去年以來，一個(gè)代表中國房地產(chǎn)發(fā)展思維模式重大變革的詞匯，引起全社會(huì)和我們身邊每個(gè)人的關(guān)注，這就是“住房租賃”。這是在2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”后，中國開啟房地產(chǎn)新階段的一個(gè)重要發(fā)展理念和舉措。
在“租售并舉”的政策指導(dǎo)下，探索“租購?fù)瑱?quán)”，長租公寓、工改租、商改租等住房租賃業(yè)，在一些大城市發(fā)展迅速，成為了很多房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)新的目標(biāo)市場。
近日，有關(guān)部門又開展了農(nóng)村集體用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)，這都將增加城市住房租賃的有效供給。
發(fā)展住房租賃有三方面重要意義：
一是發(fā)展租賃市場是房地產(chǎn)供給側(cè)改革的重要部分，我國2016年房屋交易額15萬億元，其中：10萬億元為新房，5萬億元為二手房，全國租賃市場的租金規(guī)模為1.2萬億元。租賃住房不足是房地產(chǎn)供給側(cè)存在的一個(gè)短板，通過租賃住房的發(fā)展，改善城市居民的居住形態(tài)，不僅在未來構(gòu)成住宅市場的“三足鼎立”，形成新的住房供給，還將對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)揮作用。
二是發(fā)展租賃市場對(duì)大城市保持活力具有決定性意義。知識(shí)經(jīng)濟(jì)的藍(lán)圖、科技創(chuàng)新的潮流、先進(jìn)的文化教育和生活方式，主要集中在城市群、都市圈，而這里又是新經(jīng)濟(jì)的聚集地，新技術(shù)的策源地，新理念、新思潮的表演舞臺(tái)，但由于一些大城市難以提供穩(wěn)定的、合適的、與支付能力相匹配的住房供應(yīng)，許多先進(jìn)的產(chǎn)業(yè)或許就會(huì)和這些城市失之交臂。
通過租賃市場的發(fā)展，解決大城市的居住問題，既能穩(wěn)住產(chǎn)業(yè)、穩(wěn)住服務(wù)業(yè)，也能讓大城市經(jīng)濟(jì)、公共服務(wù)的能力輻射于中小城市。
三是發(fā)展租賃市場對(duì)年輕人創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新有不可低估的作用。尤其是新就業(yè)的新市民，他們的工作流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)，從而引起居住地的不穩(wěn)定性，通過租賃住房解決居住問題，是一個(gè)較好的選擇。
同時(shí)，他們初始積累少，支付能力弱，難以承受大城市的高房價(jià)，他們對(duì)穩(wěn)定、合適居住的追求更迫切于擁有產(chǎn)權(quán)。例如，深圳常住人口平均年齡為32.5 歲，是全國最年輕的城市， 像這樣年輕的創(chuàng)業(yè)城市，必須發(fā)展住房租賃。
如果我們利用租賃解決了全國2000萬左右大學(xué)生的“住”的問題，就能幫助這些年輕人實(shí)現(xiàn)自己的理想和夢想，這是件功德無量的事情。
發(fā)展租賃市場將對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展格局產(chǎn)生深刻的影響，我認(rèn)為在具體推進(jìn)中有幾個(gè)方面值得思考和探索。
一、要維護(hù)住房租賃的核心價(jià)值。住房租賃是房地產(chǎn)進(jìn)入新階段后保持平穩(wěn)健康發(fā)展的有力保證，也是房地產(chǎn)長效機(jī)制的一部分。租賃市場發(fā)展有時(shí)代背景和現(xiàn)實(shí)需要，但必須是與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的，必須是提供有效供給的，必須是滿足需求的。同時(shí)，一定要建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系、穩(wěn)定的租金，優(yōu)先從消費(fèi)者角度出發(fā)。
租賃市場的發(fā)展，要更好地發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，使市場各方能自主選擇、自主決策。維護(hù)好租賃市場的核心價(jià)值，還必須有相關(guān)的金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策的盡快落地。
二、要瞄準(zhǔn)住房租賃的目標(biāo)市場。租賃市場主要解決的是廣大80后、90后的居住問題，這既是住房市場的迫切需求，也是平抑房價(jià)的有效手段�，F(xiàn)在這一階段，對(duì)一些模式、理念的探索是必要的，但主要還是瞄準(zhǔn)目標(biāo)人群。例如，醫(yī)護(hù)人員上夜班比較集中，怎么針對(duì)這些人群規(guī)劃設(shè)計(jì)公寓，需要設(shè)計(jì)師、管理者、投資人的智慧；再如，IT人士的工作、生活、居住習(xí)慣也有自己的特點(diǎn)，這些人群的居住問題，都要進(jìn)行專業(yè)細(xì)分，認(rèn)真對(duì)待好自己的每個(gè)目標(biāo)客戶群。
三、要讓住房租賃融入新技術(shù)、新建造和新的服務(wù)方式。無論是長租公寓還是創(chuàng)新工場，都要以生活升級(jí)和方便辦公為出發(fā)點(diǎn)。居住改變生活方式，讓年輕人有創(chuàng)意有創(chuàng)造，主要依靠新技術(shù)革命。現(xiàn)在大家都體會(huì)到了互聯(lián)網(wǎng)、信息和智能技術(shù)帶來的變化，它已經(jīng)滲透到我們工作、生活的方方面面。保守估計(jì)，到2020年，將有3000多億移動(dòng)設(shè)備連接到互聯(lián)網(wǎng)。包括可穿戴設(shè)備、智能家居、家用電器、醫(yī)療設(shè)備、服務(wù)型的機(jī)器人和其他新技術(shù)。這些設(shè)備將會(huì)產(chǎn)生并分享大量信息，讓我們的生活更便利、更豐富。人們可通過互聯(lián)網(wǎng)對(duì)自己的居住生活和周圍的世界獲得更多新的認(rèn)知。如果年輕人喜歡的租賃公寓，維修還要靠大量人工去完成，就無法吸引他們。
再如，通過3D能讓消費(fèi)者自己設(shè)計(jì)居住環(huán)境，然后走進(jìn)虛擬空間先感覺一下這種環(huán)境是不是舒適；住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展得更快，可以對(duì)租賃房屋進(jìn)行定制式的改造升級(jí)，提供更多新技術(shù)和工藝。因此，租賃既是市場，也是信息、智能、新技術(shù)的策源地、聚集地。
四、要制定住房租賃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)。在發(fā)展租賃市場房源供應(yīng)方面，既要有通過翻新改造，把一些原來的商場改成長租公寓，也要有像上海那樣，由土地市場供應(yīng)專門的租賃用地去做新的開發(fā)；既要有專業(yè)提供租賃住房的企業(yè)，也要有把社會(huì)資源整合起來提供專門服務(wù)的機(jī)構(gòu)。
但不管什么樣的租賃產(chǎn)品，都應(yīng)制定切實(shí)可行的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)。避免住房租賃的各種產(chǎn)品一哄而起， 出現(xiàn)新的資源浪費(fèi)。這方面，房地產(chǎn)存量資產(chǎn)暨城市更新理事會(huì)的聯(lián)盟成員，應(yīng)該具體研究一下，為制定產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和標(biāo)準(zhǔn)做出嘗試和努力。
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