房地產(chǎn)政策迎來歷史性“糾偏”
特別要提醒各位的是，黨的全國性代表大會(huì)提及房地產(chǎn)政策，只有兩次。第一次在十七大。十七大報(bào)告在提及房地產(chǎn)政策時(shí)并沒有談及全部，而只是在社會(huì)保障部門提到了廉租房制度，具體表述是，“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難�！钡诙尉褪窃谶@次舉世矚目的大會(huì)上。而本次大會(huì)報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的表述之所以在我看來意味著中國房地產(chǎn)政策的巨變，關(guān)鍵在于，報(bào)告涉及的房地產(chǎn)政策不僅僅是保障房，而是住房的總體定位，以及未來的長效機(jī)制問題。
提及房地產(chǎn)政策的部分不是出現(xiàn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，而是出現(xiàn)在“提高保障和改善民生水平，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)治理”這一部分的“加強(qiáng)社會(huì)保障體系建設(shè)”這一小部分。什么意思，意思很大，最大的意思是房地產(chǎn)已經(jīng)由過去的經(jīng)濟(jì)政策轉(zhuǎn)變成民生政策，住房的民生屬性已經(jīng)占據(jù)最重要的位置，這是中國房地產(chǎn)政策真正迎來了歷史性的制度糾偏和嬗變。中國房地產(chǎn)政策的最大問題，是偏離了住房的民生和社會(huì)屬性，而過于注重其對經(jīng)濟(jì)增長的作用。長期把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，以至于形成了對房地產(chǎn)的過度的依賴。每一次經(jīng)濟(jì)下行，房地產(chǎn)都首當(dāng)其沖，成為對沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)的首要工具。同時(shí)，土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來源，很多地方，土地出讓收入占財(cái)政收入的比重超過了50%。對土地財(cái)政和房地產(chǎn)的過度依賴，一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的種種亂象，同時(shí)，隨著房價(jià)的上漲，房子也逐漸脫離了居住的基本功能，成為資產(chǎn)配置的主要工具。在這種思維下，中國房地產(chǎn)承擔(dān)了過多的脫離房子基本功能的“任務(wù)”，使得中國的房地產(chǎn)政策越來越偏離主題。
為什么要蓋房子，蓋房子為什么，為什么要買房子，這些幾乎不是問題的問題，因?yàn)榉康禺a(chǎn)政策過于“經(jīng)濟(jì)化”和功利化而成了中國社會(huì)和中國經(jīng)濟(jì)的大問題。
在2016年，由于出臺(tái)筆者一直反對的“去庫存”政策，中國房價(jià)在政策刺激下的再一次暴漲，引發(fā)了對房地產(chǎn)政策的反思。無論是2016年“權(quán)威人士”的講話，還是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，都明確“房子是用來住的”這一定位。開始對中國房地產(chǎn)政策的定位進(jìn)行糾偏。這次報(bào)告，等于宣告了房地產(chǎn)政策長期作為經(jīng)濟(jì)政策的歷史的終結(jié)，房地產(chǎn)政策重回民生領(lǐng)域，房子的居住屬性再次回歸。大會(huì)報(bào)告的這個(gè)定位，必將對下一步構(gòu)筑中國房地產(chǎn)市場的長效機(jī)制和制度建設(shè)產(chǎn)生重要影響。住建部部長表態(tài)，透露重大信號(hào)
房地產(chǎn)政策動(dòng)態(tài)中，第二個(gè)值得關(guān)注的是10月19日，住建部部長王蒙徽在回答有關(guān)“房地產(chǎn)長效機(jī)制有無時(shí)間表”的一系列表示。王蒙徽重申了報(bào)告對于 “房子是用來住的”定位，以及未來房地產(chǎn)政策的重點(diǎn)是以滿足新市民需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主滿足基本保障，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、立法等手段推進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立。王蒙徽特別提及最近在住房租賃市場，以及保障房建設(shè)中的共有產(chǎn)權(quán)房等問題。王蒙徽的話透露出的最大信號(hào)，就是中國住房投資作為最好的投資的歷史已經(jīng)結(jié)束。在房地產(chǎn)政策回歸民生，房子回歸居住屬性的情況下，高層勢必在房地產(chǎn)調(diào)控政策與長效機(jī)制之間慎重研究銜接問題，避免給市場再次釋放錯(cuò)誤的信號(hào)，導(dǎo)致市場再次反彈。這應(yīng)該是明確無誤的。以上兩大信號(hào)，對中國房地產(chǎn)市場短期、中期以及長期的走勢都有很大的影響。
就短期而言，房地產(chǎn)政策在今年年底到明年年中出現(xiàn)明顯松動(dòng)的可能性不大。從今年市場來看，變天已是定局。一線量價(jià)出現(xiàn)了明顯的松動(dòng)，二線熱點(diǎn)城市除少數(shù)外，整個(gè)市場也在悄然變化。國家統(tǒng)計(jì)局9月份70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)也證明。9月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市為44個(gè)（8月為46個(gè)），持平的8個(gè)，下跌的18個(gè)，市場已經(jīng)明顯表現(xiàn)出了疲勢。各位可以研究一下70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)，這個(gè)數(shù)據(jù)雖然我一再說是中國最假的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不要糾纏數(shù)據(jù)本身，但這個(gè)數(shù)據(jù)基本可以反應(yīng)房地產(chǎn)市場的強(qiáng)弱對比，當(dāng)環(huán)比上漲的城市數(shù)下降為35個(gè)以下時(shí)，市場基本確立了下行態(tài)勢。
根據(jù)過往，在下行的情況下，地方一般都會(huì)悄然放松調(diào)控，但今天市場的特殊在于，由于四五六線城市的發(fā)力，雖然房地產(chǎn)，特別是住宅銷售的數(shù)據(jù)在九月份出現(xiàn)負(fù)增長，但房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)基本沒有受到太大的影響，8.1%的增速仍然在合理區(qū)間內(nèi)。這事實(shí)上也意味著，在明年年中之前，市場很可能出現(xiàn)全面的下行態(tài)勢，但政策的轉(zhuǎn)向會(huì)滯后到明年下半年。也意味著明年下半年，將是本輪房地產(chǎn)周期最困難的時(shí)刻。
從中期和長期看，中國房地產(chǎn)和房價(jià)的態(tài)勢，一方面取決于宏觀經(jīng)濟(jì)周期下，包括貨幣政策等的取向；另一方面，也取決于中國城鎮(zhèn)化的方向和人口發(fā)展的態(tài)勢。中國住房短缺的歷史已基本結(jié)束
大家不妨注意一下本次大會(huì)報(bào)告對中國社會(huì)主要矛盾變化的表述，這個(gè)表述符合房地產(chǎn)市場的變化。經(jīng)歷2016年的去庫存，以及2017年四五六線的上漲之后，無論是基本居住需求、改善需求以及投資需求在這兩年都得到了極大的釋放，住房短缺的歷史基本結(jié)束，供需平衡的基本面差不多形成。未來中國房地產(chǎn)市場的主要矛盾已經(jīng)是住房不能滿足老百姓基本居住需求，而是轉(zhuǎn)換為住房供應(yīng)的不均衡不平衡問題。也就是未來熱點(diǎn)城市住房的不足，高品質(zhì)住房的短缺等不均衡不平衡的問題。
這個(gè)問題，意味著，由于住房短缺引發(fā)的房地產(chǎn)投資熱潮會(huì)告一段落。未來，在中國具有價(jià)值的住房，將集中在筆者未來會(huì)歸納提煉的一些城市以及物業(yè)類型中。同時(shí)，從中國經(jīng)濟(jì)大周期和貨幣政策而言，筆者從去年一直強(qiáng)調(diào)貨幣政策回歸常態(tài)，超高速印鈔時(shí)代的終結(jié)等問題，這意味著，助推房價(jià)上漲的主要工具，貨幣超發(fā)問題逐漸將不復(fù)存在，中國的M2已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月停留在個(gè)位數(shù)，這將成為未來貨幣政策的常態(tài)。貨幣的不超發(fā)，宏觀經(jīng)濟(jì)大周期的轉(zhuǎn)折，已經(jīng)經(jīng)濟(jì)從高增長階段到高質(zhì)量階段的幾大轉(zhuǎn)換，都意味著，投資房地產(chǎn)高收益低風(fēng)險(xiǎn)時(shí)代，正在慢慢終結(jié)，買房不需要智商的時(shí)代基本退出歷史舞臺(tái)。后記：
了解我的觀點(diǎn)的人都知道，在房地產(chǎn)問題上，我從來不刻意的“唱空”或者“唱多”，我對堅(jiān)持“唱空”和“唱多”的都沒有好感，所以我的觀點(diǎn)也經(jīng)常罕見地受到多空雙方的攻擊。在房地產(chǎn)問題上，我自認(rèn)為我是一個(gè)實(shí)事求是派，基于客觀的事實(shí)和房地產(chǎn)的基本邏輯做出自己的判斷，不迎合民眾、不迎合官方，也不迎合開發(fā)商，只迎合我自己內(nèi)心的判斷。過去我堅(jiān)持這個(gè)原則，現(xiàn)在我也堅(jiān)持，將來更會(huì)堅(jiān)持。
基于此，對于很多網(wǎng)上誤讀我的觀點(diǎn)的說法乃至謾罵，我基本懶得去回應(yīng)，我不會(huì)將生命浪費(fèi)在幫助網(wǎng)上很多人提高智商等無聊的事務(wù)中，但是，他們很多對我的誤讀，繼而引發(fā)了很多很重視我的觀點(diǎn)并且按照我的觀點(diǎn)做出買房決策的人，這就無法沉默了。以本輪房地產(chǎn)周期為例，我的很多關(guān)于房地產(chǎn)的觀點(diǎn)為很多人所熟悉，試舉幾個(gè)：
第一，2014年3月，當(dāng)很多城市的房價(jià)出現(xiàn)下降的時(shí)候，業(yè)界都在討論政府會(huì)不會(huì)救房地產(chǎn)，我的觀點(diǎn)很明確，政府一定會(huì)救，我當(dāng)時(shí)的說法是，百分之一千會(huì)救，因?yàn)槲蚁嘈艕矍椋绻@個(gè)世界上只有一種愛是真愛，那一定是中國政府對房地產(chǎn)的愛。相信這個(gè)話，大家不會(huì)陌生；
第二，2014年9月，70個(gè)大中城市的房價(jià)環(huán)比全部下跌，9月30日，高層出臺(tái)“9.30”救市措施，打響救房地產(chǎn)的第一槍。我在很多文章中指出，購房者迎來了買房的最好時(shí)間窗口，我當(dāng)時(shí)的觀點(diǎn)是，大城市，熱點(diǎn)城市，人口流入的城市，需求依然旺盛，庫存不是問題，“如果政府喪心病狂的救市，你一定要同樣喪心病狂的出手買房”，相信這句話，大家更不會(huì)陌生；
第三，2015年“3.30”和11月，政府相繼推出大規(guī)模的房地產(chǎn)刺激政策后，特別是11月提出“去庫存”后，我在年底的很多文章中預(yù)測2016年房價(jià)會(huì)大漲，并且在一篇文章中列出了2016年房價(jià)會(huì)大漲的城市的名單，將要大漲的城市分成三個(gè)梯隊(duì)，第一梯隊(duì)為蘇州、上海、合肥、南京、廈門、珠海等城市。當(dāng)時(shí)很多人質(zhì)疑，房價(jià)這么高了，怎么可能大漲，并且對我列出的一些城市質(zhì)疑，當(dāng)時(shí)質(zhì)疑最多的是兩個(gè)城市，一是合肥，一是東莞。事實(shí)是，合肥2016年房價(jià)漲幅全球第一，東莞更是輕松翻番。
第四，2016年年底，面對新的調(diào)控態(tài)勢，我又提出了房地產(chǎn)將變天的觀點(diǎn)，我認(rèn)為在經(jīng)歷2016年的大漲，及各種需求大規(guī)模釋放后，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場將逆轉(zhuǎn)，預(yù)期將改變。這個(gè)預(yù)測，從目前北上廣深及一些熱點(diǎn)城市的表現(xiàn)看，你們還要拿一些極個(gè)別城市來質(zhì)疑嗎？列這么多過去的預(yù)測，絕非為了炫耀，而是告訴大家，我從來不迎合任何一方，我只會(huì)根據(jù)事實(shí)做出自己認(rèn)為（當(dāng)然不一定正確）的判斷。房地產(chǎn)很復(fù)雜，房地產(chǎn)問題很專業(yè)，絕非任何一個(gè)人可以信口開河。中國的房地產(chǎn)，更因?yàn)楦鞣N力量的博弈，是所有經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象中最復(fù)雜的，我對房地產(chǎn)市場的預(yù)測如果能夠有50%正確，我已經(jīng)很滿足。我之所以說房地產(chǎn)2018年最困難，除了上篇文章中的解釋，最關(guān)鍵的原因在于：
第一，我多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)政策很有用。而很多專家一直誤導(dǎo)，房地產(chǎn)政策無用。分析房地產(chǎn)短期走勢，最關(guān)鍵的因素是政策，無論是刺激政策，還是打壓政策，都會(huì)對房地產(chǎn)市場的短期走勢產(chǎn)生巨大的影響，這是過去房地產(chǎn)市場的周期已經(jīng)證明的。中國房價(jià)并非一直單邊上漲，2008年，2014年，房價(jià)都經(jīng)歷了明顯的下跌，包括最堅(jiān)挺的北京房價(jià)，2008年跌幅甚至在40%，2014年跌幅在20%，本輪二手房的跌幅已經(jīng)超過了10%。之所以很多人認(rèn)為政策無用，那是因?yàn)檎邲]有堅(jiān)持，而不是無用。本輪政策的力度、手段、目標(biāo)前所未有。限售，限購，限貸，限價(jià)，限離，這些措施對市場交易和流動(dòng)性的影響是巨大的。怎么可能不對房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響？
第二，我在上篇文章中提到本次大會(huì)對房地產(chǎn)政策的糾偏，房地產(chǎn)政策從以前的經(jīng)濟(jì)政策正在嬗變?yōu)槊裆摺＿@意味著，就政策本身而言，未來不會(huì)鼓勵(lì)房地產(chǎn)過度投資。在過去兩年，房價(jià)經(jīng)歷暴漲之后，價(jià)格已經(jīng)處在高位，高層最擔(dān)憂的是過高的價(jià)格引發(fā)“明斯基時(shí)刻”。這種擔(dān)憂也意味著，在長效機(jī)制出臺(tái)之前，即使處于面子考慮，本輪房地產(chǎn)調(diào)控至少也會(huì)堅(jiān)持到2018年年中。嚴(yán)苛的調(diào)控政策再堅(jiān)持半年，整個(gè)市場短期很可能進(jìn)入全面下行通道。
第三，從市場的基本面和周期看，經(jīng)歷2016年一二線，2017年三四五線的梯次上漲之后，需求基本釋放，市場供求關(guān)系基本平衡，上漲的動(dòng)力逐漸衰竭。特別是，中國正在經(jīng)歷前所未有的貨幣政策的回歸，貨幣的不超發(fā)，宏觀經(jīng)濟(jì)大周期的轉(zhuǎn)折，已經(jīng)經(jīng)濟(jì)從高增長階段到高質(zhì)量階段的幾大轉(zhuǎn)換，都意味著，投資房地產(chǎn)高收益低風(fēng)險(xiǎn)時(shí)代，正在慢慢終結(jié)。當(dāng)然，我之所以對一些人說我“看空”的觀點(diǎn)很反感，是我個(gè)人不僅從來不去所謂的“看空”，相反，我對中國下一個(gè)周期的城鎮(zhèn)化，以及中國城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的樂觀甚至比很多開發(fā)商都樂觀。
比如，我認(rèn)為，房地產(chǎn)在中國將一直是支柱產(chǎn)業(yè)。在下一個(gè)房地產(chǎn)周期，大城市、城市群、灣區(qū)覆蓋的城市以及一些特色城市，房地產(chǎn)仍然面臨著黃金發(fā)展機(jī)遇。就房價(jià)本身而言，中國除了北上廣深廈門杭州這六個(gè)城市的高價(jià)樓盤目前價(jià)格和城市本身比較匹配，90%的熱點(diǎn)城市的高端樓盤價(jià)格不是太高了，而是太低了。
我過去一直在列舉一些城市房價(jià)太低。特別是西安，太原，長春，重慶，大連。昨天的留言中，居然有西安的指責(zé)我聽了我的把西安的房子賣了，叫我實(shí)在無語。房地產(chǎn)業(yè)的周期性很強(qiáng)，房地產(chǎn)在自身的周期中進(jìn)行調(diào)整是很正常的。沒有一個(gè)市場永遠(yuǎn)是上漲的。就中期長期而言，城鎮(zhèn)化和人口仍然是支撐中國大城市房價(jià)在經(jīng)歷調(diào)整之后繼續(xù)上漲的最強(qiáng)大支撐。
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