影響城市房價(jià)的因素有很多，如心理預(yù)期、人口遷徙等，但終歸還是與經(jīng)濟(jì)學(xué)有關(guān)。下面，小編就從人口、土地供應(yīng)、財(cái)政制度、其他因素這四個(gè)角度淺談一些鄙見。
01 人口因素
我國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程開展了將近20年，數(shù)以億計(jì)的人們參與到了城鎮(zhèn)化的改革浪潮之中。城鎮(zhèn)化的狹義理解，就是拆老房子，建高樓，農(nóng)用土地劃入城區(qū)。這樣一來，很多人，尤其是在城市周邊郊區(qū)的，會被迫融入大都市圈中。當(dāng)然還有一部分人因?yàn)橄Ｍ麑?shí)現(xiàn)自身理想，擺脫貧困，主動從農(nóng)村前往城市打工。這些就形成了人口遷移的第一階段，即人口從農(nóng)村向城市遷移，且這個(gè)階段主要以加工貿(mào)易、中低端制造業(yè)為主。
隨著城市經(jīng)濟(jì)的逐漸發(fā)展，第一階段進(jìn)入城市的農(nóng)民工開始變得富有。農(nóng)民工通過自己的努力創(chuàng)造財(cái)富，亦或是自己創(chuàng)業(yè)，獲得了不菲的收入，這時(shí)便吸引更多的年輕人從農(nóng)村涌入大城市來賺錢，這便是人口遷移的第二階段。此外，由于大城市的虹吸效應(yīng)，人口還繼續(xù)從三四線城市向一二線大都市圈遷移，大都市圈人口繼續(xù)增加，但這次則主要以高端制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主，從而造就了很多年輕的都市小白領(lǐng)。
最典型的例子就是日本。二戰(zhàn)結(jié)束前，日本東京、大阪、名古屋三大都市圈的人口均保持凈遷入。然而到了70年代日本經(jīng)濟(jì)增速下滑后，除了東京圈人口繼續(xù)保持凈遷入外，大阪和名古屋圈的人口基本處在平衡或者凈遷出的狀態(tài)。
到了人口遷移的第三階段，此前遷移到城市的人們開始定居下來，農(nóng)村老家則只有老人和小孩“留守”，這一現(xiàn)象逐漸轉(zhuǎn)變，并最終實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村居民以家庭為單位留在了城市。人們的生活習(xí)慣和文化習(xí)俗不斷相互融合，造就了新的城鎮(zhèn)形態(tài)和面貌。
當(dāng)城市人口越來越多，人們必然要開始思考買一套屬于自己的房子落戶，于是就造就了巨大的落戶需求。伴隨著買房的人越來越多，城市可利用的土地面積則不斷減少，于是帶來土地價(jià)格的上漲，并帶動了房價(jià)的上漲。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，房價(jià)最高的地方，往往都是遷移進(jìn)入人群最多的地方。
02 土地供應(yīng)
一方面都市涌入大量人口，另一方面，每次城市房價(jià)暴漲，地方政府都要收緊住宅用地的供應(yīng)，因?yàn)槟悴豢赡馨阉械淖≌加脕頋M足外來務(wù)工人員。這么一限制，土地供應(yīng)就少，而需求還在增加，房子供不應(yīng)求，房價(jià)不漲才有鬼呢。
有人會說，那你就增加土地供應(yīng)��！沒錯(cuò)，現(xiàn)如今政府確實(shí)在這么做，不但增加土地供應(yīng)，還增加房屋租賃，甚至專門建設(shè)租賃房，努力讓租房與買房的差距逐漸縮小，側(cè)面抑制和緩解買房需求。不過從目前來看，這一招還沒出效果，但大致可以斷定，未來的樓市，租房將越來越普遍。要說深層次一點(diǎn)，還得說說咱們的財(cái)政制度。
03 財(cái)政制度
剛剛上面說了，土地供應(yīng)緊缺是導(dǎo)致房價(jià)上漲的主要因素之一，但為什么會緊缺呢？因?yàn)橥恋亟ㄔO(shè)用地不像咱玩模擬城市游戲，想怎么開發(fā)就怎么開發(fā)。城市要擴(kuò)張，你首先要得到住建部、國土資源部拿到批準(zhǔn)后的用地指標(biāo)。也就是說，城市的居民新增多少，你才能相應(yīng)地得到多少土地。所以地方政府會想各種辦法吹大預(yù)期人口規(guī)模，像建設(shè)XX新城、建設(shè)最宜居城市、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園等等�？墒�，全國這么多城市都需要審批土地，這審批的速度哪里趕得上人口增長的速度，所以這又回到了最開始的人口因素了。
其次，就是老生常談的土地財(cái)政制度了。目前從一線城市來看，除了深圳外，北上廣很大部分財(cái)政收入都來源于土地出讓金，也就是賣地。所以既然有這么好的差事，地方政府當(dāng)然不愿意讓房價(jià)跌了，所以基建不能停，地鐵要跟上，房價(jià)自然起。更有甚者，很多地方政府表面上劃分限購區(qū)域，實(shí)際上就是想變相推高非限購區(qū)域的房價(jià)，然后能賣地賺更多的錢。
04 其他因素
敲黑板！不要小看“其他因素”哦，全是重點(diǎn)！
首先，貨幣超發(fā)導(dǎo)致房價(jià)上漲，這個(gè)原因引起過很多爭議，但個(gè)人覺得這也算是一種次要但不容忽視的因素之一。在過去相當(dāng)長的一段時(shí)間里，M2增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增速，也就是說印錢的速度比生產(chǎn)商品的速度要快，你想啊，人們手上的錢越來越多，買商品綽綽有余，那肯定要個(gè)找地兒投資，房子于是就慢慢變成了投資品種了。隨著后來越來越多人買，價(jià)格自然上漲，漲的越多，買的就越多，從而更加助漲。
另一方面，由于人口和資本的聚集，一線城市也必將受到更多的政策傾向，基建、文化、教育、科技各個(gè)方面都領(lǐng)先于三四線，很多優(yōu)質(zhì)資源都集中在一線，所以地段好了，交通好了，繁華了，房價(jià)還會跌嗎？
最后一點(diǎn)，也是比較微妙的一點(diǎn)，就是人的心理。畢竟，國內(nèi)的住房租賃不完善，尤其是在一線，漲房租是常有的事，再加上國人“買房才是家”的觀念，買房成了眾多年輕人的剛需，買的人多了，價(jià)格自然也就上去了。
政府本輪控制房價(jià)的態(tài)度不同于以往，甚至可以說是極其堅(jiān)決！不得不說領(lǐng)導(dǎo)人的決心和國家力量也是房價(jià)的一大影響因素之一，也要考慮到。
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