚(yáng)州、徐州和泉州等三四線城市房?jī)r(jià)恰恰是在“930新政”前后出現(xiàn)了快速上漲，主要原因可能是新政后核心城市“限購(gòu)限貸”帶來(lái)的“溢出效應(yīng)”和2015-2016年一二線房?jī)r(jià)大幅上漲造成的“價(jià)值洼地效應(yīng)”，部分三四線城市還可能受益于棚改貨幣化。
2017年3-11月全國(guó)住宅累計(jì)銷售金額同比增速回落速度持續(xù)慢于住宅累計(jì)銷售面積同比增速可能意味著2017年全國(guó)商品住宅均價(jià)仍維持溫和上行態(tài)勢(shì)。2016年4月后，全國(guó)商品住宅銷售金額累計(jì)同比增速和全國(guó)商品住宅銷售面積累計(jì)同比增速均見頂回落，但從2017年3月開始，前者回落速度持續(xù)慢于后者，截至2017年11月，全國(guó)商品住宅銷售金額和銷售面積的累計(jì)同比增速分別為9.9%和5.4%，二者之差從3月的3.3%擴(kuò)大至4.5%，這可能意味著2017年全國(guó)商品住宅均價(jià)仍維持溫和上行態(tài)勢(shì)。如果簡(jiǎn)單用銷售金額除以銷售面積來(lái)代表銷售均價(jià)，也可以得到基本相同的結(jié)論。2017年住宅價(jià)格上升除了上述提到的三四線房?jī)r(jià)“超預(yù)期”上漲之外，還可能與一二線城市房?jī)r(jià)整體比較堅(jiān)挺密切相關(guān)。2017年以來(lái)，雖然京滬深一線城市房?jī)r(jià)在“四限”政策影響下“房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)”有所回落，但武漢、南京和鄭州等二線城市房?jī)r(jià)仍然比較堅(jiān)挺，長(zhǎng)沙、成都和濟(jì)南等“二線新秀”呈現(xiàn)出“逆勢(shì)上漲”態(tài)勢(shì)。隨著深度城市化的加速推進(jìn)和大都市圈的日益形成，一線和部分二線城市在承接人口與享受產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)等方面可能會(huì)繼續(xù)受益。與之相對(duì)的是，2017年三四線樓市的快速崛起可能使部分三四線城市已被過(guò)度炒作，2018年三四線城市房?jī)r(jià)料將開始分化，那些過(guò)度投機(jī)且不符合“房住不炒”基本思想的城市房?jī)r(jià)或?qū)⒚媾R一定的下調(diào)壓力。
2017年土地市場(chǎng)比較“異常”，有限價(jià)、高門檻、租賃地等各種“土地新政”相互交織。2017年中國(guó)土地市場(chǎng)相對(duì)于商品房市場(chǎng)表現(xiàn)出明顯的“異�；碧卣鳌Ｒ话闱闆r下，土地購(gòu)置會(huì)滯后于商品房銷售3-9個(gè)月見頂回落，滯后期最長(zhǎng)也不過(guò)15個(gè)月，如2009年11月商品房銷售面積累計(jì)同比達(dá)到53%后開始下行，而后土地購(gòu)置面積累計(jì)同比延續(xù)了15個(gè)月的上行后于2011年2月觸頂回落，2007年和2013年土地購(gòu)置滯后于房屋銷售的期限分別只有5個(gè)月和9個(gè)月。本輪商品房銷售面積累計(jì)同比已在2016年4月見頂回落，但截至2017年11月的土地購(gòu)置面積累計(jì)同比卻“逆勢(shì)”上行了至少19個(gè)月，與歷史經(jīng)驗(yàn)明顯相悖。土地市場(chǎng)的這種“異常化”表現(xiàn)與本輪地產(chǎn)周期的特質(zhì)密切相關(guān)。2015年啟動(dòng)的本輪地產(chǎn)牛市超出了很多開發(fā)商的預(yù)期，在“2012年是地產(chǎn)黃金十年的拐點(diǎn)”和2013-2014年地產(chǎn)熊市的背景下，不少開發(fā)商對(duì)樓市前景比較迷茫，也就大幅減緩了拿地步伐。隨著2015-2016年前三季度樓市超預(yù)期向好，開發(fā)商的土地儲(chǔ)備開始快速下降，拿地補(bǔ)庫(kù)成為許多開發(fā)商的“當(dāng)務(wù)之急”，這也是2016年一二線城市“地王”隨處可見的重要原因。
“930新政”后，隨著一二線加速“四限”和加大租賃房用地出讓力度，部分開發(fā)商開始轉(zhuǎn)向三四線城市瘋狂拿地補(bǔ)庫(kù)，2015-2016年地產(chǎn)銷售回款為這些開發(fā)商拿地提供了較為充裕的現(xiàn)金流支持。2016年底開始，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列限制房企融資的政策措施，這對(duì)開發(fā)商的融資、毛利和經(jīng)營(yíng)等都產(chǎn)生了重大影響，部分房企試圖通過(guò)“做大規(guī)模”的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)融資便利性和收益可得性，不少開發(fā)商開始“逆勢(shì)擴(kuò)張”，不斷加大在一二線和重要三四線城市的拿地力度。因此，2017年土地市場(chǎng)與銷售市場(chǎng)的背離背后恰恰反映了開發(fā)商對(duì)儲(chǔ)備土地的追逐，尤其是對(duì)優(yōu)質(zhì)城市稀缺土地的渴求。2017年土地市場(chǎng)的第二個(gè)“異常”表現(xiàn)是土地成交樓面價(jià)與溢價(jià)率之間的持續(xù)背離。2017年5月后100大中城市成交土地的樓面價(jià)基本維持穩(wěn)中有升態(tài)勢(shì)，這反映了房企仍有一定的拿地補(bǔ)庫(kù)需求，但與此同時(shí)，成交土地的溢價(jià)率卻開始趨勢(shì)性下行，二者在歷史上長(zhǎng)期同漲同跌的趨勢(shì)被打破。樓面價(jià)與溢價(jià)率持續(xù)背離的原因不完全是土地起拍價(jià)格的提高，還可能在一定程度上反應(yīng)了“土拍新政”的影響，比如，2017年諸多一二線城市實(shí)行了“有限價(jià)，報(bào)自持”的土拍政策，上海等城市還新推了大量“純租賃用地”，這些地價(jià)普遍較高的一二線城市的推地力度的加大也會(huì)在一定程度上造成平均樓面價(jià)與平均溢價(jià)率之間的背離。因此，看似“異常”的2017年土地市場(chǎng)恰恰反映了當(dāng)前樓市的主要矛盾，土地出讓面積與房屋銷售面積的背離說(shuō)明開發(fā)商對(duì)拿地補(bǔ)庫(kù)的強(qiáng)烈需求，樓面價(jià)與溢價(jià)率的背離說(shuō)明中國(guó)房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制正在逐步建立，“房住不炒”的基本思想正在得以落實(shí)，樓市正在朝著健康化的方向邁進(jìn)。
2018前瞻 2018：分化加劇的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)
張明：如果增長(zhǎng)效率仍在下降，那么經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)的背后，無(wú)非是投入了更大規(guī)模的資源；唯一真正提振增長(zhǎng)效率的指標(biāo)，只有重大的結(jié)構(gòu)性改革。
2017年是房地產(chǎn)行業(yè)集中度大幅提高的一年。受“四限”和長(zhǎng)效機(jī)制的影響，“后黃金”時(shí)代的房地產(chǎn)行業(yè)開始急劇分化，部分房企試圖通過(guò)“做強(qiáng)做大”的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)絕對(duì)收益和保證融資順暢，還有一些中小房企為了規(guī)避過(guò)高的地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和過(guò)嚴(yán)的政策限制而選擇區(qū)域深耕或收縮轉(zhuǎn)型。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2017年1-11月，碧桂園已實(shí)現(xiàn)銷售金額5300多億元，同比增長(zhǎng)86%，萬(wàn)科和恒大前11個(gè)月累計(jì)銷售金額均突破4500億元，同比增幅分別為38%和36%。2017年1-11月有14家房企銷售金額突破1000億元大關(guān)，比2016年1-11月多了4家。TOP5、TOP10和TOP20的銷售金額占比分別高達(dá)17.7%、24.8%和33.1%，比2016年1-11月高出4.3%、5.3%和6.8%，TOP5、TOP10和TOP20的銷售面積占比分別高達(dá)12%、15.9%和20.6%，比2016年1-11月高出2.1%、2.7%和3.7%，其中碧桂園前11個(gè)月銷售面積突破了5800萬(wàn)平方米，恒大和萬(wàn)科銷售面積均超過(guò)了3000萬(wàn)平方米，2017年1-11月銷售面積超過(guò)500萬(wàn)平方米的房企數(shù)量高達(dá)27家，比2016年1-11月激增了11家。土地市場(chǎng)方面，2017年1-11月，TOP100合計(jì)新增貨值10.47萬(wàn)億，比其同期銷售金額高出70%，TOP10房企新增貨值高達(dá)5.7萬(wàn)億，超過(guò)了TOP11-100房企之和。綜合銷售和拿地情況來(lái)看，TOP1-10、TOP11-20、TOP21-30和TOP31-50房企2017年1-11月的新增貨值均大于其銷售額，隨著這些土地逐漸開發(fā)入市，房企的行業(yè)集中度可能繼續(xù)提高，年銷1000億元以上的房企數(shù)量或?qū)⒗^續(xù)增加。
二、2018年樓市展望
2016年“930新政”后，中國(guó)樓市逐漸進(jìn)入“政策市”，四限、因城施策、長(zhǎng)效機(jī)制和諸多房企融資限制等調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響越來(lái)越大。展望2018年，在中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體韌性較好的背景下，上半年樓市調(diào)控政策料將難以出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，甚至不排除“四限”政策向三四線城市繼續(xù)擴(kuò)容的可能性。在樓市和金融雙雙被嚴(yán)監(jiān)管之下，預(yù)計(jì)2018年房地產(chǎn)銷售或?qū)⒊霈F(xiàn)一定幅度下行，但考慮到部分一二線城市庫(kù)存較低，那些受益于深度城市化和都市圈化的優(yōu)質(zhì)城市房?jī)r(jià)料將難以出現(xiàn)大幅下行。
“分化”料將仍是2018年樓市的基本趨勢(shì)。隨著一二線對(duì)三四線“溢出效應(yīng)”的逐漸減弱和三四線前期積累的購(gòu)房需求的大量釋放，2018年三四線城市房?jī)r(jià)可能面臨較大分化。經(jīng)過(guò)2016-2017年開發(fā)商大量拿地補(bǔ)庫(kù)，房企對(duì)土地的渴求程度有所下降，隨著三四線城市逐漸走向分化，開發(fā)商的拿地訴求可能主要轉(zhuǎn)為一二線城市和銷售向好的優(yōu)質(zhì)三四線城市�？紤]到近兩年拿地對(duì)前期銷售回款的大量耗散，在房企融資難以出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性放松的情況下，銷售回款料將仍是支撐其拿地?cái)U(kuò)張的主要現(xiàn)金流來(lái)源（2017年4月后，定金、預(yù)收款和按揭款等其他資金來(lái)源占開發(fā)商所有資金來(lái)源的比重持續(xù)高于50%，其中定金和預(yù)收款占比持續(xù)高于30%）。隨著公司債從2018年開始集中到期，房企在較大資金需求和較高地價(jià)壓力下料將逐漸從傳統(tǒng)招拍掛拿地轉(zhuǎn)向并購(gòu)等方式獲取開發(fā)土地；2016-2017年新增的大量“高成本”土地和主要核心城市的“低庫(kù)存”都會(huì)在一定程度上催生2018上半年的新開工和施工需求。當(dāng)前，整體環(huán)境對(duì)大中型房企相對(duì)有利，2018年房企的行業(yè)集中度可能會(huì)繼續(xù)提高，開發(fā)商之間的分化或?qū)⒗^續(xù)加快。
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式逐漸向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)的“政府賣地-房企開發(fā)-居民加杠桿”模式難以為繼，建立以租賃房為代表的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)勢(shì)在必行。在此背景下，2018年或?qū)⒄嬲_啟“主要一二線城市租售并舉”和“其他城市延續(xù)傳統(tǒng)開發(fā)”的樓市新時(shí)代。北京、上海、深圳等城市在未來(lái)5年或“十三五規(guī)劃”中都有比較明確的租賃房建設(shè)規(guī)劃，2017年上海至少出讓了15宗租賃用地，總建面超過(guò)100萬(wàn)平方米。除12個(gè)試點(diǎn)城市外，湖北、云南、山東、遼寧等多個(gè)未被列入試點(diǎn)的城市也出臺(tái)了保障租賃和探索“租售同權(quán)”的政策措施，中信銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行等多家銀行開始進(jìn)軍租賃房市場(chǎng)，萬(wàn)科、保利、龍湖、旭輝等多家房企已建立了自己的長(zhǎng)租公寓品牌。毋庸置疑，從2016年12月9日的“加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”到2017年12月8日的“加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)”，“租售并舉”已然上升到住房制度層面，未來(lái)必將會(huì)有一攬子長(zhǎng)期化且系統(tǒng)化的制度性安排，作為與長(zhǎng)效機(jī)制相配套的土地改革和財(cái)稅改革等相關(guān)政策料將加速出臺(tái)，租賃房市場(chǎng)方興未艾。
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