近日，2017年首屆粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)中介峰會在深圳舉行，來自三地八城的行業(yè)資深精英匯聚一堂。中原地產(chǎn)創(chuàng)始人、中原集團主席施永青先生也來到現(xiàn)場，從宏觀政策、真實市場、行業(yè)未來等方面，談了自己的看法：
1.三四線城市已經(jīng)建設(shè)過度。前兩年的去庫存，其實只是替開發(fā)商去庫存，沒有替社會去庫存。但是如果人沒有增加，只是從開發(fā)商的庫存變成了社會和城市的庫存，這樣下去，會影響老百姓的消費能力，未必是好事。
2.世界上哪有一個國家靠建房子強大起來？國家現(xiàn)在想，資源不要全部都流到房地產(chǎn)，不能讓年輕一代和國家發(fā)展完全脫節(jié)，不能讓房子變成只反應(yīng)交換價值和炒賣價值的產(chǎn)品�，F(xiàn)在就是要體現(xiàn)房子的使用價值。
3.開發(fā)商融資利率5-6%成本建成的房子，而租金回報率2-3%。這就是讓開發(fā)商知道，你的房子在使用上是沒有價值的，租房的滋味不好受。
4.新增房未來會減少，開發(fā)商生意會減少，大的開發(fā)商通過兼并，市場占比可能還會增加，對于一手房地產(chǎn)代理來說，行業(yè)競爭會比以前激烈。
5.中原不做單靠規(guī)模發(fā)展的事情。用實際的經(jīng)營模式，比如你的模式能讓資源更有效配置，更安全的配置，通過互聯(lián)網(wǎng)，讓顧客能夠拿到更新的，更完備的信息，讓交易的效率提升，才是對社會有益的。
下是他的演講全文：
施永青
我雖然來自香港，但我今天主要講國內(nèi)為主，不是講香港。
我的公司未來的十年怎么樣，你們知道我是“無為而治”的，這就沒有什么太長遠的發(fā)展計劃，但是中原也好，長遠也好，一定是受到宏觀的情況、房地產(chǎn)的形勢、政府的政策、科技的發(fā)展所制約的，而不是一個人主觀的“我想開多少家分行，我想搞多大”就可以一定做得到的。
在行業(yè)來說，其實有一個說法，說以前是“黃金年代”，現(xiàn)在是“白銀年代”，“白銀”本來也不錯，但是比“黃金”總是差了一段，“黃金”可能是上千塊，而“白銀”是十幾塊，這差很遠了。是不是真的差很遠呢？從政策來說，我相信政府已經(jīng)是非常之明確了，就是要把房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟里面所扮演的角色降低。
為什么要降低呢？我們先看看以前的黃金年代是怎樣形成的，因為改革開放之前解放后的頭三十年，中國的建設(shè)、房地產(chǎn)的建設(shè)都是非常少的，我是上海人在上海出生，后來去了香港，但是每一段時間都回上�？纯瓷虾５挠H人，頭三十年每次回去都是住在一個地方叫“華僑飯店”，上海沒有建過新的酒店，都是以前留下來的。所以我們是先有大量的欠缺不足，那改革開放之后你造出來的房子都是有用的房子沒有浪費的，所以很需要建設(shè)房地產(chǎn)，所以房地產(chǎn)的價值就可以發(fā)揮出來了，房地產(chǎn)一建又拉動很多其他的經(jīng)濟，工人有工作做了，鋼鐵、水泥、建筑材料有人買了，家電、中介機構(gòu)等等，一大片的人都得到好處，所以中國改革開放的頭一段時間動力都是來自房地產(chǎn)。因為以前欠缺，現(xiàn)在需求很大。
跟著之后是城鎮(zhèn)化進程，工業(yè)化之后大量的農(nóng)村勞動力可以到城市里面去，深圳一個特區(qū)也吸引了很多有才能愿意拼搏的人，新的城市大量出現(xiàn)，需要大量的建設(shè)。但是經(jīng)過這么長的時間之后，現(xiàn)在改革開放算起來已經(jīng)快四十年了，所以變成了建出來的已經(jīng)不少了。現(xiàn)在一線城市增長還是很快的，人口還在流進，但是最近我了解的情況城鎮(zhèn)化速度已經(jīng)開始有點減慢了。
另外三四線城市其實已經(jīng)建設(shè)過度，大量的空置單位出現(xiàn)了，前兩年所謂的“去庫存”其實只是替開發(fā)商去庫存，沒有替社會去庫存。為什么這么說呢？你房子建出來賣不掉，當然對開發(fā)商不利，資金不能夠回籠。但是現(xiàn)在是銀行貸款，拿社保的錢，開發(fā)商把房子賣掉了，老百姓把口袋里面的錢，把借了銀行的錢替開發(fā)商去了庫存。
但是三四線城市里面的人口有沒有增加？如果人口沒有同步上升，房子還是空置下來了，還是庫存，是從開發(fā)商的庫存變成老百姓手上的庫存。資金比以前困得更多，開發(fā)商的資金就是買賣土地跟建筑費，現(xiàn)在土地成本、建設(shè)成本還加上開發(fā)商的利潤，都由老百姓承擔了�？赡苓@樣下去影響老百姓的消費能力了，對中國的內(nèi)需不一定是好處�，F(xiàn)在是好處啊，因為價錢升得大家都以為自己發(fā)達了，所以用錢消費會比較勇于去消費，其實是很多活錢變成了死錢，困死在房子里面了。這個情況是以后的開發(fā)量受到城鎮(zhèn)化慢下來的影響，受到以前房地產(chǎn)庫存沒有消化掉的影響。這是房地產(chǎn)的情況。
另外一方面國家的情況是社會資源錯配，大部分的生意現(xiàn)在都不容易做、不賺錢，最賺錢的是房地產(chǎn)，所以變成很多的企業(yè)，包括國企和民企都有，本業(yè)不做都去做房地產(chǎn)，開礦的去做房地產(chǎn)，你做海運的去做房地產(chǎn)，你做糧食的也去做房地產(chǎn)了。整個國家的資源都流到房地產(chǎn)領(lǐng)域去了，但是中央提出要中國復(fù)興、要中國強大起來，世界上哪有一個國家靠建房子會強大起來的？加上房子已經(jīng)建了這么多了，以前建是不夠的時候建有用，已經(jīng)太多了你再去建就沒有用了。所以國家想資源不要再流到房地產(chǎn)，不要純流到房地產(chǎn)，當然房地產(chǎn)現(xiàn)在不能把他一下子壓死，因為它還是經(jīng)濟里面扮演一定的角色，但是這個角色的份額要把它降下來，這是國家經(jīng)濟發(fā)展的總體需要，不想房地產(chǎn)再高速地發(fā)展。
另外還有一個問題，雖然在二三線城市前兩年有升，整體來說已經(jīng)升得比較慢了，如果不是金融政策、貨幣政策的配合，這個價錢是不容易升起來的。但是一線城市的價錢都是高到天文數(shù)字，從價格跟一般人的收入比例來說，深圳的房價不比香港低了，就是拿深圳的房子要工作多少年去買，比香港的時間更長。這個情況就導(dǎo)致房子社區(qū)的實用功能，新一代的年輕人不容易買得起房子，當然可以靠父母，不靠父母買不起，家庭背景不好的就覺得我來到這個世界連房子都買不起，不是今天買不起，我干多十年、二十年都買不起，那他的人生還有什么希望呢？所以國家不能讓年輕的一代跟整個國家的經(jīng)濟發(fā)展完全克制住了。所以希望這個房子是有使命價值、有民生需要的商品，不要完全變成一個只反映交換價值、炒賣價值的商品。所以才說“房子是用來住的，不是用來炒的”，“炒”就是反映交換價值，現(xiàn)在就是要你體現(xiàn)這個使用價值。
什么能夠體現(xiàn)這個使用價值呢？要么賣給用家，賣給用家還不知道是不是真正的用家，就要你租，租一定是租給用的人，你沒有用不會去租房子的。所以現(xiàn)在你投地還要自持時間，要開發(fā)商去嘗一嘗體現(xiàn)使用價值時候是什么味道，這個“味道”其實不是太好嘗的。開發(fā)商去建房子都要從銀行貸款，貸款之后再發(fā)債，好的、大的開發(fā)商發(fā)債也要5厘6厘，現(xiàn)在年底了你沒有10厘都不容易貸得到錢。你們5厘、6厘的資金成本，建好的成本拿來出租，租金回報率多少？2厘、3厘，這不是虧本生意嗎？用5厘的成本換3厘的回報，還要盈利啊。這就是要你們知道，你們之前的投資在經(jīng)濟上是沒有價值的，在使用的時候是沒有價值的，已經(jīng)太多了。所以現(xiàn)在的價錢跟購買力的情況，只是反映資金擁有者的投資偏好，沒有反映使用者的負擔能力，這個情況國家也想扭轉(zhuǎn)的。
在這種情況下，房地產(chǎn)未來的新增不會像以前那么多，開發(fā)量來說，今年開發(fā)商的銷售量還是創(chuàng)新高的，但是開發(fā)量可能見頂，以后的開發(fā)量在新的政策上會受到壓制。
城鎮(zhèn)化慢下來之后，中國的城鎮(zhèn)化還沒有完成，從國家的角度，農(nóng)村的勞動力還是太多，還是要讓他擔任一些高增值的工作，農(nóng)業(yè)的增值是有限的，美國只是3%左右的人從事農(nóng)業(yè)工作，我們還有30%、40%的人在從事農(nóng)業(yè)的工作，那你的競爭能力沒法跟人家比。應(yīng)該讓人做一些高增值的工作，所以一定要城鎮(zhèn)化。
但是現(xiàn)在城鎮(zhèn)化為什么動力小呢？我自己也有做一些農(nóng)村的工作，就是發(fā)現(xiàn)農(nóng)民現(xiàn)在出城打工年底回鄉(xiāng)的時候沒有錢帶回去了，以前出城打工一年就帶錢回家，可以娶媳婦、建房子，現(xiàn)在回去的時候只有錢買火車票，平時都用完了，租房子也不便宜。如果你房子的租金這么高，農(nóng)民出來打工有什么意思呢？打工回去還得了什么病，所以現(xiàn)在有些農(nóng)民就不出城了。
國家要城鎮(zhèn)化的話，就要讓城市的房價負擔得起，所以現(xiàn)在要你們租房子給不夠錢買房子的人，這城鎮(zhèn)化才可以持續(xù)�，F(xiàn)在在座的都是做中高檔的，很少人租房子給農(nóng)民工的，這個生意更難做。但是從城鎮(zhèn)化的需要，應(yīng)該是使房子建出來的有人住，符合國家的發(fā)展需要。所以從這個情況來看，將來新房的供應(yīng)有些過多的地方想慢下來，首要的任務(wù)是要把建好的房子用起來。
所以我說一些新增房未來會減少，開發(fā)商的總體生意會減少。我不是說一些大的開發(fā)商生意會少，他們現(xiàn)在是兼并，把人家吃掉，大的開發(fā)商占整體的比例可能還會增加。但是從做一手的房地產(chǎn)代理來說，中原大部分的城市在內(nèi)地都是做一手的，總開發(fā)量會減少，所以行業(yè)的競爭會比以前激烈。這對我們公司也不一定是壞事，因為我們是一個干實事的公司，我們是要求我們的服務(wù)產(chǎn)生實際效應(yīng)的，既有專業(yè)的程度也有實效的，所以在競爭上我覺得是一手方面我們還是有優(yōu)勢的，所以我相信未來的新房開發(fā)可能不是完全集中在一線城市，一線城市現(xiàn)在有些城市好像北京已經(jīng)不想這么多的人進來這個城市了，上海的容量也有限。因為一個城市大到3千萬、4千萬人口的時候，他的交通問題、服務(wù)業(yè)問題都不容易解決，所以他還是要他離開，形成一個城市群，一個大灣區(qū)，這樣的話有些地方是密集的，也可能有些地方是分開的，透過交通網(wǎng)絡(luò)去解決，比完全集中在一個城市可能效果更好。所以我們未來的發(fā)展會從把主力放在一線城市，也會去一些相對小的城市，未來城鎮(zhèn)化有角色可以扮演的城市。這是在一手方面。
剛才說要存量房的使用價值體現(xiàn)出來，所以我們二手方面也是很重要，二手主要是做存量房。但是我自己有一個看法，你如果不想看到太多的炒賣的話，就是炒賣行為會受到政府政策的限制的話，你不是本地人可能不允許別人買，你本地人才有機會使用，你不是本地人你買在這里，又在這里沒有工作，這里又不是你的家鄉(xiāng)，你一定是投資的，所以一定會受到限制。
如果交換價值受到打壓的話，房子的升值速度被減慢，房子的價格升值的速度減慢，交投量會減少，跟高峰比深圳市也減少了30%、40%的水平，北京是降了70%，天津是降了80%。之前我們這個行業(yè)大量的規(guī)模膨脹，開了這么多的分行支不支撐得住，整體市場規(guī)模萎縮了這么多，我相信要頂住是不容易。
所以我們之前不敢隨便開分行，我未來也不想單是用規(guī)模去壓倒行家，因為用規(guī)模的話不代表你的模式一定成功，而只是代表你的資金比較多。但是如果虧本也去做的話，你就沒有一個準則去決定你的商業(yè)模式是不是有持續(xù)能力。
所以我自己認為，這段時間其實國家是要求去產(chǎn)能，如果是去產(chǎn)能，我們這個行業(yè)很明顯是產(chǎn)能過剩，每人分到的交易單，我聽說比較好的是一年做3單，我看大部分的從業(yè)員一年做不到2單，做1單作用，那他怎么生活？所以我們這個行業(yè)本來說迎來人家尊重，收入不斷減少的結(jié)果就是競爭的時候不顧一切，什么手法都出了，那你怎么引起人家的尊重呢？所以我覺得保持我們的合理規(guī)模，讓工作人員有合理的收入，才能夠引起尊重。
請大學(xué)生當然好，但是我認識一些大學(xué)生進來之后，過了兩三個星期就說“這個行業(yè)不適合我”，所以我們這個行業(yè)工齡越來越短，平均工齡有沒有一年也有問題啊。那你都是新人，不斷地請新人，這個行業(yè)要有經(jīng)驗積累，要有專業(yè)知識，你什么都不懂去替人家買賣這么高價值的東西，其實對客戶也是不安全、不合理的。
我自己認為，中原未來不做單靠規(guī)模發(fā)展。一個我們覺得單靠規(guī)模不是長久的發(fā)展模式，應(yīng)該用精確的經(jīng)營模式，就是資源能夠更快地落到需要的人手里，精確匹配，安全地落到需要的人手里。怎么能夠通過物聯(lián)網(wǎng)讓顧客能夠及時地拿到最新的、最完備的、真的信息，使整個交易的效益提升，這個才是對社會有好處的，就是用經(jīng)營模式而不是規(guī)模、資金在行業(yè)找到自己的位置。
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