2017年樓市長短期調(diào)控齊發(fā)，今年勢必會成為我國房地產(chǎn)市場歷史上一個非常重要的轉(zhuǎn)折點。據(jù)分析，隨著我國樓市長效機制落地，住房保障等政策調(diào)控會更為長期化，租購并舉會成為新時代背景下的新格局，新房市場規(guī)模仍會處于相對高位。
12月20日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議定調(diào)了房地產(chǎn)市場未來發(fā)展方向。
其中特別指出，要完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實行差別化調(diào)控。
中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長、焦點控股副總裁黃瑜認為，長效機制建設(shè)迎關(guān)鍵期，市場中長期運行環(huán)境逐步確立，短期調(diào)控不放松穩(wěn)預(yù)期。未來樓市政策仍會延續(xù)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一主線，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風(fēng)險作為重中之重，引導(dǎo)好市場預(yù)期。年末中央政治局會議指出，2018年要引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期，加強和改善民生，要加快住房制度改革和長效機制建設(shè)。明年將是長效機制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點，將進一步加快相關(guān)長效機制政策的落實和細化。
泰禾集團董事長黃其森在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，“開發(fā)商不應(yīng)該對政策抱有幻想�！彼麚�(dān)心，此前高價拍出的地王百分百要虧損，而公開市場競拍的土地可能會面臨50%虧損。
未來五年調(diào)控不放松？
在對國外房地產(chǎn)市場模型研究基礎(chǔ)上，同時借鑒國內(nèi)外成熟市場經(jīng)濟模型，中國指數(shù)研究院設(shè)計了一套“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”。
根據(jù)模型，參照近期宏觀政策走向和黨的十九大精神，該機構(gòu)對2018年房地產(chǎn)市場提出四個假設(shè)：宏觀經(jīng)濟在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中穩(wěn)中向好（GDP增長6.7%）；貨幣政策穩(wěn)健中性（M2增長10.1%，人民幣貸款余額增長11.9%，新增貸款約14.2萬億元）； 2018年基準利率不變，熱點城市信貸政策收緊不放松；因城施策，多策并舉，多管齊下，力促房地產(chǎn)市場回歸平穩(wěn)理性。在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，經(jīng)測算，2018年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“成交回落，價格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長”的特點。
黃瑜稱，總體來看，本輪周期將持續(xù)5年或更長時間，預(yù)計2018年市場下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達9.3%-11.3%，其中一線城市銷售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫存后也將隨二線城市之后面臨市場下行的壓力。鑒于一二線城市銷售回落，房企新開工意愿不足，將使全國新開工增長受限，預(yù)計全年新開工的增幅會維持在4.5%-6.5%之間。投資方面，受到新開工增速放緩影響，預(yù)計2018年企業(yè)補倉意愿保持理性，投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長，范圍在5.1%-7.1%之間。價格受銷售回落影響，預(yù)計全年保持平穩(wěn)。
新城控股副總裁歐陽捷在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時也表示，未來5年不要指望調(diào)控會放松�！胺績r繼續(xù)上漲明顯過快的城市會加大調(diào)控力度，而現(xiàn)在市場比較平穩(wěn)的城市未來可能會小幅放松。要控制資產(chǎn)泡沫，控制金融風(fēng)險，有兩個目標(biāo)：一是房價不能上漲過快，這就要控制房價上漲的速度；二是保持資產(chǎn)泡沫縮小而不是擴大，這就要保持房價上漲速度低于人均收入增長水平。因此未來房價有可能會上漲1%-2%，不能指望大幅放松�！�
三個重要信號
經(jīng)過多輪不同方式調(diào)控，我國房地產(chǎn)市場尚未形成自身周期規(guī)律，但2017年樓市長短期調(diào)控齊發(fā)，今年勢必會成為我國房地產(chǎn)市場歷史上一個非常重要的轉(zhuǎn)折點。
黃瑜認為，對比美國新開工情況來看，我國仍處于新房擴張末期，長期來看市場規(guī)模變化相對平穩(wěn)，需求存在慣性，除非有高強度利空刺激，市場并不會出現(xiàn)斷崖式下跌。隨著我國樓市長效機制落地，住房保障等政策調(diào)控會更為長期化，租購并舉會成為新時代背景下的新格局，新房市場規(guī)模仍會處于相對高位。
房產(chǎn)研究院首席分析師張波認為，中央經(jīng)濟工作會議和十九大透露了三個重要的走勢信息。
“其一，‘長效機制’是未來更為重要的調(diào)控手段。無論是增長首付比例還是限購、限貸都是為了壓制需求，但需求的壓制往往是暫時的�！L效機制’從更為長遠角度解決供需雙方的需求，并指引樓市向著長期均衡的方向發(fā)展，提高經(jīng)濟運行效率，并優(yōu)化房地產(chǎn)在整個國民經(jīng)濟中的比例，減少房地產(chǎn)投資行為。其二，2017年國內(nèi)住房租賃市場進入全新發(fā)展階段，各級政府都積極推動住房租賃政策的落實和發(fā)展，建立‘租購并舉’的長效機制，實現(xiàn)‘住有所居’的最終目標(biāo)�？梢灶A(yù)見，2017年12個城市住房租賃政策的試點僅是開端，2018年全國重點城市都將逐步落實，租購?fù)瑱?quán)的內(nèi)涵也將逐步擴大。其三，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性保持的基礎(chǔ)下，不同城市的差別化調(diào)控還會繼續(xù)。一線城市由于土地供給的增加結(jié)合限購的不松綁，供求關(guān)系將回歸平抑，房價下行壓力較大；熱點二線城市房價漲幅將繼續(xù)放緩，但供不應(yīng)求的局面還將存在，房價的支撐力要明顯強于一線城市；三四線城市將會明顯分化，環(huán)一線房價快速上升的區(qū)域存在較大下降空間，而棚改集中的城市房價波動情況則相反�！�
上海易居研究院認為，2017年在中國房地產(chǎn)業(yè)的歷史長河中，注定將是轉(zhuǎn)型、分化的一年。政策面熱點不斷，持續(xù)不斷有城市加入調(diào)控陣營，限購城市數(shù)量再創(chuàng)歷史新高，限售登上歷史舞臺，成為二三線城市抑制炒房的“殺器”。2018年將是全國房地產(chǎn)市場實質(zhì)性降溫，回歸理性的一年，但同時也要防范降溫過快過猛，房地產(chǎn)調(diào)控的重心，要逐漸由防大起，轉(zhuǎn)向防大落。
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