四季度，上海樓市很大可能將在量、價(jià)僵持的過(guò)程中度過(guò)
市場(chǎng)期待的“金九”交出答卷，上海新建商品住宅9月共成交53.1萬(wàn)平方米，環(huán)比增加17.0%。雖比8月有所好轉(zhuǎn)，但這一成交量卻創(chuàng)出2009年以來(lái)同期新低。一般而言，九十月份是下半年最佳出貨窗口，交易量也會(huì)出現(xiàn)峰值，但現(xiàn)在連平均水平都沒(méi)達(dá)到。
供應(yīng)不暢 金九失色
從新房交易特點(diǎn)來(lái)看，交易主力為均價(jià)3萬(wàn)-5萬(wàn)元/平方米的中低價(jià)房源。當(dāng)期此類房源占交易總量76.0%。比如排名前三的項(xiàng)目都屬于該價(jià)位段的產(chǎn)品，并且交易量均超過(guò)200套。說(shuō)明剛需房以及低價(jià)位的改善產(chǎn)品是市場(chǎng)消費(fèi)主力，受政策調(diào)控因素較弱，只要有投放，基本能消化完畢。
而抑制9月成交最大的因素是供應(yīng)不暢。全月供應(yīng)僅22.4萬(wàn)平方米，甚至月中還出現(xiàn)一周供應(yīng)斷檔，歷史上幾乎沒(méi)有在銷售旺季出現(xiàn)零供應(yīng)現(xiàn)象。這也反映出房企資金壓力不大，不愿低價(jià)入市。
房市場(chǎng)中，9月同樣遭受“寒冬”，全市共成交1.2萬(wàn)套，和2萬(wàn)套/月的正常流量有較大差距。從買賣雙方心態(tài)來(lái)看，博弈走向深度發(fā)展。目前二手房從掛牌到成交，周期約要4-6個(gè)月，交易不旺。雖然房源都有3％～5%的議價(jià)空間，但是這一幅度已經(jīng)僵持了四五個(gè)月，很難激起買家購(gòu)買欲。加之下半年的信貸收緊，放款周期短則1個(gè)月，長(zhǎng)則2個(gè)月甚至更長(zhǎng)，而房東很多也是置換客，由于資金無(wú)法及時(shí)到位，阻礙交易達(dá)成。
成交1套可上前十榜 銀十落空大概率
據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)假期間（10.1-10.8）上海新建商品住宅供應(yīng)掛0。成交2.2萬(wàn)平方米，同比減少73.5%。也是近10年來(lái)黃金周供求最少的一年。
從黃金周成交來(lái)看，由于遠(yuǎn)郊區(qū)域前期有供應(yīng)，因此還有慣性延續(xù)。比如青浦、南匯等交易排名靠前。不過(guò)從產(chǎn)品和定位來(lái)看已經(jīng)有很大變化。比如青浦已經(jīng)不再是剛需唯一選擇，改善客戶也會(huì)選擇青浦。成交排名第一的“仁恒西郊雅苑”位于青浦徐涇，成交均價(jià)達(dá)到5.8萬(wàn)元/平方米。此外，從成交量前十榜單發(fā)現(xiàn)，最后一名只成交1套房。而以往，即便是樓市調(diào)整年份，成交靠后的項(xiàng)目也很少看到個(gè)位數(shù)。
二手房市場(chǎng)方面，上海中原地產(chǎn)多家門店反映，十一長(zhǎng)假期間來(lái)客量減少三成左右，同比減少大約七成。據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，全市二手房掛牌15.3萬(wàn)套，比節(jié)前減少3%，也是9月以來(lái)掛牌下跌幅度最大的一周。市場(chǎng)天平進(jìn)一步向買家傾斜，郊區(qū)房源以及總價(jià)超過(guò)千萬(wàn)元的高端房源議價(jià)空間有所放大。比如地處外環(huán)的顧村板塊，八九月份普遍議價(jià)空間5%左右，而假期當(dāng)中議價(jià)空間達(dá)到8%以上的房源越來(lái)越多。從買家反映來(lái)看，如果議價(jià)空間達(dá)到10%以上，就會(huì)果斷出手。
從外部環(huán)境來(lái)看，今年9月底不少城市再度掀起一輪調(diào)控潮，雖然上海沒(méi)有“動(dòng)作”，但調(diào)控會(huì)從緊的信號(hào)是明晰的，不排除對(duì)心理造成一定影響。加上供應(yīng)持續(xù)不暢，10月上海新房成交繼續(xù)在低位盤整。
價(jià)格拐點(diǎn)出現(xiàn)
新房月度均價(jià)走勢(shì)顯示出，成交量萎縮的背后是均價(jià)的滯漲。今年上半年均價(jià)在4.7萬(wàn)元/平方米窄幅波動(dòng)。7、8、9三個(gè)月波動(dòng)稍大，但并非價(jià)格出現(xiàn)變動(dòng)，而是交易結(jié)構(gòu)產(chǎn)生變化。由于交易量少，一旦有大批量低價(jià)房源成交就會(huì)拉低均價(jià)，反之則會(huì)抬升均價(jià)。從近期新領(lǐng)預(yù)售證的項(xiàng)目來(lái)看，多半和板塊均價(jià)持平或者略高于板塊均價(jià)。不過(guò)，銷售當(dāng)中還沒(méi)有出現(xiàn)大幅打折銷售行為，因此從新房角度來(lái)看，房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)明顯下跌。
而存量房市場(chǎng)則完全不同，對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)較為迅速，如果想達(dá)成交易必須在價(jià)格上做出讓步。從中原地產(chǎn)二手房報(bào)價(jià)指數(shù)能看出，今年5月達(dá)到歷史高點(diǎn)后震蕩回落，價(jià)格下滑通道已經(jīng)打開(kāi)。
從歷史上樓市幾輪起伏來(lái)看，只有新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)大幅調(diào)整后，二手房?jī)r(jià)格才會(huì)出現(xiàn)跟隨性下跌，當(dāng)價(jià)格跌至10％～20%會(huì)引起一波交易潮。短期來(lái)看，新房不具備調(diào)整的空間，因此四季度，樓市很大可能在量、價(jià)僵持的過(guò)程中度過(guò)。
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