12月8日，中央召開了中共中央政治局工作會議，分析研究2018年經(jīng)濟工作。此次會議將“加快住房制度改革和長效機制建設(shè)”列為2018年要著力抓好的重點工作之一，并強調(diào)要“力爭取得明顯成效”。這意味著明年我國在落實“住有所居”目標(biāo)上將邁出實質(zhì)性步伐。
從文件的表述中，明顯可以感到，2017年的調(diào)控達到一定的目標(biāo)，但是調(diào)控成果并不牢固，調(diào)控手段并不長期，需要在保持調(diào)控穩(wěn)定基礎(chǔ)上，更換手段，變短效為長效。這次政治局會議是給整個中國2018年經(jīng)濟發(fā)展定了調(diào)子和方向。
其中對于住房制度改革來說，應(yīng)該理解為第二次房改或開啟。過去的房改應(yīng)該理解為是福利分房制度到商品房住房制度的變革，現(xiàn)在提到住房制度改革，或意味著租賃市場的發(fā)展會受到重視，同時對于住房開發(fā)和銷售等方面或有新調(diào)整，類似全裝修住房交付、預(yù)售制度、房地產(chǎn)金融制度等。另外從長效機制建設(shè)角度看，應(yīng)該是有類似的思路，預(yù)計到了2018年此類制度的推進會加快，尤其是住房財稅政策等會積極推進。和房地產(chǎn)相關(guān)的有：1、加快住房制度改革和長效機制建設(shè)；2、 防范化解重大風(fēng)險要使宏觀杠桿率得到有效控制。下面有幾點值得關(guān)注：
1、長效機制從“加快研究”到“加快建設(shè)”
對比2016年的政策“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”和2017年“加快住房制度改革和長效機制建設(shè)”，我們可以發(fā)現(xiàn)：2016年中央的措辭是“加快研究”，2016年對于長效機制，更多的是研究性質(zhì)而非落地性質(zhì)和推廣性質(zhì)。這也就可以解釋為什么在今年會那么多城市出臺那么多的政策，而且這些政策雖然都對房地產(chǎn)具有調(diào)控作用，但是五花八門，因為其中多多少少會帶有“實驗性質(zhì)”。
而2017年中央的措辭是“加快建設(shè)”，今年的任務(wù)是研究，明年的任務(wù)是建立和落實。所以，對于整個國家，明年極大概率：
（1）長效機制在某一次大會上要完整公布，而不是像今年一樣，一會兒一個政策，一地一個政策的讓人摸不著頭腦。明年極大概率，會出臺長效政策包的各項時間表，以對應(yīng)政治局會議上“加快建設(shè)”的表述。
（2）長效政策一定是一個包括土地、市場、稅收、交易、租賃、保障等多方面的政策包，而不是一個單一方面的政策。
（3）住房+制度+改革，這三個詞組合在一起，是近年來少有的。一年前的政治局會議，開始提出，要加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。 這個基調(diào)一直延續(xù)到十九大召開前。直到十九大提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這次在此基礎(chǔ)上，點名要“加快住房制度改革和長效機制建設(shè)”。這里說的長效機制，與幾年前有所不同。十八大提的是建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，重點是“市場”+“政府”；十九大提的由兩個重點升格為“多”重點——不僅是多主體供給，還有多渠道保障。
這時候提出的住房制度改革，是一項更新的改革。但是指向卻是一樣的——讓老百姓有個家。
2、防范化解重大風(fēng)險要使宏觀杠桿率得到有效控制
我國當(dāng)前實體杠桿率仍較高，未來的杠桿是否穩(wěn)定要關(guān)注周期、房地產(chǎn)、城投平臺三類主體杠桿變化。多種跡象表明杠桿目前已經(jīng)穩(wěn)住。去杠桿在宏觀上是債務(wù)（可以用M2代替）的增速持續(xù)低于名義GDP增速；分部門看，地方政府杠桿率似乎也進入可控通道，以更可控的地方政府債品種替代不太可控的城投債品種；企業(yè)部門杠桿率企穩(wěn)；行業(yè)視角看，除了房地產(chǎn)行業(yè)，其他高負債行業(yè)對總體杠桿率貢獻已經(jīng)為負，而地產(chǎn)行業(yè)的高負債增速未來料將有所趨緩但依然會對杠桿率以正貢獻。房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)擴張是否能夠結(jié)束，銷售回款帶來預(yù)收款項從利潤的轉(zhuǎn)換，而不會繼續(xù)新增拿地提高杠桿成為下一步關(guān)注的重點。
3、明年房價會漲還是會降？
首先，極大概率，房價大漲和大降都不可能。政治局會議上，沒有重提“房子是用來炒的，不是用來住的”和“加強宏觀調(diào)控”的字眼，至少說明：
（1）現(xiàn)在調(diào)控的目標(biāo)基本達到，或者說大部分達到，所以不必加碼，保持即可。
（2）房價像現(xiàn)在一樣穩(wěn)定，不管是真穩(wěn)還是假穩(wěn)，也不管是高位穩(wěn)定還是數(shù)據(jù)穩(wěn)定，至少是國家愿意看見的，是認(rèn)同的。
（3）現(xiàn)在的市場條件，已經(jīng)具備了長效機制上臺的條件。
其次，房價的大漲和大跌都會嚴(yán)重擴大金融風(fēng)險，所以國家要實現(xiàn)“防范風(fēng)險工作取得積極成效”，房價不能大起大落是個必須條件。所以，從政治意義上講，保障金融風(fēng)險可控比“長效機制”更要重要，長效機制是為金融風(fēng)險可控服務(wù)。
4、市場影響
（1）從全國來看，政策的高壓短時間不會減輕，因為一旦失去政策，市場會不會回到2016年上半年那種狀態(tài)，會不會調(diào)控就此功虧一簣，誰也說不準(zhǔn)。
（2）今年三月人大會之后，像北京半月十調(diào)控的那種密集型，暴風(fēng)驟雨型的高壓政策也不大可能再來，保持現(xiàn)在的成果即可。
（3）中央在等現(xiàn)在的政策發(fā)揮進一步的效果，以利于長效機制出臺。企業(yè)在評估自身的資金鏈能否能夠堅持到“短效機制”撤出，長效機制建立。
（4）對于2018年，對于中央政府、地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)都是一個小心翼翼，走一步看三步的心態(tài)。
（5）本次周期在2018年年底很大程度上會探底，但是前提就是長效機制要出臺，只有出臺，中央才敢慢慢的把那些冷凍市場的“短效機制”給撤出。
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