中共“十九大”上個(gè)月在京召開(kāi)，其中提出中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過(guò)近二十年的長(zhǎng)足發(fā)展，住房基本告別短缺時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾也已發(fā)生了轉(zhuǎn)變。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾已經(jīng)由總量不足轉(zhuǎn)化為結(jié)構(gòu)不平衡、能級(jí)不充分的矛盾。
具體來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要矛盾：
矛盾一：產(chǎn)業(yè)發(fā)展跟不上需求的矛盾
在過(guò)去房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方式極為粗放，商品房產(chǎn)品在策劃、設(shè)計(jì)、施工、裝修等各個(gè)環(huán)節(jié)均十分落后。舉例來(lái)說(shuō)，放眼不少國(guó)內(nèi)的城市，住房產(chǎn)品、物業(yè)管理、小區(qū)綠化等有品質(zhì)的小區(qū)可以說(shuō)屈指可數(shù)，更多的是產(chǎn)品問(wèn)題頻發(fā)、物業(yè)管理虛設(shè)、小區(qū)無(wú)品質(zhì)可言的居住小區(qū)，既包括早期的公房、動(dòng)遷房等老舊小區(qū)，也包括近些年建造的一些商品房。為什么過(guò)去開(kāi)發(fā)企業(yè)不注意房屋的品質(zhì)呢？不少開(kāi)發(fā)商會(huì)這么回答：不需要。市場(chǎng)的需求太旺盛了，而從業(yè)盈利的角度，快速周轉(zhuǎn)是企業(yè)盈利、快速擴(kuò)張規(guī)模最有效的手段，過(guò)多的追求品質(zhì)必然會(huì)降低項(xiàng)目的周轉(zhuǎn)速度，拉長(zhǎng)項(xiàng)目的建設(shè)周期。
在我國(guó)自有住房比率升至80%左右的當(dāng)下，住房需求更多的由擁有住房向擁有品質(zhì)住房過(guò)度。這就是2015年開(kāi)始的這輪樓市最明顯的表現(xiàn)，置換需求代替剛需成為本輪樓市的核心推動(dòng)力。置換需求產(chǎn)生的原因主要就是現(xiàn)有住房的品質(zhì)達(dá)不到居住需求。不少人第一次置業(yè)的時(shí)候，很難一步到位，在現(xiàn)有市場(chǎng)條件下，購(gòu)入了諸如老破小的房子，這些房子在戶型、面積、物業(yè)等方方面面都跟不上居住需求，在經(jīng)濟(jì)實(shí)力增加的情況下，這部分群體就會(huì)去尋求更合適的房子。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾之一就是人們對(duì)住房條件日益提升的需求，和目前整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的粗放之間的矛盾。未來(lái)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必然要向商品房附加值要效益，要更加注重研究客戶對(duì)商品房的需求。
矛盾二：空間和內(nèi)容錯(cuò)配的矛盾
在我國(guó)商品房制度建設(shè)的過(guò)程中，在90年代和00年代基本上是商品房供給的雙軌制，一個(gè)是保障房供給體系，一個(gè)是商品房供給體系，以后隨著租賃住房的發(fā)展可能會(huì)增加一個(gè)租賃住房的供給體系。在過(guò)去雙體系的供給方式下，特別是保障房供給體系，造成了大量的空間閑置和浪費(fèi)，而同時(shí)仍有大量對(duì)空間的需求得不到解決。以上海為例，上海的保障房體系中，動(dòng)遷安置房是其中的組成部分，上海的動(dòng)遷安置基地多處于遠(yuǎn)郊區(qū)，如美蘭湖、惠南鎮(zhèn)等，而多數(shù)家庭分得的動(dòng)遷安置房數(shù)量可能遠(yuǎn)不止一套，動(dòng)遷家庭多數(shù)不會(huì)去這樣的遠(yuǎn)郊區(qū)居住，這些房子進(jìn)入租賃市場(chǎng)的機(jī)會(huì)也較小，因此就形成了大量閑置的房源。同樣，像北京的自住房，在最初推向市場(chǎng)的時(shí)候就出現(xiàn)了大量的棄選的情況，這就是自住房制度設(shè)置、自住房品質(zhì)等出現(xiàn)了問(wèn)題，房子滿足不了面向群體的需求，而從開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度而言，在既有地價(jià)情況下，房?jī)r(jià)上限封頂了，唯有偷工減料才更有可能賺的一定的利潤(rùn)，所以出現(xiàn)了大量的建筑工程方面的問(wèn)題。這也是對(duì)寸土寸金北京土地資源、住房資源的極大浪費(fèi)。
矛盾三：住房和商辦物業(yè)配比不合理的矛盾
當(dāng)前，不少城市住房供不應(yīng)求，上海、北京可供應(yīng)的新建商品住房數(shù)量有限，而杭州、南京甚至南通等城市新房也是一套難求，城市住房市場(chǎng)的賣方市場(chǎng)依然沒(méi)有根本性轉(zhuǎn)變。與之形成對(duì)比的是，這些城市均有大量的商業(yè)、辦公屬性的用房，存在去化速度慢、利用效率低，空置比例高等問(wèn)題。
在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展過(guò)程中，商業(yè)也從傳統(tǒng)的形態(tài)向集中式商業(yè)、體驗(yàn)式商業(yè)轉(zhuǎn)變，商業(yè)mall新增規(guī)模大、數(shù)量多，在商業(yè)升級(jí)換代的快速發(fā)展中，商業(yè)體量的規(guī)劃就存在著極大的不合理性。上海人均商業(yè)面積早就超過(guò)了2.5平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際上人均1.2平方米商業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，商業(yè)過(guò)剩嚴(yán)重，運(yùn)營(yíng)情況差、難以生存的項(xiàng)目也是比比皆是，特別是散售型的商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)空間資源造成了極大的浪費(fèi)。
而就辦公而言，因其能夠?qū)氘a(chǎn)業(yè)、引進(jìn)企業(yè)、落下稅收等天然優(yōu)勢(shì)，地方政府對(duì)發(fā)展辦公用房的積極性均相對(duì)較高。相信不少開(kāi)發(fā)企業(yè)、咨詢機(jī)構(gòu)都有過(guò)這樣的經(jīng)歷，就是面對(duì)著一塊土地的詳規(guī)指標(biāo)一籌莫展，對(duì)于占比較高的辦公物業(yè)的未來(lái)充滿擔(dān)憂，這也是為什么過(guò)去幾年出現(xiàn)了大量的辦公屬性的酒店式公寓產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)企業(yè)用這種方式將辦公空間轉(zhuǎn)換成了居住空間，迎合市場(chǎng)需求，從而實(shí)現(xiàn)了快速銷售、快速回籠資金的目的。
居住空間的短缺和商辦物業(yè)的過(guò)剩之間的矛盾，也將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要考慮的問(wèn)題，包括存量商業(yè)辦公用房允許改造為居住用房等，都將是有效利用空間的手段。
矛盾四：區(qū)域發(fā)展不平衡的矛盾
區(qū)域發(fā)展不平衡是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域發(fā)展中長(zhǎng)久以來(lái)的矛盾。就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，區(qū)域分化在2011年之后愈發(fā)凸顯，在這之前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)相對(duì)一致，成交量?jī)r(jià)的漲跌方向相對(duì)一致。但在2011年之后，一線、二線、三線城市之間的分化凸顯，東中西部城之間的分化加劇。這表現(xiàn)在城市市場(chǎng)容量的差距越來(lái)越大，現(xiàn)階段就存在著一線城市和優(yōu)秀二線城市供不應(yīng)求，和部分三四線、東北地區(qū)城市之間仍需要去庫(kù)存的現(xiàn)象。以西部某省會(huì)城市為例，城市人口不足150萬(wàn)人，人口年均增量1萬(wàn)人左右，在各類保障性住房、棚改等政策的共同推動(dòng)下，戶均住房1套以上，自有住房率80%以上，城市未來(lái)的新增需求少、改善空間小，城市住房市場(chǎng)基本上處于飽和狀態(tài)，這類城市要特別警惕，為了保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，再次大規(guī)模開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，畢竟去庫(kù)存政策、棚改貨幣化安置等政策一去不復(fù)返，再大開(kāi)大建可能就會(huì)真的出現(xiàn)空城、鬼城等現(xiàn)；而過(guò)量的商辦物業(yè)和薄弱的消費(fèi)、辦公需求之間的矛盾也將不可調(diào)和。作為對(duì)比，上海到2040年城市建設(shè)用地新增空間已經(jīng)不足60平方公里，每年40-60萬(wàn)人的新增人口規(guī)模對(duì)住房的需求巨大，這種資源約束和需求旺盛并存的情況，城市未來(lái)住房市場(chǎng)仍有極大的發(fā)展空間，要向存量土地要空間，要將存量住房提升，要更加做足新建住房的附加值。
在現(xiàn)有的城鎮(zhèn)化進(jìn)程下，我國(guó)城市間的分化明顯，大城市化、城市群集聚發(fā)展的情況越來(lái)越明顯，而城市間在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、人口增速、基建配套等方面的差距也越來(lái)越明顯，對(duì)商品房的需求之間的分化也會(huì)越來(lái)越明顯，城市之間的需求差異明顯，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展思路和方式都應(yīng)該更有針對(duì)性。
矛盾五：金融稅收制度的改革跟不上發(fā)展需求
在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中存在的一個(gè)重要的問(wèn)題就是開(kāi)發(fā)-銷售模式的不可替代性，這個(gè)開(kāi)發(fā)-運(yùn)營(yíng)模式難以實(shí)施休戚相關(guān)。開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式的難以持續(xù)的原因，一方面成本高，其中最主要的是土地成本較高，特別是近兩年的土地，地價(jià)在商品房售價(jià)的占比越來(lái)越高，基本上占到了一半以上，另外建安成本也相對(duì)較高，一般品質(zhì)型的商辦物業(yè)每平方米的造價(jià)在3000-5000元左右，對(duì)于有一定規(guī)模的項(xiàng)目，這部分資金規(guī)模也較大。而與之相對(duì)應(yīng)的另一個(gè)方面，是依靠租金難以在一定的周期內(nèi)回收。
參照發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，發(fā)展持有型物業(yè)的做法都是有相應(yīng)的金融制度、稅收制度的配套跟進(jìn)，如美國(guó)百萬(wàn)億級(jí)別的REITS市場(chǎng)就是靠金融制度和稅收制度共同保障促成的。而我國(guó)近兩年試水了不少類REITS產(chǎn)品和ABS產(chǎn)品，但持有物業(yè)通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)募集資金、分紅到一定程度的稅收減免等相應(yīng)的制度都沒(méi)有跟進(jìn)，這也是所有的持有型物業(yè)發(fā)難以為繼的原因。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入到新的時(shí)代，租賃住房的發(fā)展開(kāi)始提上日程，2016年6月份中央出臺(tái)關(guān)于租賃住房的文件，隨后大約有13個(gè)城市跟進(jìn)出臺(tái)了相應(yīng)的實(shí)施意見(jiàn)。另外，現(xiàn)在不少城市為了提升商辦物業(yè)的利用的有效性，出臺(tái)商辦物業(yè)全生命周期管理的相關(guān)文件，對(duì)商辦物業(yè)的持有比重做出硬性要求。但如果持有物業(yè)發(fā)展的需要配套的制度環(huán)境不能跟上，即便從土地政策、房地產(chǎn)政策上給予租賃住房、持有型商辦物業(yè)支持和鼓勵(lì)，但也很難從開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度規(guī)�；�、戰(zhàn)略性進(jìn)行發(fā)展。
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