2017年，在“住有所居”的最終目標(biāo)指引下，“租購(gòu)并舉”的長(zhǎng)效機(jī)制開(kāi)始探索建立。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也提出“要加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，并將其列為2018年八項(xiàng)重點(diǎn)工作之一。伴隨著政府的東風(fēng)，企業(yè)也相繼進(jìn)入租賃這片藍(lán)海。在往年的歲末淡季時(shí)，租房市場(chǎng)的價(jià)格往往有很大波動(dòng)，然而2017年整體走勢(shì)持續(xù)平穩(wěn)，未迎來(lái)較大波動(dòng)。
12月租房指數(shù)
近日，上海房屋租賃指數(shù)正式公布，為1921點(diǎn)，比上月下降6點(diǎn)，環(huán)比下降0.33%，降幅較上月擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)入四季度以后降幅逐月微弱擴(kuò)大。12月租賃指數(shù)同比下降0.27%，一年來(lái)市場(chǎng)租金整體走勢(shì)趨平。
其他租賃熱點(diǎn)城市也大底呈現(xiàn)微弱下降趨勢(shì)，北京租賃價(jià)格指數(shù)為2279，環(huán)比下降2.15%，天津?yàn)?036，環(huán)比下降1.80%，廣州2109，環(huán)比下降2.13%，杭州1897，環(huán)比下降1.56%，南京1683，環(huán)比下降1.41%，武漢1436，環(huán)比下降1.10%。在租賃熱點(diǎn)城市中，深圳、成都均成上漲態(tài)勢(shì)，12月租賃價(jià)格指數(shù)分別上漲0.08%和1.01%。
12月住房租賃市場(chǎng)雖然整體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，但降幅不大。上海房屋租賃指數(shù)辦公室認(rèn)為，在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的大背景下，政府及社會(huì)資源加大進(jìn)入，市場(chǎng)預(yù)期修正，租金穩(wěn)定走勢(shì)得到支撐，未現(xiàn)大起大落。12月市場(chǎng)的特征表現(xiàn)：一、市場(chǎng)租金整體延續(xù)小幅下行，各端市場(chǎng)變化幅度接近，局部板塊波動(dòng)稍大。局部板塊主要受供需變化影響，如中、高端的小區(qū)品質(zhì)，低端的交通出行，以及品牌機(jī)構(gòu)服務(wù)性增值拉動(dòng)等。按區(qū)域看，租賃淡季中市區(qū)需求高于郊區(qū)。二、對(duì)所監(jiān)測(cè)的所有板塊中7種戶型的房源租金統(tǒng)計(jì)，均九成下跌。租金上漲的房源中，戶型最多的為高端一室、中端二室、低端一室，占比也僅為10%、6.67%、6.14%。三、年末租客離滬、工作調(diào)動(dòng)等原因致使退租案例增多，新增需求未及，部分房東為避免空置期拉長(zhǎng)而降價(jià)出租，也有房東撤牌等待來(lái)年行情。同時(shí)，品牌機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的集中式、分散式公寓對(duì)所在板塊及周邊、同檔次租賃消費(fèi)人群分流作用上升。四、改善需求呈現(xiàn)多樣化特征。高、中端市場(chǎng)的部分租客提前換租，租房面積、裝修品質(zhì)、小區(qū)硬件、配套資源等成為換租客的考慮因素；少部分精裝帶服務(wù)房源開(kāi)始進(jìn)入低端市場(chǎng)，以適應(yīng)需求變化；新政下純租房一族比例逐步上升，選擇高品質(zhì)租賃消費(fèi)。五、金融、信息業(yè)加大進(jìn)入，租金支付出現(xiàn)新的變化，銀行存房貸、信用支付等模式，滿足了不同租客需求。
市場(chǎng)需求
高端市區(qū)跌幅略小 。12月上海，高端市場(chǎng)租賃指數(shù)下降0.33%，降幅環(huán)比擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)。其中，一室下降0.31%，二室下降0.33%，三室下降0.35%。租金上漲板塊全部位于中心城區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)范圍內(nèi)，一室、二室、三室戶型上漲板塊分別占比10%、8%、2%，使得高端市區(qū)整體租金跌幅小于郊區(qū)。
中端供應(yīng)二室為主。12月上海，中端市場(chǎng)租賃指數(shù)下降0.33%，降幅環(huán)比擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)。其中，二室下降0.32%，三室下降0.34%。據(jù)調(diào)查，租客中有從高端中小戶型換租至中端大戶型的，也有中端租客升級(jí)租借大戶型的，其中二室戶型供大于求，租金延續(xù)下跌。
低端市區(qū)需求上升。12月上海，低端市場(chǎng)租賃指數(shù)下降0.32%，降幅環(huán)比擴(kuò)大0.01個(gè)百分點(diǎn)。其中，一室下降0.31%，二室下降0.33%。根據(jù)成交案例分析，低端租賃需求集中在中心城區(qū)，其中普裝以上房源成交較好。
季度下降屬合理，未來(lái)將穩(wěn)中有升
租金在四季度內(nèi)下跌是淡季合理表現(xiàn)。縱觀2017年上海住房租賃市場(chǎng)，全年12個(gè)月度租賃指數(shù)呈現(xiàn)7跌5漲，小幅波動(dòng)成為常態(tài)，一年來(lái)租金近乎走平，這和整個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控不無(wú)關(guān)系。全年兩大熱點(diǎn)階段為春節(jié)后返城高峰及畢業(yè)季帶來(lái)的一波租賃需求。從區(qū)域看，中心城區(qū)的租賃行情強(qiáng)于新興城區(qū)。從各端市場(chǎng)看，新增需求表現(xiàn)不一，市場(chǎng)走勢(shì)有所不同。高端市場(chǎng)出現(xiàn)了不買(mǎi)房的租房一族，而非限購(gòu)或?qū)嵙Σ粷?jì)；中端市場(chǎng)租賃改善增多，限購(gòu)下暫租過(guò)渡增多，局部熱點(diǎn)凸顯；低端市場(chǎng)在控制人口規(guī)模的背景下，剛需成交有所降溫。
2017年可謂住房租賃市場(chǎng)元年，頂層設(shè)計(jì)出臺(tái)，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。在市場(chǎng)化、半市場(chǎng)化的體系中，租賃市場(chǎng)供應(yīng)端呈現(xiàn)多樣化，個(gè)體房東依然是主體，而政府、銀行、國(guó)企、社會(huì)企業(yè)強(qiáng)勢(shì)介入，市場(chǎng)對(duì)租賃需求、產(chǎn)品及服務(wù)的認(rèn)識(shí)發(fā)生轉(zhuǎn)變，管理秩序納入整頓。購(gòu)租選擇、購(gòu)租同權(quán)等機(jī)制在建立之中。辭舊迎新之際，政府再次定調(diào)樓市調(diào)控及租賃市場(chǎng)發(fā)展。2018年租賃市場(chǎng)或迎來(lái)發(fā)展的井噴期，上海市近日宣布將建立全市統(tǒng)一的住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)，再次為上海租賃市場(chǎng)的發(fā)展增添動(dòng)力。供給側(cè)產(chǎn)品的品質(zhì)和服務(wù)提升，出租交易模式從非專(zhuān)業(yè)個(gè)人出租人逐步走向機(jī)構(gòu)的規(guī)�；�、專(zhuān)業(yè)化，市場(chǎng)情緒穩(wěn)定，需求穩(wěn)步增長(zhǎng)。在市場(chǎng)良性循環(huán)下，租金或穩(wěn)中有升。
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