一、引言
目前，隨著次貸危機的加深和惡化，一次全球性金融危機的陰影開始顯現(xiàn)。歸根到底，美國次貸危機之所以愈演愈烈，除了次級按揭貸款通過證券化這個變壓器把風(fēng)險高倍放大以外，關(guān)鍵在于它沉重打擊了市場信心。對次貸危機的恐慌和疑慮將波及汽車、教育金、信用卡等其他消費信貸市場，還會擴(kuò)大到公司債券方面，嚴(yán)重影響企業(yè)融資，進(jìn)而造成美國及全球金融市場的危機。次貸危機爆發(fā)以來，對我國也產(chǎn)生了廣泛而深遠(yuǎn)的影響。其中，中國房地產(chǎn)市場受到的影響備受關(guān)注，值得警惕的是，中國目前流動性過剩、相對低利率、房地產(chǎn)市場空前繁榮與美國三年前的情景如出一轍，中國房貸市場會不會爆發(fā)大規(guī)模信用危機，本文就此專題展開討論。
二、次貸危機對中國房地產(chǎn)市場的影響
1.影響購房者預(yù)期
購房者對房地產(chǎn)市場的預(yù)期極其敏感，“買漲不買跌”是普遍的心態(tài)。21年以來，美國樓市的不斷上漲在很大程度上助長了中國購房者的信心，對房價的快速上揚起到了一定作用。然而，次貸危機影響，使國內(nèi)購房者認(rèn)識到?jīng)]有只漲不跌的房地產(chǎn)市場，進(jìn)而由熱烈入市買房轉(zhuǎn)為持幣觀望，具體表現(xiàn)為成交量的急劇下滑和房價的滯漲。27秋季開始，從深圳、廣州等珠江三角洲發(fā)端，逐漸蔓延至北京、上海等一線城市，成交量滑坡、房價滯漲甚至下跌已經(jīng)成了媒體報道的熱點。據(jù)最新的國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，28年1月份，全國7個大中城市房屋平均銷售價格環(huán)比僅上漲.3%。整體房價水平雖然略漲，然而急劇的量縮已經(jīng)改變了很多地區(qū)樓市“跌量不跌價”的狀況，樓盤以各種名義和各種方式暗降價格的現(xiàn)象日趨增多。
2.影響政府政策及銀行經(jīng)營理念
次貸危機對政府房地產(chǎn)政策產(chǎn)生了深刻影響。“不僅打破了國內(nèi)房地產(chǎn)按揭貸款為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之神話，也改變中央政府對國內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的看法”（易憲容27）。
首先，不少商業(yè)銀行放松個人住房按揭市場準(zhǔn)入，貸后又放松風(fēng)險管理。在27年三季度前，國內(nèi)個人住房按揭貸款人一般只要購買都可以獲得貸款，一些人還用假收入證明等虛假文件進(jìn)行“假按揭”，再加上“循環(huán)貸”、 “加按揭”、 “轉(zhuǎn)按揭”等五花八門房貸產(chǎn)品大量涌現(xiàn)。如果房價持續(xù)低迷，利率又處于上升周期，那么購房者的負(fù)擔(dān)將逐步加重，會有大量違約客戶出現(xiàn)，銀行將出現(xiàn)大量不良貸款。其次，銀行個人住房按揭貸款快速增長成為房價瘋漲的助推器。23年初到26年底，個人住房消費貸款共增長18億元；而27一年的時間，個人住房按揭貸款增長接近前四年的總和，達(dá)到9多億元（數(shù)據(jù)見人民銀行23-26年貨幣政策執(zhí)行報告）。大量投機者利用銀行杠桿和低利率政策，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場瘋狂炒作，造成房價快速飆升。
種種跡象表明，國內(nèi)個人住房按揭貸款的風(fēng)險正在逐漸積累。據(jù)上�！稏|方早報》26年11月15日報道，上海當(dāng)年9月末，中資銀行個人房貸不良率為.86％，而24年只有.1％左右，兩年時間房貸不良率上升了7倍多。為此管理層從27年下半年以來推出了一系列有關(guān)抑制房地產(chǎn)過度投機的政策，如24號文件、359號文件、64號文件、39號令、452號文件。這些文件的政策含義包括：一是全面的確立中國的住房保障體系；二是對中國的房地產(chǎn)的投資與消費做出嚴(yán)格的區(qū)分；三是提高個人住房按揭貸款的市場準(zhǔn)入；四是完全禁止各商業(yè)銀行加按揭及轉(zhuǎn)按揭。27年冬季召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議又對貨幣政策進(jìn)行重大調(diào)整，決定實施從緊的貨幣政策，適時提高利率，嚴(yán)控信貸規(guī)模。
政府政策的變化直接影響到銀行的經(jīng)營理念，對個人住房按揭貸款的盲目樂觀和松弛管理成為過去。從28年起，個貸申請人不僅要提供收入證明、信用記錄、公司工資證明、學(xué)歷等，還必須向銀行提交自己的3個月以上工資卡上資金對賬單，從而防止貸款人提供虛假的收入證明。這些規(guī)定的實施，將有三成以上的購房者受到影響，有一半以上的購買者貸款申請將被拒絕。
3.影響國內(nèi)房地產(chǎn)市場的中長期走勢
(1)次貸危機反襯中國房地產(chǎn)市場的潛在危機
美國的次貸危機如一面鏡子，也反襯出了我國房地產(chǎn)潛藏的大量問題，除了前文所述的問題以外，本文重點從以下兩方面闡明我國房地產(chǎn)市場的潛在危機。
①國內(nèi)房地產(chǎn)市場漲價過快
從漲價速度上看，如果從23年為基期來計算，那么全國多數(shù)地方的房價至少上漲了1倍，多的甚至2倍以上。而美國從1995至26年用了12年才實現(xiàn)了房價的翻番。可見近年來，中國房價漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國。
②違約風(fēng)險
違約風(fēng)險是指借款者拖延或拒絕按合同還款給銀行造成的損失。目前國內(nèi)房貸違約風(fēng)險有加劇的趨勢。首先，我國已進(jìn)入加息周期，貸款利率大幅攀升加重了購房者的還貸負(fù)擔(dān)。央行連續(xù)7次加息，但由于通脹的加劇，國內(nèi)居民的消費開支開始增加，而預(yù)期收入?yún)s不明朗，進(jìn)一步加大了還貸難度，當(dāng)貸款利率上升到一定水平，風(fēng)險累到一定程度，稍有風(fēng)吹草動，違約率就將急劇攀升。其次，我國房價評估體系仍較混亂，借款者可以通過房產(chǎn)價格的高估從銀行獲得貸款。當(dāng)出現(xiàn)大面積違約時，由于房價下跌，原先評估的價格明顯偏高，加上銀行處置資產(chǎn)的費用，抵押品處置后無法彌補銀行的損失。再次，房地產(chǎn)金融市場建設(shè)的滯后，我國房貸違約風(fēng)險基本聚集在銀行體系內(nèi)，如果房價出現(xiàn)大跌，這些積累的違約風(fēng)險將給我國商業(yè)銀行體系帶來巨額不良貸款。
(2)次貸危機提示我們重新思考國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求情況
次貸危機爆發(fā)之前，國內(nèi)房地產(chǎn)界流行的說法是中國人多地少，住房需求具有剛性云云。然而，次貸危機的前車之鑒，使我們有必要對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求進(jìn)行重新思考。本文認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)市場需求應(yīng)該劃分為自住需求、保值需求、投機需求三大類，而不是簡單地劃為自住需求和投機需求兩類。為方便說理，本文嘗試建立以下簡單的房地產(chǎn)需求模型。
①自住需求：這類需求是指購房者出于自住需要而且有支付能力需求，記作D1，一般與居民實際可支配收入Y正相關(guān)、預(yù)期房價上漲的購房者在總購房者中的比例E，與房價P、貸款難度d、利率r反相關(guān)�？梢院喕貙憺椋� ，其中k表示決定自主需求的其他因素，例如人口增長率、結(jié)婚率、城市化率等等，一般是常數(shù)，為簡化問題通由k描述�？梢钥闯�，由于目前居民實際可支配收入Y由于通脹加劇而增長緩慢，E如前文所述是下降，從年度看27年房價P比26年大幅飆升，貸款難度d增加，利率r上揚，可見27下半年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)自住需求受到強烈抑制。
②保值需求：這類需求是指購房者出于保值目的而形成的購房需求，記作D2，一般與居民實際可支配收入Y、預(yù)期房價上漲的購房者在總購房者中的比例E正相關(guān)，和利率r反相關(guān)�？梢院喕貙憺椋� ，其中h表示決定保值需求的其他因素。同上理，27下半年開始，保值需求也在下降和受到抑制。
③投機需求：這類需求是指購房者出于投機增值目的而形成的購房需求，記作D3，一般與參與房地產(chǎn)投機資本總量L、預(yù)期房價上漲的購房者在總購房者中的比例E正相關(guān)，和貸款難度d、利率r反相關(guān)。可以簡化地寫為： ，其中u表示決定投機需求的其他因素。從27年下半年形勢看，雖然參與房地產(chǎn)投機資本總量L還在增加，但由于E的下降，r的提升，特別是d的大幅增加，投機資本利用銀行信貸的杠桿作用大打折扣，使得房地產(chǎn)投機需求受到極大遏制。
綜上所述，房地產(chǎn)需求D=D1+D2+D3包括自住需求、保值需求和投機需求，其中投機需求占據(jù)主導(dǎo)地位，部分城市去年已占八成以上。從短期看，國內(nèi)房地產(chǎn)需求受次貸危機影響，從27下半年開始出現(xiàn)全面下降已經(jīng)是不爭的事實。
（3)次貸危機對推動國內(nèi)房價走高的流動性過剩問題影響深遠(yuǎn)
從上文知，社會投機資本總量L是形成國內(nèi)房地產(chǎn)投機需求的主要因素，而流動性過剩一直是社會投機資本的主要來源，并成為推動國內(nèi)房價走高的主要因素，也一直是央行重點治理的難題。次貸危機對我國治理流動性過剩問題帶來的影響不容忽視。
一方面，影響我國對美貿(mào)易順差。我國對美國的出口價值約占中國出口總額的一半以上，次貸危機使美國經(jīng)濟(jì)陷入衰退，減少對中國商品的需求；同時，美聯(lián)儲已經(jīng)再次采取放松銀根的政策，并對人民幣升值施加更大的壓力。28年中國的出口形勢不容樂觀，貿(mào)易順差將步入下降軌道。這雖然給我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一定負(fù)面影響，但也將使高額的貿(mào)易順差增速下降，減輕外匯儲備的過快增長給治理流動性過剩問題帶來的壓力。
另一方面，加速國際投機資本涌入。由于美聯(lián)儲的降息，使中國加息的空間受到制約，但由于國內(nèi)通脹壓力，28年中國還將加息，中美利差不斷加大，國際投機資本加速涌入，致使本己過剩的流動性進(jìn)一步膨脹，從而給中國治理流動性過剩問題的帶來難度。
從28年1月份貨幣政策執(zhí)行情況看，從緊的貨幣政策執(zhí)行并不理想，貨幣供應(yīng)量增長迅速。M2同比增長18.94%，創(chuàng)下近19個月來的新高。原因主要在于國內(nèi)貨幣信貸增長全面地反彈， 1月份新增貸款達(dá)836億元，同比增長了2億元，創(chuàng)歷史新高。因此，目前治理流動性泛濫、防止固定資產(chǎn)投資過熱及物價水平全面上漲的任務(wù)仍是央行的當(dāng)務(wù)之急。
(4)對國內(nèi)房地產(chǎn)市場中長期走勢的展望
首先，從房地產(chǎn)供給看，由于土地資源的國家壟斷性，加上房地產(chǎn)商的投資慣性，一定時期內(nèi)國內(nèi)房地產(chǎn)供給將繼續(xù)保持穩(wěn)中略升的局面。
其次，從房地產(chǎn)需求看，從上文分析知:
房地產(chǎn)需求受到預(yù)期房價上漲的購房者在總購房者中的比例E和利率r的影響很大，雖然已經(jīng)開始從高位回落，但當(dāng)前E是不穩(wěn)定的，如果投機資本掀起新的一輪炒作狂潮，E還有反轉(zhuǎn)向上的可能；而r的漲幅有限。而且從前文看，由于流動性過剩帶來的社會投機資本L的增加，投機需求的上漲沖動仍然很大，而目前投機需求是決定國內(nèi)房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)力量。
總之，目前國內(nèi)通脹壓力巨大，一月份CPI同比上漲7.1%，而信貸規(guī)模也在劇增，負(fù)利率十分明顯，股市和房地產(chǎn)市場非理性狂漲的引信并未解除。從去年下半年至今，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的短期走勢雖然逐步下跌并向理性回歸。但從中長期看，房價的高位運行還將延續(xù)，不排除掀起新一輪狂漲的可能性。是否如此，取決于中央實施緊縮政策的決心和落實效果。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜狐焦點網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
