“十九大”報告給未來5-10年的房地產(chǎn)市場定調(diào)，未來調(diào)控政策、市場走勢都將緊緊圍繞“房住不炒”展開。住建部部長也在日前表示，將堅持調(diào)控目標(biāo)不動搖、力度不松勁，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。從去年三季度末至今，房地產(chǎn)市場調(diào)控力度持續(xù)升級，在當(dāng)前市場節(jié)點(diǎn)上，未來房地產(chǎn)市場走勢應(yīng)該如何判斷呢？
十九大報告：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
行業(yè)政策判斷
房地產(chǎn)長效機(jī)制將加快推出，主要涉及土地、金融、稅收、租購并舉等四個方面
來源：丁祖昱評樓市
一方面，“十九大”報告給未來5-10年的房地產(chǎn)市場定調(diào)，未來調(diào)控政策、市場走勢都將緊緊圍繞“房住不炒”展開；另一方面，房地產(chǎn)長效機(jī)制將加快推出，主要涉及土地、金融、稅收、租購并舉等四個方面。其一，著力增加土地供應(yīng)，但供地結(jié)構(gòu)將會調(diào)整，重點(diǎn)保障租賃、保障性住房土地供應(yīng)，尤其是租賃用地供應(yīng)將大量增加。其二，金融政策保持穩(wěn)健中性，有序推進(jìn)去杠桿，尤其是居民杠桿率不能繼續(xù)提升，房企資金周轉(zhuǎn)壓力將會在年底進(jìn)一步顯現(xiàn)。其三，房地產(chǎn)稅將加快推出步伐，房地產(chǎn)稅也是取代短期行政手段的重要方式。其四，租購并舉的住房制度。目前正在加速推進(jìn)，上海、杭州等市密集掛牌并出讓多宗純租賃用地，后期增加操作性的政策將進(jìn)一步出臺。
現(xiàn)有調(diào)控政策不會退出
來源：中國金融四十人論壇
北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉此前在接受中國金融四十人論壇秘書處訪談時指出，我國政府要通過經(jīng)濟(jì)手段來構(gòu)建房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制，主要體現(xiàn)為物業(yè)持有環(huán)節(jié)中的經(jīng)濟(jì)杠桿。在長效調(diào)控機(jī)制的構(gòu)建過程中，人們最為關(guān)注的焦點(diǎn)是房產(chǎn)稅與遺產(chǎn)稅這兩大問題�？紤]到應(yīng)讓人民群眾在2020之前的改革過程中有更多獲得感而不是剝奪感，以征收房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅為主要手段的長效調(diào)控機(jī)制還需多加醞釀，暫時不會推出。如果以征收房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅為基礎(chǔ)的長效調(diào)控機(jī)制無法推出，那么其他現(xiàn)有的調(diào)控制度就不會退出。
2018年年底前調(diào)控不會松動
來源：同策研究院
從全國歷年政策來看，時效期主要集中在5-7個月，調(diào)控政策的時效性逐步降低，需要加強(qiáng)版的樓市調(diào)控措施為樓市降溫，鞏固樓市調(diào)控的階段性成果，“十九大”召開后，2018年上半年是“兩會”召開的時間點(diǎn)。在這兩個關(guān)鍵時間點(diǎn)之間，調(diào)控政策不會放松，樓市要穩(wěn)定的基調(diào)不會變。根據(jù)5-7個月政策時效性，這兩個時間都是時效降低的時點(diǎn)，如果市場依舊火熱，預(yù)計2018年年底前調(diào)控不會松動，甚至明年兩會前調(diào)控政策會加碼。
長效調(diào)控機(jī)制時間節(jié)點(diǎn)判斷
來源：同策研究院
綜合國內(nèi)外因素和房地產(chǎn)行業(yè)走勢，2018年不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將試運(yùn)行；預(yù)計在2020年公安部將建成新型戶籍管理平臺；2017年土地制度改革將完成試點(diǎn)工作，政府換屆后（2018年）完成機(jī)構(gòu)改革方案，在2020年基本完成農(nóng)村土地確權(quán)后全面推行土地改革；房產(chǎn)稅將在2019年前3季度的房地產(chǎn)上行周期內(nèi)，實行房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，預(yù)計在2020年完成房地產(chǎn)稅立法，在2022年前三季度全面實行房產(chǎn)稅；住房金融改革與美元周期相關(guān)度較大，預(yù)計美元指數(shù)高位時期，潛在金融風(fēng)險爆發(fā)的可能性增加，完成住房金融改革試點(diǎn)。
市場趨勢判斷
對未來市場走勢的4個判斷
來源：丁祖昱評樓市
其一，成交低迷走勢將持續(xù)3-6個月，但全年商品房銷售仍將再創(chuàng)新高，同比增長5%左右； 其二，一、二線城市房價穩(wěn)步回落趨勢會持續(xù)到年底，但隨著“基數(shù)效應(yīng)”的到來，加上高端項目限價“堰塞湖”終要解決，2018年房價翹頭向上壓力將越來越大； 其三，土地市場將更為理性，合作、收并購的比例將進(jìn)一步增加，但土地市場再次出現(xiàn)“國進(jìn)民退”，中海、華潤等在核心一二線城市不惜重金拿地，各城市租賃住宅用地更是被地方國企壟斷；民企拿地主要集中在三四線城市，收并購的案例也持續(xù)增多。鑒于三四線城市土地成交占比較高，四季度三四線城市供地規(guī)模將持續(xù)高位運(yùn)行，企業(yè)異常高漲的拿地?zé)崆檩^難維系，三四線城市土地?zé)岢葱星閷⑦M(jìn)一步回落； 其四，企業(yè)業(yè)績集中度將進(jìn)一步提升，要圍繞著可能會出臺的長效機(jī)制，事先做好相關(guān)準(zhǔn)備工作。9月份以來房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，但部分房企業(yè)績依舊高歌猛進(jìn)。以融創(chuàng)為例，9月實現(xiàn)銷售業(yè)績430.4億元，與碧桂園、萬科和恒大相差不大。TOP10房企業(yè)績表現(xiàn)異常優(yōu)異，與城市布局合理、在售項目眾多密不可分，譬如恒大半年度公布的在售項目多達(dá)546個，為恒大業(yè)績持續(xù)高增長奠定了堅實的市場基礎(chǔ)。 著眼長遠(yuǎn)，租購并舉的住房制度正在加速推進(jìn)，以萬科、龍湖、旭輝為代表的品牌房企正在加緊布局住房租賃市場，預(yù)計租賃市場將是企業(yè)競爭的下一個主戰(zhàn)場。
租賃市場或與交易市場分庭抗禮
來源：克而瑞研究中心
目前，住房租賃市場無疑是市場熱議的話題，繼中央發(fā)文選取12個人口凈流入的大中城市開展租賃市場試點(diǎn)工作，多個城市紛紛跟進(jìn)，將利好新政具體落實到執(zhí)行層面。更為重要的是，土地供應(yīng)端予以積極支持，上海、杭州、廣州等市密集掛牌并出讓多宗純租賃用地，租賃用地成交規(guī)模持續(xù)提升。以上海為例，供地節(jié)奏明顯加快，純租賃用地出讓的案例明顯增多，另有多宗商辦用地改性為租賃住房。并且，地理位置優(yōu)越，不乏市中心乃至濱江片區(qū)絕版地塊，側(cè)面反映上海市政府發(fā)展租賃市場的決心。我們認(rèn)為構(gòu)建租購并舉的住房制度乃是房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的重要環(huán)節(jié)，預(yù)計更多大中城市將著力發(fā)展住房租賃市場，并在供地環(huán)節(jié)予以重點(diǎn)支持。 住房租賃市場快速發(fā)展與培育規(guī)模化住房租賃企業(yè)密不可分，一方面，住房租賃企業(yè)宜進(jìn)一步擴(kuò)容。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，從而分得租賃市場的一杯羹；另一方面，要支持住房租賃企業(yè)做大、做強(qiáng)。鑒于租賃企業(yè)普遍面臨著融資難、融資貴的困境，“短板”效應(yīng)愈加凸顯，顯著拖累企業(yè)發(fā)展步伐。下一步宜加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，降低融資門檻，拓寬融資渠道，支持企業(yè)發(fā)行公司債券、資產(chǎn)支持證券、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等融資工具。長期來看，房地產(chǎn)市場將逐漸形成“高端有供應(yīng)、低端有保障”的住房制度，租賃市場或?qū)⑴c交易市場分庭抗禮，重點(diǎn)保障城市低收入群體居住需求，以便實現(xiàn)全體人民住有所居、安居樂業(yè)的長遠(yuǎn)目標(biāo)。
新晉熱點(diǎn)三四線城市或成下一階段調(diào)控重點(diǎn)
來源：克而瑞研究中心
2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房子是用來住的、不是用來炒的”這一基本定位，十九大再度予以重申，顯示本輪房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)仍在延續(xù)。一方面，積極支持居民自住和改善性住房需求。受困于高庫存風(fēng)險，部分三四線城市仍是當(dāng)下房地產(chǎn)去庫存的難點(diǎn)所在，要因城施策去庫存，重點(diǎn)支持進(jìn)城人員、城市低收入群體購房需求，以便更好、更快地實現(xiàn)三四線城市庫存去化；另一方面，著力打擊投資、投機(jī)性炒作需求。鑒于熱點(diǎn)一二線城市市民購房需求異常旺盛，房價依舊面臨著一定的上漲壓力，短期內(nèi)“四限”政策暫無退出的可能性，本輪房地產(chǎn)調(diào)控有望貫穿更長的時間周期。并且，現(xiàn)有調(diào)控城市將進(jìn)一步擴(kuò)容，受制于房價上漲過快，或多或少透支未來市場預(yù)期，以淮安、鹽城、徐州等為代表的新晉熱點(diǎn)三四線城市將成為下一階段調(diào)控重點(diǎn)，預(yù)計更多三四線城市將跟進(jìn)落地乃至升級“四限”新政，以便緩解房價上漲預(yù)期，維穩(wěn)房地產(chǎn)市場。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
