上海在租賃住房市場的大力推進(jìn)已從政策層面落實到土地出讓環(huán)節(jié)，而國企入局的趨勢也漸趨明朗。
10月31日，上海地產(chǎn)集團(tuán)以零溢價率拿下上海核心地段5幅租賃用地，出讓面積總計16.3萬平方米，總起始價為36.98億元，地塊分別位于浦東世博、浦東后灘、長寧古北、大虹橋商務(wù)區(qū)。而就在此前的9月13日，上海地產(chǎn)集團(tuán)剛拿下位于浦東新區(qū)、長寧區(qū)、徐匯區(qū)的四幅租賃宅地，建筑面積共計21.8萬平方米，溢價率也均為零。兩個月內(nèi)，上海地產(chǎn)集團(tuán)已拍得9幅租賃用地。
在建立租售并舉的長效機(jī)制鼓勵下，國企在上海租賃住房市場表現(xiàn)強(qiáng)勢，也顯示出國企一定時間內(nèi)將會在住房租賃市場起探路和主導(dǎo)的作用。
房東東創(chuàng)始人全靂指出，目前有48個主要城市陸續(xù)發(fā)布租賃相關(guān)政策，租賃覆蓋群體正在擴(kuò)大。此后還出現(xiàn)一些新特點(diǎn)，如互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)技術(shù)介入，做租房平臺；國企加快獲取相關(guān)用地等。他認(rèn)為，國企拿地之后如何消化將成為業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。
全靂還表示，尤其是租賃住房的經(jīng)營模式，將成為未來國企混改的一個契機(jī)，與此同時，在870萬套租賃住房入市的大背景下，國企入局必將對市場現(xiàn)存的一些品牌長租公寓運(yùn)營商帶來不小的沖擊。“2018年，長租公寓洗牌在所難免，尋找自己的差異化定位，顯得尤為重要�！�
上海租賃市場加速推進(jìn)
自去年6月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》后，各地也在加速推動實際落地。
今年7月，上海發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中明確到2020年，基本形成多主體參與、差異化供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場。
其中規(guī)定，“十三五”時期預(yù)計新增供應(yīng)租賃住房70萬套，此外，以市場為主，扶持住房租賃企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模，新增代理經(jīng)租房源30萬套（間）左右，租賃住房供應(yīng)套數(shù)占新增市場化住房總套數(shù)超過60%。上海租賃住房用地計劃從“十二五”期間的5.9%提升到“十三五”期間的30.9%，租賃住房的比例也由“十二五”期間的13%提升至41%。
9月，上海出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》（滬府辦〔2017〕51號）。提出要在線上建立全上海市統(tǒng)一的住房租賃公共服務(wù)平臺，在線下建立市、區(qū)兩級住房租賃服務(wù)中心，同時健全住房租賃制度。并規(guī)定，上海市常住居民租房居住的，可以通過辦理居住證、申請居住積分制度、辦理人戶分離登記，享有基本公共服務(wù)。
土地出讓方面，今年7月至今，上海推出的租賃住宅用地共計21幅，總出讓面積達(dá)96.32萬平方米，合計建筑面積近200萬平方米。
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，培育發(fā)展住房租賃市場是樓市調(diào)控長效機(jī)制的一部分，上海住房租賃市場近年來呈現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，宏觀調(diào)控思路由需求端控制轉(zhuǎn)為供給端�！吧虾Ｕ吡Χ确浅４蟆�。
張宏偉進(jìn)而分析，根據(jù)“十三五”規(guī)劃要求，新增租賃住房一方面解決低收入人群的住房需求，另一方面重點(diǎn)保障引進(jìn)人才的生活問題，能夠促進(jìn)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
從住房供地結(jié)構(gòu)來看，為響應(yīng)“供給側(cè)”改革思路及國家鼓勵租賃市場發(fā)展政策導(dǎo)向，上海租賃住房用地比例大幅提升，從“十二五”期間的5.9%大幅提升至“十三五”期間的30.9%。通過租賃用房緩解房地產(chǎn)市場供求失衡。
國企探路租賃地開發(fā)
前述人士分析，現(xiàn)階段上海國有企業(yè)在租賃地塊的活躍表現(xiàn)，主要是為了在住房租賃市場前期培育過程中，通過國資企業(yè)的引領(lǐng)和示范，盡快增加市場供給，穩(wěn)定租金，并形成一批可復(fù)制、可推廣的經(jīng)驗做法，以吸引更多企業(yè)進(jìn)入。
從目前表現(xiàn)來看，上海密集推出租賃地塊，可視為對土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的嘗試，未來的租賃市場將由原先簡單配建轉(zhuǎn)變?yōu)橹鞔虍a(chǎn)品，同時輔以“代理經(jīng)租”房源，以完善租賃住房體系，促使相關(guān)房企提升自持物業(yè)的運(yùn)營管理能力。
目前對上海租賃地塊表現(xiàn)活躍的國企，除前述上海地產(chǎn)集團(tuán)外，還有光明食品集團(tuán)。目前，其已先期篩選了26塊土地作為首批轉(zhuǎn)型租賃住房備選用地，并計劃在“十三五”期間總共建設(shè)100萬平方米租賃住房，在2018年底前開工建設(shè)60萬平方米租賃住房。光明食品集團(tuán)位于漕河涇開發(fā)區(qū)地塊、虹橋開發(fā)區(qū)地塊以及浦東前灘國際商務(wù)區(qū)等地塊的租賃住房項目正在排期當(dāng)中。
據(jù)了解，上海電氣(601727,股吧)集團(tuán)目前也已準(zhǔn)備盤活7塊存量土地用于租賃住房建設(shè)，涉及位于松江、靜安、閔行、嘉定及楊浦區(qū)400畝左右土地，可供應(yīng)5000-6000套房屋，力爭2018年開工建設(shè)。上海電氣未來還有可能考慮增加地塊面積。
此外張宏偉還指出，目前上海、廣州、蘇州等城市已經(jīng)允許商辦轉(zhuǎn)自持租賃用地，未來肯定會有更多的城市允許商業(yè)用房或商業(yè)用地改為租賃住房持有運(yùn)營。
多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從拿地價格來看，以國企為主導(dǎo)的租賃市場雖然仍在重資產(chǎn)拿地，但成本非常低，以上海出讓的自持70年浦東地塊為例，樓板價不足6000元/平方米。這意味著市場將會給租賃住宅用地讓出價格空間。
從投資回報率角度，同策研究院對不同類型土地的租賃公寓進(jìn)行靜態(tài)分析，由成本+收入+稅收+經(jīng)濟(jì)指標(biāo)四部分測算出，租賃公寓年投資回報率為1.86%-5.38%，而目前市場上自持住宅物業(yè)投資回報率僅為2%左右，仍在較低階段。
張宏偉指出，從成本角度看，不管是公開招拍掛的重資產(chǎn)運(yùn)營類公司還是輕資產(chǎn)運(yùn)營類公司，與國企根本無法競爭。國企主導(dǎo)租賃時代來臨，民企公寓運(yùn)營商危機(jī)四伏，新入局者要謹(jǐn)慎。
注：此文章轉(zhuǎn)載自上海搜房網(wǎng)文章內(nèi)容僅供參考！
