在我國推進供給側結構性改革的背景下，2016年中央經(jīng)濟工作會議提出要建立房地產(chǎn)市場的長效機制。構建我國房地產(chǎn)市場長效機制，再次成為了社會各界關注的焦點。本文將從長效機制的目標與內(nèi)容兩個方面，談談筆者對房地產(chǎn)市場長效機制的若干思考。
房地產(chǎn)市場長效機制不是一個全新的提法，2013年政府工作報告就已經(jīng)提出要“健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機制”。數(shù)年來，學界已經(jīng)積累了一定數(shù)量的研究成果。
長效機制的目標
要構建房地產(chǎn)市場的長效機制，第一步就是要明確機制的目標。目標決定了長效機制的內(nèi)容，目標是否明確、是否聚焦，將直接關系到長效機制的成敗。長效機制的目標應當是動態(tài)的，在不同的經(jīng)濟發(fā)展階段和宏觀經(jīng)濟金融形勢下，目標會有所差異。
要明確當前長效機制的目標，有必要厘清以下三點。一是房地產(chǎn)市場長效機制的目標不等同于我國住房政策的目標。二是房地產(chǎn)市場長效機制的目標不能只著眼于房地產(chǎn)市場。三是構建房地產(chǎn)長效機制的目標與現(xiàn)有調(diào)控政策是不同的。
總之，此次中央將構建房地產(chǎn)市場長效機制納入了供給側結構性改革的總體框架，這就決定了：長效機制的目標將更具有全局性、戰(zhàn)略性；構建長效機制與其他改革之間將具有更強的關聯(lián)性。在當前宏觀經(jīng)濟形勢下，構建房地產(chǎn)市場長效機制的主要目標，是建立起一套能夠自動穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格的制度，從而為房地產(chǎn)市場泡沫及相關金融風險的化解、實體經(jīng)濟的振興以及人民居住條件的改善創(chuàng)造有利的條件。
當前我國房地產(chǎn)市場問題的根源之一，是土地、資金等要素在總量、結構和空間布局上配置不當。因此，構建房地產(chǎn)市場長效機制需要跨市場、多部門政策的協(xié)同配合，在住房、土地、金融三個市場共同發(fā)力，通過調(diào)整供需關系、消除交易成本、引導市場預期等方式，來實現(xiàn)預期的目標。 4.1 住房政策
住房政策的重點是貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”的功能定位，構建起與合理居住功能相匹配的多層次市場供應體系。一是加強供給側管理，形成總量、結構、布局合理的多元化住房市場供應體系。二是完善需求側管理，優(yōu)化現(xiàn)有的調(diào)控政策體系。三是促進住房市場和保障雙體系聯(lián)動，通過住房保障體系的托底功能，帶動市場供應體系的優(yōu)化。四是加強對住房市場的管理。4.2 土地政策
土地是房地產(chǎn)業(yè)最重要的生產(chǎn)要素，土地市場與住房市場高度關聯(lián)。土地政策的重點是要建立起能夠有力支撐住房市場供給側改革的建設用地供應體系。
一是保障適應住房市場改革需求的土地供應總量。二是形成與城市發(fā)展需求相適應的供地結構。三是進一步優(yōu)化土地供應的方式。
近年來，房地產(chǎn)業(yè)金融化的趨勢日益明顯，房地產(chǎn)市場與金融市場的聯(lián)系不斷增強。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)嚴重依賴外部融資渠道。同時，隨著我國金融體系的不斷發(fā)展，部分房地產(chǎn)企業(yè)嘗試通過銀行貸款以外的方式籌集資金。特別是在商業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等各種金融創(chuàng)新產(chǎn)品層出不窮。另一方面，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始進入金融行業(yè)，或者和金融企業(yè)開展合作。因此，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫并進一步誘發(fā)系統(tǒng)性金融風險的可能性在不斷累積。當前金融政策的重點是抑制房地產(chǎn)泡沫、防范和化解同房地產(chǎn)市場相關聯(lián)的金融風險。
一是調(diào)控流入房地產(chǎn)市場的資金總量。二是降低與房地產(chǎn)市場相關的杠桿。三是實施差異化的信貸政策。四是規(guī)范、創(chuàng)新房地產(chǎn)融資產(chǎn)品。4.4 稅收政策
稅收政策也是房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分，發(fā)揮著短期內(nèi)調(diào)控市場供需關系、中長期優(yōu)化市場供給結構的作用。但是，從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，很難單純地依靠房地產(chǎn)稅收政策來實現(xiàn)長效機制目標。一方面，在房地產(chǎn)稅收制度保持穩(wěn)定的情況下，市場價格仍可能出現(xiàn)較大的波動。另一方面，為應對房地產(chǎn)市場波動而出臺的稅收政策，時常無法達到預期效果。因此，稅收政策要真正發(fā)揮其預期的作用，必須要與其他政策緊密配合。
一是降低房地產(chǎn)行業(yè)總體稅負。二是簡并、優(yōu)化房地產(chǎn)稅費結構。三是調(diào)整不同環(huán)節(jié)的稅負設置。四是實施差異化、精準化的稅率設置。5 結論
構建長效機制是一項綜合性的改革，需要住房、土地、金融、財稅等多方面政策的有效配合，也需要各級政府、企業(yè)、消費者、行業(yè)協(xié)會、研究機構等多方主體的參與。此外，長效機制要真正發(fā)揮作用，還必須獲得其他領域重大改革的支撐。
構建長效機制是一個動態(tài)的過程，長效機制的目標與內(nèi)容將隨著經(jīng)濟發(fā)展階段和宏觀經(jīng)濟形勢的變化而有所調(diào)整�，F(xiàn)階段，防控和化解房地產(chǎn)市場相關的金融風險是長效機制的重要目標。
當前，長效機制的構建已經(jīng)起步，中央出臺了一系列政策措施，也起到了一定的作用。但是，長效機制要充分發(fā)揮作用，需要長效機制中不同政策的相互協(xié)調(diào)，更離不開經(jīng)濟發(fā)展模式、居民收入分配、資源空間布局、央地關系調(diào)整等其他領域重大改革的支撐。當前，我國房地產(chǎn)市場的問題，不少是深層次的經(jīng)濟結構失衡在房地產(chǎn)市場的具體表現(xiàn)。在這些失衡沒有得到較大改善之前，長效機制能發(fā)揮的作用依然是有限的。
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