十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，房子是用來(lái)住的，要讓全體人民住有所居。目前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門選取了12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)馮俊認(rèn)為，中國(guó)住房發(fā)展正從單一住房購(gòu)置走向租售并舉。
“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居�！边@是習(xí)近平總書記在十九大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)的內(nèi)容。7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)等八部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”），要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。
《通知》指出，當(dāng)前大中城市新市民多，住房租賃需求旺盛。與此同時(shí)，特別是在一些人口凈流入的大中城市，存在著租賃房源總量不足、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、政策支持體系不完善等問(wèn)題，租賃住房解決城鎮(zhèn)居民特別是新市民住房問(wèn)題的作用沒(méi)有得到充分發(fā)揮。為此，《通知》明確要求，人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期，積極盤活存量房屋用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。
從單一住房購(gòu)置走向租售并舉
“《通知》本身不是一個(gè)單獨(dú)的存在，如果結(jié)合去年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》、十九大提出‘加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度’，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)黨和國(guó)家已經(jīng)把‘培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)’作為了房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要頂層制度設(shè)計(jì)�！敝袊�(guó)（深圳）綜合開發(fā)研究院博士鄭鑫說(shuō)。
中國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原總經(jīng)濟(jì)師、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)馮俊也認(rèn)為，近期國(guó)家連續(xù)出臺(tái)住房租賃市場(chǎng)的政策是要讓中國(guó)住房發(fā)展從單一住房購(gòu)置走向租售并舉。
據(jù)了解，中國(guó)的住房自有率高達(dá)85%，這說(shuō)明中國(guó)住房的買賣市場(chǎng)相對(duì)發(fā)達(dá)，而住房租賃市場(chǎng)則相對(duì)發(fā)展不足。那為什么會(huì)產(chǎn)生城市住房單一購(gòu)置的制度？馮俊解釋，中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭自有住房比重高，主要是城鎮(zhèn)住房制度改革在短時(shí)期內(nèi)將公有住房出售給原住戶引起的。而后的住房市場(chǎng)發(fā)展中，土地的有償使用制度形成，開發(fā)商建設(shè)以商品住房出售為主，住房租賃市場(chǎng)發(fā)育十分滯緩；同時(shí)住房?jī)r(jià)格不斷上漲，使城鎮(zhèn)居民覺(jué)得晚買房不如早買房。
但從中國(guó)幾十年經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展中可見(jiàn)，人口流動(dòng)是勞動(dòng)力在區(qū)域間進(jìn)行優(yōu)化配置的重要途徑，發(fā)達(dá)的租賃住房市場(chǎng)對(duì)人口流動(dòng)是有益的�！拔覀儾豢赡芤罅鲃�(dòng)人口在流入地都要擁有住房，那么租賃住房市場(chǎng)就是解決流動(dòng)人口居住問(wèn)題的主要形式。在我國(guó)城鎮(zhèn)化率接近60%，人口在城市與城市間更頻繁流動(dòng)的背景下，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)也可以看做是與城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型相配套的重要制度設(shè)計(jì)�！编嶖握f(shuō)。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2017是中國(guó)歷史上發(fā)布租賃政策最為密集的年份。僅8月，累計(jì)就有超過(guò)14個(gè)城市或部門發(fā)布了17次鼓勵(lì)房地產(chǎn)租賃有關(guān)的政策；最近1年多時(shí)間里，有超過(guò)8個(gè)省份及超過(guò)25個(gè)城市出臺(tái)了相關(guān)政策。
以一線城市為例，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委9月傳出消息，北京將探索租售并舉的住房制度，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并在未來(lái)推進(jìn)約50萬(wàn)套租賃房的建設(shè)。在上海，“十三五”期間上海城鎮(zhèn)新增約170萬(wàn)套各類住房。這其中商品住房約45萬(wàn)套，約70萬(wàn)套租賃住房；各類保障性住房約55萬(wàn)套。土地供應(yīng)方面，上�！笆濉鳖A(yù)計(jì)供應(yīng)5500公頃住房用地，這其中租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。廣州則在未來(lái)5年將推出825萬(wàn)平方米租賃住房用地，預(yù)計(jì)可供應(yīng)租賃住房15萬(wàn)套。深圳方面，“十三五”期間將建設(shè)40萬(wàn)套人才住房，超過(guò)特區(qū)成立近40年來(lái)的總和，其中70%為租賃住房。
保障公民住房權(quán)作為新一輪改革
鏈家研究院的行業(yè)報(bào)告顯示，中國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模，2016年為1.1萬(wàn)億，2020年為1.6萬(wàn)億，2025年為1.9萬(wàn)億，2030年會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。東方證券針對(duì)住房租賃市場(chǎng)作出的一份預(yù)測(cè)報(bào)告便顯示，到2030年國(guó)內(nèi)的租房群體數(shù)量將達(dá)到2.7億人，而整個(gè)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的規(guī)模將達(dá)到4.2萬(wàn)億元。
由此可見(jiàn)，隨著城市化持續(xù)，住房問(wèn)題備受關(guān)注，特別是在大城市工作、收入較低年輕人的住房，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)意義顯得尤為重要，不僅有助于推動(dòng)住房制度改革，也將保障公民住房權(quán)作為新一輪改革的重要內(nèi)容。
馮俊認(rèn)為，發(fā)展住房租賃、完善住房制度能改善住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)，補(bǔ)租賃住房不足的短板（供給側(cè)改革）；減弱住房投資品屬性；促進(jìn)住房租買選擇機(jī)制形成；完善住房市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)功能；推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；減緩房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體的矛盾。
鄭鑫則分析，從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，租賃住房一般會(huì)解決30%左右的住房需求，那么未來(lái)我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)的規(guī)模會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，會(huì)有更多的人通過(guò)住房租賃市場(chǎng)解決居住需求。這當(dāng)中肯定存在大量的人，他們?cè)谝粋�(gè)城市有房子，但卻在另一個(gè)城市租房子住，這是人口流動(dòng)率提高的表現(xiàn)。
另一方面，租賃住房的供給來(lái)源將更多元，目前的供給來(lái)源主要是家庭和個(gè)人，未來(lái)專業(yè)的租賃企業(yè)將會(huì)成為主要供給源，而政府的公共租賃住房將主要發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)和保障作用；租賃者的權(quán)益將得到有效保障，享受的公共服務(wù)將進(jìn)一步增加，最終的結(jié)果就是住房租賃市場(chǎng)與住房買賣市場(chǎng)能夠有效互補(bǔ)，共同發(fā)揮滿足人民“居住”需求的作用
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