我個人認(rèn)為，在中國這個非市場化的房地產(chǎn)領(lǐng)域，我不敢說國家是非市場化的，我至少敢說房地產(chǎn)領(lǐng)域是非市場化的，決定房屋價格的是政策。
政策在不斷的發(fā)生變化，政府計劃著土地的供給，這個大家都得承認(rèn)，沒有計劃指標(biāo)你是拿不到土地的。
政府還審批著房價，政府決定著交易的權(quán)利，政府控制著網(wǎng)簽的數(shù)據(jù)，政府決定著房價的漲幅，政府決定著收入的增長，同時政府也決定著利率和稅收。
01 決定房價的三個基本制度
換句話說，不管什么都得聽政府的，所以說，政策決定了房價，這主要分為三個層次。
第一個層次是國家層次，就是基本制度，決定了不同的周期變化，有一些可變，有一些是不變的。同時有一些是可以博弈的，比如說微觀政策。當(dāng)然了，環(huán)境緊張的時候市場作用就小一些，就是得聽政府的。
尤其最近我們看到北京連續(xù)出現(xiàn)的一些東西，說什么都沒用，政府讓拆就得拆。
從國家制度來說，我覺得它決定了長期房價的走勢，這是市場機制沒有辦法調(diào)節(jié)的，只有用制度改革去解決，如果制度不變，則房價的趨勢是不會發(fā)生變化的。
這些基本的制度包括土地制度、戶籍制度、稅收制度、市場制度等問題，這些都決定了房價上漲與下降。
第二個是土地政策。在座很多媒體說開發(fā)商買了高價地，完蛋了，開始后悔了。其實開發(fā)商從來不怕買高價地，因為他們可以做更好的房子。
要提高住房的質(zhì)量，面粉比面包貴，是比現(xiàn)在的面包貴，開發(fā)商可以做更好的面包賣高價。問題就是政府不讓你賣高價，所以高價地都出現(xiàn)了問題。
土地的關(guān)系和房價的關(guān)系可以看到，根子在土地上，如果不解決土地制度的問題，沒戲了，你讓房價不漲，只能靠權(quán)力。北京今年批的八九萬的房子都瘋搶，因為可以賣11、12萬。
第三個是戶籍制度，決定了人口拼命向大城市集中，如果沒有這樣一個結(jié)果，資源和收入分配一定是不合理的，非戶籍人口向大城市集中的原因就是那有資源和收入，沒有辦法，他們就得往大城市跑。
什么情況下從城市里面出去呢，就是因為那些地區(qū)的收入低，所以很多沒有資源的城市人口是減少的。因此要用當(dāng)?shù)爻鞘械膽艟嬎�，一定是錯的。
我們可以看到北上廣深的人口迅速增加，為什么老說北上廣深是一線城市，而且房價高。從戶籍人口和常住人口看這個比例關(guān)系也差的太多了，他們的高收入群體進(jìn)來的時候不是按當(dāng)?shù)氐膽艏丝谟嬎愕氖杖�，而是外來人口攜帶著大量的財富進(jìn)入到這個城市，所以這個城市的房價就高了。
你們看北京大多數(shù)外來人都買得起別墅，買得起最好的房子，怎么能不高呢？這就是城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中戶籍制度導(dǎo)致的結(jié)果。
沒有辦法，你要是把這幾個城市的外來人口比例降下來，或者讓最有錢的這部分人別進(jìn)這些城市，房價就沒有那么高了。因此一定是政策決定的價格，這是長期政策，最主要的是土地和戶籍。
02 金融政策和調(diào)控
宏觀政策里面也包括了金融政策，很多人都討論今天房地產(chǎn)和金融會議。正是政策決定了利率問題，貨幣總量問題，決定了資金價格問題，融資方式和投資房子的問題。
比如說中央政府可以下令，所有的境外投資人不準(zhǔn)投房地產(chǎn)，不準(zhǔn)投娛樂業(yè)，其他的國家會做這種政策嗎，不會。只有中國會，大量外面的企業(yè)賣資產(chǎn)回來了，這就是宏觀政策決定了對市場的影響問題。
其中，當(dāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占主導(dǎo)地位的時候，我們可以看見，增長方式是一種。當(dāng)我們決定要保持相對GDP的時候，你會發(fā)現(xiàn)離不開房地產(chǎn)，所以無論如何用各種辦法利用房地產(chǎn)，因為房地產(chǎn)解決了大量的稅收和土地財政收入問題。
如果不要基礎(chǔ)設(shè)施，不要經(jīng)濟增長，就可以不要房地產(chǎn)，我們的稅收，房地產(chǎn)稅收在地方稅收里面占36%，全國稅收大概占40%，一共六種稅收和房地產(chǎn)相關(guān)。
其中，土地財政占的比例也很大，幾萬億。北京今年大概2800多億土地的收入，如果把這些扣除了，對我們的財政影響多大？至少在短期之內(nèi)我們還沒有看到用任何辦法可以替代這一部分。
大家都知道不好，利用土地財政是非常不好的政策，但是怎么替代呢？
中國的GDP二季度的時候是6.9%，三季度變成了6.8%，為什么少了零點一個點，就是因為房地產(chǎn)貢獻(xiàn)度下降少的0.1%。
房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)度從二季度的0.5個百分點變成了三季度的0.4，到四季度估計得降到0.2個點，如果別的補不上，四季度GDP增長可能也就是6.6%的樣子，因為房地產(chǎn)掉下來了。
拿什么補？我們至少到現(xiàn)在為止不管你用什么政策，短期之內(nèi)出臺的任何政策都補不上這多少萬億。
現(xiàn)在的房價已經(jīng)形成了非良性循環(huán)的關(guān)系，當(dāng)我們處于低潮的時候，政府采取了一些啟動措施，然后開始進(jìn)入瘋狂的階段，然后開始調(diào)控，調(diào)控完了之后又進(jìn)入低潮，然后再啟動，再調(diào)控。
這是歷史上的宏觀政策，大多數(shù)這樣循環(huán)和重復(fù)，所以房價一定在一定的階段里面進(jìn)入瘋狂，然后低潮，然后再啟動。
這次沒有人知道會不會再啟動了，誰也不敢說何時調(diào)整政策，以前我們都敢說，現(xiàn)在不敢說了，最近開會說建立長效機制。
也就是說，可能會有一些變化，但是這個變化是什么，沒有人知道。
我們很希望建立一個長效機制，最好把戶籍制度和土地制度都改了，讓中國的政策改的更合理，這樣的話，長效機制就可以穩(wěn)定增長。
微觀上來說，當(dāng)一個市場里面沒有產(chǎn)權(quán)，沒有交易環(huán)，沒有定價權(quán)，沒有競爭中的價格信號的時候，還叫市場嗎，我們不知道。至少我們可以看到所有的調(diào)控政策都破壞了市場規(guī)律。
經(jīng)濟學(xué)講很清楚，最重要的是價格信號，如果價格信號是限購的結(jié)果，或者限制網(wǎng)簽的結(jié)果，比如說高價房不讓你網(wǎng)簽，在座的各位都知道，可能也都遇到過，就是低價的多簽一些，房價就下降了。
高價房子不是沒有人買，而是不讓你網(wǎng)簽造成的結(jié)果。價格信號是虛假的時候，你知道這個市場的價格是多少，我們沒有辦法判斷，就是因為價格信號已經(jīng)不真實了。
從供求關(guān)系來說，今年已經(jīng)出臺的政策，大概有70多個城市出臺了300多個文件，所以這300多個文件想達(dá)到什么目標(biāo)，就是控制價格。
03 關(guān)于未來房價的判斷
盡管中國的房地產(chǎn)是非市場化的，但是還是有一些市場化的東西。所以這些市場化的競爭形成了無論政策怎么變化，市場化的規(guī)律是不會因為房地產(chǎn)政策變化而變化的。
房地產(chǎn)政策并不能改變?nèi)藗儗γ篮蒙畹男枨蠛蛯Y源的需求。比如說大家都說學(xué)區(qū)房的問題要解決，可是如果你不建更多的好的學(xué)校，怎么解決？這就是資源不平衡的問題。
資源不平衡的時候，那個地方的房子就是貴，沒有辦法調(diào)和，所以這些是不變的。
最重要的是貨幣貶值的問題。貨幣貶值對物價和資產(chǎn)價格的影響是巨大的，不管是房子用來住還是用來炒的，這個不需要討論，需要討論的是如果貨幣不貶值，房價怎么會變成這樣？
1970年大白菜兩分錢一斤，2010年2.8元，現(xiàn)在可能5元了，你們看看漲了多少倍，如果我們的貨幣不斷貶值，70年的時候房租1.2元，現(xiàn)在是3000到一萬元的都有。
那就是貨幣貶值造成的影響，這是金融影響很重要的部分，不要以為金融影響僅僅是指當(dāng)前的貨幣增量還有貨幣貶值。不僅僅是當(dāng)前的利率，利率確實影響購房問題。但是長期的貨幣貶值問題對資產(chǎn)價格的影響是巨大的。
我們還可以看到房屋真正的價格變化，每個人都在吵吵，92年的時候是990元一平米，全國的平均房價。我已經(jīng)告訴大家用平均房價的數(shù)字不合理。2017年6月份，7288元一平米。
92年到17年，漲了多少倍？房子漲了七倍多，是不是你們認(rèn)為漲的倍數(shù)很高了？但是我們再看一下92年一個大學(xué)生的工資是多少？84元，換句話說92年84元的大學(xué)生，你一年的工資夠買一平米的房子，你干12個月能買一平米房子。
到了2017年的時候，大學(xué)生的工資多少？3500元左右，84元到3500元漲了40倍，房價才漲了七倍，也就是兩個月多一點點可以買一平米房子，你們認(rèn)為現(xiàn)在的房價高嗎？
是收入增長決定了房價，如果說收入不增長了，或者說宏觀經(jīng)濟情況，實際經(jīng)濟情況都不好了，你的收入不增長了，房價能漲嗎。
所以，貨幣不值錢了，兩個月的工資夠買一平米的房子，你的房價收入比是多少，按照中位數(shù)計算，住房中位數(shù)60多平方米，就是夫妻兩個人房價收入比很低，5左右，一年可以買12平米房子。五年買一個60平米的房子，人均30平米。1：5的房價收入比還高嗎，很低了。
換句話說，除了政策變化以外，可能發(fā)生的房價變化，我已經(jīng)告訴你了，如果還猜不出來，說明你沒有聽懂。
有人擔(dān)心集體土地入市會抑制房價，我告訴大家，根本不可能有大量的供應(yīng)量，我2011年提出這個提案，到目前為止唐家?guī)X地區(qū)的改造，到現(xiàn)在建了5600套房子，一年建了不到一千套。
原來北京計劃36個村，現(xiàn)在只改了6個村，不是那么容易的事情。別想用大躍進(jìn)的方式認(rèn)為集體土地入市就可以解決很多的問題。
更重要的問題，租賃性住房在全國行不行？我覺得如果全國普遍鋪開就是錯誤的政策，最多不超過20個城市，大量的需要租賃性住房。
為什么這么說，第一，租賃性住房，要有一個長期建設(shè)的過程。第二，并不是所有城市都需要建設(shè)租賃住房，我們認(rèn)為大概十個城市左右，只有特大城市和大城市才需要，房價越貴的地方越需要，而超過平均房價一萬塊錢的城市有多少個？19個！
超過兩萬的地方就9個城市，房價越低的地方越不需要租賃市場，房價三千塊錢你建租賃住房干嗎，中小城市出了門五分鐘騎自行車到農(nóng)村，在那租一個房子很便宜，建租賃房干什么。
更重要的是，租賃性住房不會影響到房價，凡是房價高的地區(qū)才需要租賃性住房，凡是租賃性住房數(shù)量最大的地區(qū)都是房價最高的地區(qū)，全世界都如此。
看看香港的租賃市場，可以明顯看到，自有住房的比例是51%，但是租房的比例占45%，房源哪來的，可以看到63.7%是私人住房提供的。
再看一下日本，租賃市場大量靠私人住房解決的，而不是公有住房解決的。
北京目前的私人住房源20%，常住人口的租賃比例占34%，什么意思，就是五到七個人租一套房子。所以左暉先生（鏈家董事長）把老百姓的三居房子租了，把客廳打兩個隔斷說變成了五間房子了，老百姓覺得挺好，因為客廳帶窗戶，結(jié)果這次不行了。
怎么辦呢，這就是北京需要的大量的租賃住房造成的結(jié)果，你沒有辦法解決馬上能夠提供的大量的住房，而大量住房的人是誰呢，不要以為是北京戶口的人，大多數(shù)是非北京戶口的人，很明顯，租賃性住房解決的是過渡性的問題。
注：此文章轉(zhuǎn)載自搜狐財經(jīng)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
