備受關(guān)注的房地產(chǎn)稅似乎已經(jīng)“箭在弦上”。11月16日，中國金融四十人論壇（CF40）學(xué)術(shù)顧問、全國人大財經(jīng)委副主任委員黃奇帆在財新峰會上表示，房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)改革的重要制度安排，房地產(chǎn)稅開征不會等一二十年那么久，可能是今后幾年馬上會發(fā)生的事。
近日，在《黨的十九大報告輔導(dǎo)讀本》中，財政部部長肖捷在談及房地產(chǎn)稅問題時，明確表示將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施，對工商業(yè)房地產(chǎn)和個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅。
房地產(chǎn)稅包括交易稅和持有稅，是一個綜合性概念，其中就包括對房屋持有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅。中國目前尚未出臺房地產(chǎn)稅法律法規(guī)，但2011年開始重慶、上海已正式試點開征房產(chǎn)稅，2015年8月全國人大將房地產(chǎn)稅法列入立法規(guī)劃。
若征收房地產(chǎn)稅，未來是否會使房價下跌，到底該不該征收房地產(chǎn)稅，如何征？
1 為什么該征房地產(chǎn)稅？
“按照國際慣例，應(yīng)該收房地產(chǎn)稅。”11月16日，黃奇帆在財新峰會上說，這其中有四方面好處：第一，可以使中國的稅務(wù)體制形成由間接稅和直接稅的完整系統(tǒng)；第二，房地產(chǎn)稅能抑制房地產(chǎn)炒作。但這一點還需金融、土地等其他政策配合；第三，房地產(chǎn)稅能促進房地產(chǎn)的資源優(yōu)化配置，使閑置的房屋真正能夠使用起來；第四，房地產(chǎn)稅的增長會使得整個房地產(chǎn)系統(tǒng)的稅務(wù)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，甚至對于土地收費等也會有所調(diào)整。
今年以來，中央多次強調(diào)加快形成促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。黃奇帆曾在多個場合強調(diào)過，稅收是房地產(chǎn)長效機制之一。對于商品房市場，他認(rèn)為需要用稅收杠桿控制高房價�？偨Y(jié)而言就是三句話：低端不收稅、中端稅收優(yōu)惠、高端稅收增加。
具體來說，對低端人群要有保障，不僅不收稅，政府出錢解決這部分人的住房問題。中端要有鼓勵，老百姓買的是自己住，總的有各種抵扣，住房首套房，按揭貸款的錢，可以抵扣個人所得稅。對于高端住房，要實行差別化稅率，通過高稅收杠桿遏制炒房。
其實，房地產(chǎn)稅在中國從2011年就開始試點，但此后推廣卻非常難。2013年，房產(chǎn)稅試點本有望在杭州等城市擴圍，雖然方案已經(jīng)獲批，但在最后時刻還是被緊急叫停。
房地產(chǎn)稅時至今日仍然難產(chǎn)，CF40成員、中國人民銀行研究局局長徐忠在11月6日的財新峰會上指出，這其中的原因就在于房地產(chǎn)屬于各方利益的交匯點，涉及住房者、炒房者、潛在購房者之間的利益博弈，涉及擠泡沫和保穩(wěn)定之間的利弊權(quán)衡，建立在各方妥協(xié)、保穩(wěn)定實際上是維護既得利益格局不變基礎(chǔ)上的改革自然是知難而緩、因難而退。
徐忠指出，西部地區(qū)、三四線城市，房地產(chǎn)稅作為重要的地方稅種的缺失導(dǎo)致地方政府對“土地財政”的過度依賴，土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化，出現(xiàn)“鬼城”，房地產(chǎn)需要“去庫存”；而發(fā)達地區(qū)、大城市，沒有房地產(chǎn)稅約束的投機盛行又導(dǎo)致房地產(chǎn)供不應(yīng)求，不斷上漲的房價倒逼各種嚴(yán)厲的限購政策出臺。同時，房地產(chǎn)稅逐年征收、鼓勵地方政府改善公共服務(wù)并吸引人口流入的良稅優(yōu)勢無法發(fā)揮。
在房地產(chǎn)稅中，針對房屋持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅，常被市場理解為具有抑制房價之功效。近年來中國房價上漲過快，其中不乏諸多“炒房“因素。CF40成員、光大證券首席經(jīng)濟學(xué)家彭文生指出，房產(chǎn)稅長期缺位導(dǎo)致炒房的成本極低，這也強化了投機房產(chǎn)的激勵。經(jīng)合組織（OECD）的研究表明，房產(chǎn)稅可以有效抑制房價的快速上漲。此外，對于中國而言，全面開征房產(chǎn)稅，還有助于地方政府?dāng)U大稅源，降低地方政府對土地財政的依賴，從而在一定程度上弱化地方政府“高地價推升高房價”的激勵。
徐忠指出，房地產(chǎn)稅已經(jīng)成為經(jīng)濟健康發(fā)展和風(fēng)險防控的關(guān)鍵，新時代改革不能再畏首畏尾、拖而不決，只要經(jīng)過了充分論證和評估，且有分階段到位的具體安排，就應(yīng)當(dāng)堅決改、大膽試。
2 房產(chǎn)稅到底能不能抑制高房價？
作為房地產(chǎn)稅的重要組成部分，房產(chǎn)稅與每個人息息相關(guān)。2011年在上海、重慶開始試點對房屋持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅。上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，征收標(biāo)準(zhǔn)則按照房屋面積、稅率等因素計算，稅率為0.4%—0.6%；重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%—1.2%。
從上海的房產(chǎn)稅來看，不涉及存量住房，其重點在于控制增量房，征收范圍小，而且只針對人均60平以上面積征稅，稅率偏低并有多項稅費減免；重慶的房產(chǎn)稅主要針對個人獨棟和個人新購高檔住宅以及無戶口無工作的二套以上住房，重點在于控制高端住房及投機需求，并且還有免稅面積，征收范圍及力度均較小。
“上海、重慶的房產(chǎn)稅并沒有很好的起到抑制房價的效果�！迸砦纳诮邮蹸F40秘書處訪談時指出，但他認(rèn)為這并不是說房產(chǎn)稅對于抑制房價無效，而是我們的房產(chǎn)稅制設(shè)計存在問題，比如對存量還是增量征稅，對普通還是高檔住宅征稅，免稅面積怎么確定以及房產(chǎn)稅率如何確定等。尤其是房產(chǎn)稅率的確定，在其中扮演著重要角色。
他指出，通過OECD的研究，房產(chǎn)稅之所以對房價上漲起到了抑制作用，一個重要的原因是其房產(chǎn)稅率約在2.6%，而上海、重慶的稅率僅有1%左右，難以發(fā)揮提高投機成本的作用。更重要的是，房產(chǎn)稅的平均稅率不但要高一些，還應(yīng)該具有很強的累進性，對居民自住所必需的合理面積進行免稅，額外的部分則應(yīng)該伴隨著持有面積的增加而加速提高稅率。
3 房產(chǎn)稅征收需一系列配套改革
根據(jù)財政部部長肖捷所指，將按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進”原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。房地產(chǎn)稅立法已在路上，何時征收只是時間問題。
CF40成員、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉曾在接受CF40秘書處訪談時指出，如果中國要把房產(chǎn)稅作為一個房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制來推出的話，就必須看到在西方國家房產(chǎn)稅本質(zhì)上是一個個人和家庭部門的財產(chǎn)稅種，這個稅率可以有高有低，可以根據(jù)遺產(chǎn)稅有一定的扣除額，但是房產(chǎn)本身是需要納稅的。這是無可爭辯的一個簡單的事實，不需要過分復(fù)雜化。
對于房產(chǎn)稅如何征收，彭文生認(rèn)為，除了要做好房產(chǎn)稅本身的制度設(shè)計外，例如免稅面積如何定，累計稅制如何設(shè)計，如何確定每一套房子的實際持有人等，更重要的是要先降低流轉(zhuǎn)稅稅率、調(diào)整流轉(zhuǎn)稅結(jié)構(gòu)等一系列配套改革措施。
“房產(chǎn)稅應(yīng)該替代一些土地出讓金和其他與房產(chǎn)相關(guān)的交易稅，而不只是新增一種稅，從而保持居民承受力與政府稅收的平衡，也就是在提高保有稅率的同時，降低流轉(zhuǎn)稅率。”CF40特邀成員、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松曾在接受CF40秘書處訪談時指出。他認(rèn)為，單純地征收房產(chǎn)稅會造成部分稅收重復(fù)，因為房產(chǎn)稅基于房價，而房價又包含了地價，房屋所占用的土地已經(jīng)繳納過土地出讓金。因此，居民購房得到的是房屋使用權(quán)不是所有權(quán)，對使用權(quán)征稅則需要對相關(guān)法規(guī)進行相應(yīng)調(diào)整。巴曙松指出，要征收房產(chǎn)稅，還應(yīng)該完善不動產(chǎn)登記，建立全國房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫，核算存量房和增量房。
彭文生認(rèn)為，要推進房產(chǎn)稅征收，還應(yīng)以家庭為單位推進所得稅改革。他指出，我國當(dāng)前的個人所得稅征收存在兩個問題。一是沒有考慮家庭負(fù)擔(dān)，伴隨著中國老齡化加速與全面放開二胎，應(yīng)當(dāng)在個人所得稅的征收改革中，充分考慮家庭“一老一小”的撫養(yǎng)負(fù)擔(dān)，在扣除相關(guān)費用開支之后，以家庭為單位推進個人所得稅改革。個人所得稅征收制度的另一個缺陷在于沒有考慮家庭的財富保有量，因此當(dāng)前的個人所得稅僅僅是對個人的勞動所得征稅，而沒有對個人的財產(chǎn)所得征稅。而鑒于財產(chǎn)上的差距日益成為拉大貧富差距的主要因素，因此房產(chǎn)稅的全面開征，應(yīng)當(dāng)與調(diào)減所得稅相配合。
不過，房產(chǎn)稅理論上能夠抑制高房價，但是彭文生指出，將抑制房價的希望完全寄托在房產(chǎn)稅上是不現(xiàn)實的。房產(chǎn)稅只是提高了住房的持有成本，但是只要房價上漲足夠快，或者房價上漲預(yù)期足夠強，投機住房的資金就可以忽略房產(chǎn)稅的存在。
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