上海房價(jià)飆升，從驅(qū)動(dòng)力結(jié)構(gòu)看，改善、中高端和豪宅成交增長迅速，剛需增長相對(duì)乏力。
在過去的4個(gè)月里，生意人王元（化名）看遍了楊浦、虹口、閘北的小區(qū)盤，發(fā)現(xiàn)價(jià)格過一段時(shí)間就漲二三千元/平方米，“已經(jīng)從3萬（元/平方米）看到5萬（元/平方米）了”；春節(jié)過后，張文剛出售其位于閔行區(qū)的3房單元，要換到虹口的學(xué)區(qū)房，三天之內(nèi)，房子總價(jià)跳了5萬。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2015年上海1000萬以上的豪宅共成交7844套，比2014年多賣4842套，比北京、深圳多賣了一倍以上；成交金額也達(dá)到1300億元，同比增加143%，漲幅高于其他一線城市。
上海二手房市場亦然，共成交36萬套，總計(jì)3046萬平方米，較2014年大增113%，成交金額達(dá)到7678億元，各項(xiàng)數(shù)據(jù)是一手住宅成交的2倍左右，金額則是一手住宅的1.6倍。與其他城市相比，二手房成交金額近乎是北京2倍，其成交面積套數(shù)也遠(yuǎn)超其他城市，二手房市場容量上海排在全國第一。2016年1月，上海房價(jià)同比漲1.24%，環(huán)比漲19.29%。
那么，上海房價(jià)為什么快速上漲？
表面上看，“快速上升的房價(jià)”才是改善、中高端、豪宅需求爆發(fā)的動(dòng)力之源。因?yàn)榉績r(jià)上漲，有房群體的資產(chǎn)開始膨脹，凈資產(chǎn)增多�！胺績r(jià)快升”對(duì)樓市需求產(chǎn)生兩個(gè)效應(yīng)：投資效應(yīng)與首付門檻降低效應(yīng)。
因?yàn)榉績r(jià)快漲，人們有小套換大套、低總價(jià)換高總價(jià)的強(qiáng)烈意愿，因?yàn)槊娣e越大、總價(jià)越高，同等漲幅，房子增值越明顯。
陳先生前兩年買了一套300萬元的房子（首付60萬，按揭240萬），兩年后房價(jià)上漲了50%，那么房子總價(jià)是450萬，賣掉之后，付掉240萬銀行貸款和契稅之后，手頭凈現(xiàn)金200萬元，此時(shí)他可以購買660萬的中高端需求。如果房價(jià)不上漲，從60萬到200萬，如果靠積累的話，需要5-10年以上的時(shí)間�，F(xiàn)在房價(jià)一上漲，從60萬到200萬，一步到位，原來用于積累首付的錢可以用來支付新的按揭。于是，上海商品住宅市場整體呈現(xiàn)這樣一番景象：改善、中高端、豪宅需求一波緊接一波。
專業(yè)人士表示，上海房價(jià)的飆升，從驅(qū)動(dòng)力結(jié)構(gòu)看，改善、中高端和豪宅成交增長迅速，剛需增長相對(duì)乏力。一個(gè)解釋是，此輪政策利好主要利好二套改善需求。但問題是，上海怎么突然涌現(xiàn)出不計(jì)其數(shù)的“壕”，買中高端和豪宅就像買白菜一樣。這些人的錢到底從哪里來？
如今股市還很低迷，不可能對(duì)當(dāng)前上海樓市起到支撐作用，所以可以排除股市。還有，上海經(jīng)濟(jì)基本面好，富人本來就比較多，其實(shí)也很難解釋這個(gè)現(xiàn)象。如果經(jīng)濟(jì)基本面好、富人多是支撐樓市的主要驅(qū)動(dòng)力的話，早幾年中高端和豪宅就應(yīng)該是主力了，不會(huì)等到現(xiàn)在。就近三年看，上海就業(yè)人群的整體工資薪酬也比較平穩(wěn)，基本是前幾年賺多少工資，今年也賺的差不多。
相關(guān)人士還表示，房價(jià)的不斷上漲，買不起房的人更加買不起；有房的剛需群體開始躍升進(jìn)入改善行列。所以最終的結(jié)果是，上海樓市的剛需驅(qū)動(dòng)力越來越弱。
上海房價(jià)較快上漲的局面短期內(nèi)能改變嗎？
專業(yè)人士進(jìn)一步指出，上海隨著城市的快速發(fā)展，可供開發(fā)建設(shè)土地已經(jīng)非常緊張，目前住宅用地已經(jīng)在逐年減少，并且未來將長期持續(xù)、難以扭轉(zhuǎn)，最終上海將像深圳一樣從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向存量開發(fā)；近年上海對(duì)外來人口的吸引力在全國來說是遙遙領(lǐng)先的，這也是公認(rèn)的事實(shí)，供少需多之下，房價(jià)自然上漲。
目前貨幣超發(fā)，股市風(fēng)險(xiǎn)大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣，好的投資渠道很少，加之房貸利率持續(xù)降低，所以上海樓市的資金面是非常充裕的，因此上海房價(jià)較快上漲的局面短期內(nèi)難以改變。
不久前，上海市公開表示，上海樓市限購措施不會(huì)改變；供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，今后一手住宅中小戶型比例至少60-70%以上。
業(yè)內(nèi)資深人士指出，這個(gè)規(guī)定對(duì)上海房地產(chǎn)市場未來的發(fā)展有非常重要的影響，優(yōu)化住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)增加中小套型比例措施的出臺(tái)，除了可以通過增加住宅供應(yīng)套數(shù)來大大緩解供求矛盾，抑制房價(jià)過快上漲之外，還可以平抑地價(jià)的過快上漲，因?yàn)閼粜兔娣e段的強(qiáng)制雷同，削弱了各開發(fā)商通過差異化競爭來提升售價(jià)的能力，相應(yīng)地，地價(jià)也會(huì)受到抑制，從長遠(yuǎn)看，這也有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展；至于提高商辦物業(yè)的持有比例和年限，有利于促使開發(fā)商向運(yùn)營商方向轉(zhuǎn)型。
現(xiàn)階段，上海樓市調(diào)控必須達(dá)到“促成交”和“控房價(jià)”雙重目的。“促成交”是當(dāng)前上海經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展的客觀要求；“控房價(jià)”是上海保持經(jīng)濟(jì)活力和維護(hù)民生的內(nèi)在要求。
但專業(yè)人士指出，如果每個(gè)區(qū)域（板塊）整齊劃一地按規(guī)定比例來提高中小戶型供應(yīng)，可能達(dá)不到“控房價(jià)”和“促成交”的目的，卻可能引發(fā)兩大不良后果：一是產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的去化難問題；二是激化中高端、豪宅市場供需矛盾，引發(fā)新一輪價(jià)格飆升。
目前上海商品住宅的消化周期只有4個(gè)月，整體處于供不應(yīng)求的狀態(tài)；但局部仍有不少難去化的庫存，主要問題還是戶型面積、功能結(jié)構(gòu)與當(dāng)前市場相脫離。換個(gè)角度看，其實(shí)是該種產(chǎn)品的供應(yīng)超過了市場需求。在開發(fā)商自由決定的情況下，不會(huì)產(chǎn)生系統(tǒng)性的結(jié)構(gòu)性死庫存。而如果整齊劃一實(shí)行中小戶型占比不低于60-70%的硬性規(guī)定，特別是在中高端和豪宅需求強(qiáng)烈的內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點(diǎn)內(nèi)中環(huán)板塊，有可能產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的庫存問題——改善需求人群夠不著，中高端和豪宅人群看不上。
激化中高端、豪宅市場的供需矛盾的結(jié)果，就是引發(fā)新一輪價(jià)格快升。上海樓市今非昔比，2015年上海一手住宅“中高端和豪宅”的成交面積和金額分別占26.05%和45.68%，已是市場成交面積的第二主力和成交金額的第一絕對(duì)主力，絕對(duì)不能輕視。
根據(jù)新政，中心城區(qū)新增供應(yīng)用地住宅中小戶型配比不低于70%，這意味著中高端和豪宅的供應(yīng)將大幅縮水。最終，原本可以在內(nèi)外環(huán)之間得到滿足的改善需求，被吸引到內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點(diǎn)內(nèi)中環(huán)板塊；原本可以在內(nèi)環(huán)內(nèi)和熱點(diǎn)內(nèi)中環(huán)板塊較好滿足的中高端和豪宅，被嚴(yán)重?cái)D壓，得不到充分滿足。長遠(yuǎn)下去，中高端和豪宅供不應(yīng)求的矛盾被激化，中高端和豪宅房價(jià)將猛烈上漲。
如今的樓市下剛需買房需要的不僅僅是錢，更重要的是技巧。
1.了解銀行對(duì)房貸的態(tài)度
大多數(shù)購房者對(duì)市場把握不是太精準(zhǔn)，但是可以通過銀行對(duì)貸款的態(tài)度來把握市場，一般來說，銀行手松，說明市場看好，投資客涌動(dòng)，房價(jià)一般呈上漲趨勢;銀行手緊，說明市場風(fēng)險(xiǎn)加大，投資客抽身，絕大部分賣家著急，買家觀望，房價(jià)一般呈下跌趨勢。
2.買跌不買漲
投資理念一般是“買跌不買漲”，雖然利潤達(dá)不到最大化，但可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)。在下跌時(shí)買入的價(jià)格肯定低于上漲時(shí)買入的價(jià)格，所以買房應(yīng)該“買跌不買漲”。
3.買“預(yù)期”
購房要學(xué)會(huì)買“預(yù)期”，這樣升值潛力比較大。政府的規(guī)劃以及周邊新建學(xué)校等是影響居住環(huán)境的因素。等到全部配套落實(shí)的時(shí)候，房價(jià)也肯定已經(jīng)包含了這些附加值，房價(jià)肯定也是不會(huì)低的。如果規(guī)劃明確，可早前下手，最好是在政策還未明朗之前買。當(dāng)然，前提條件是消息的來源一定要準(zhǔn)確。
4.不必一步到位
很多人買房所謂的買不起其實(shí)是貪大求全。比如他手上的錢本可以買個(gè)60至70平方米的房子，但他非要買120平方米的房子……諸如此類，在條件不具備的時(shí)候，只能望房興嘆。因此，買房要多比多看，滿足個(gè)人所需，量力支出，這樣才是宜居幸福的居住理念。
5.計(jì)算養(yǎng)房成本
買房不是一次性消費(fèi)，在計(jì)算成本時(shí)，物業(yè)費(fèi)等也是綜合考慮的必然要素！
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