10月23日，國內首單房企租賃住房REITs（房地產信托投資基金）、首單儲架發(fā)行REITs――中聯(lián)前海開源―保利地產租賃住房一號資產支持專項計劃獲得上海證券交易所審核通過，開創(chuàng)了租賃住房資產證券化新篇章，對于加快推進租賃住房市場建設具有積極的示范效應。
黨的十九大報告指出，堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。保利住房租賃REITs由中國保利集團公司、保利房地產（集團）股份有限公司聯(lián)合中聯(lián)前源不動產基金管理有限公司共同實施，是中國保利集團全方位響應中央號召，提前布局租賃業(yè)務，加大租賃住房供應，積極開拓金融創(chuàng)新的重要舉措。
本單產品總規(guī)模50億元，以保利地產自持租賃住房作為底層物業(yè)資產，采取儲架、分期發(fā)行機制，優(yōu)先級、次級占比為9∶1，優(yōu)先級證券評級AAA，次級證券不評級。
發(fā)揮央企帶頭示范作用
中國保利集團作為中央企業(yè)，在進行創(chuàng)新住房租賃資產證券化的實踐中體現(xiàn)了央企的責任擔當，在積極盤活存量房屋用于租賃、增加租賃住房有效供給等方面起到了帶頭作用。中國保利集團董事長徐念沙表示，租購并舉已成為國家重要政策，各地政府也紛紛在國土、財稅、金融等政策層面積極響應，中國保利集團圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，努力促進住房回歸居住屬性。
“保利積極開拓住房租賃市場金融創(chuàng)新，本項目是保利在住房租賃領域踐行央企責任的首單試水，今后會持續(xù)推進包括租賃住房在內的各業(yè)態(tài)持有型不動產REITs項目，‘REITs’將成為中國保利集團構建‘一主兩翼’地產業(yè)務布局的戰(zhàn)略性資本工具�！敝袊＠瘓F副總經(jīng)理、保利地產董事長宋廣菊說。
證監(jiān)會債券部副處長閆云松表示，借助資產證券化為企業(yè)提供創(chuàng)新融資渠道和投資退出路徑，對于建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度具有重要意義。本單產品的推出正當其時，既符合國家大力推進租賃住房市場建設的宏觀導向，也為資產證券化在各實體經(jīng)濟領域的廣泛運用進行了新的嘗試和拓展。 上海證券交易所相關人士表示，本單產品是國內首單以房地產企業(yè)自持住房作為基礎資產的REITs，具有很好的市場示范效應。對于解決房地產企業(yè)租賃住房投資回收周期過長的后顧之憂提供了現(xiàn)實樣本，有望增強房地產企業(yè)加大租賃住房的投資以及房源供給的信心和動力，租賃住房REITs的廣泛實施也將有力助推住房租賃市場健康、快速、規(guī)�；l(fā)展。
探索房地產企業(yè)轉型路徑
在房地產行業(yè)的“存量時代”，房地產企業(yè)面臨的重大挑戰(zhàn)之一是從“拿地賣房”模式向“出售與持有運營并舉”的轉型。保利布局轉型較早，在租賃住房領域已建立瑜�Z閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌，項目布局10余城市，均分別由中國保利集團旗下租賃住房管理運營平臺“保利商業(yè)公司”“安平養(yǎng)老公司”負責運營。
保利在大力發(fā)展租賃住房業(yè)務的同時，也面臨轉變投融資模式的巨大挑戰(zhàn)。保利地產相關負責人表示，REITs是與持有運營商業(yè)模式最佳匹配的金融工具，公司已搭建了專門的REITs運作平臺――保利瑞馳（橫琴）資產管理有限公司，并擔任本單產品聯(lián)席總協(xié)調人，其優(yōu)秀的資本運作能力為本單產品的順利實施提供了有力保障。
目前，保利已基本形成以房地產開發(fā)經(jīng)營為主，以房地產金融和社區(qū)消費為翼的“一主兩翼”地產業(yè)務布局。將著力于以存量物業(yè)為基礎，充分發(fā)揮社區(qū)服務的物業(yè)運營、管理能力，構建租賃住房業(yè)務的利潤模式，積極利用REITs實施戰(zhàn)略轉型，打造開發(fā)建設―投資孵化―持有運營―成熟REITs退出的完整、閉合業(yè)務鏈條。
實現(xiàn)信托基金“擴募功能”
作為國內首單儲架發(fā)行的REITs，本單產品不僅對于租賃住房市場的發(fā)展具有積極意義，同時也將對國內REITs的進一步發(fā)展乃至公募REITs的推出發(fā)揮積極推動作用。
與國際成熟市場的REITs相比，除了在投資門檻、流動性方面的差異之外，國內REITs缺乏擴募機制，一定程度上制約了國內REITs“金融服務實體經(jīng)濟”效用的發(fā)揮。在當前的資產證券化制度框架下，投資門檻及流動性問題尚無可行路徑，有待于公募REITs的出臺，而擴募機制問題可通過借鑒ABS現(xiàn)有儲架發(fā)行機制實現(xiàn)。本單產品中，綜合考慮到保利豐富且優(yōu)質的租賃住房資源儲備，成熟的運營管理經(jīng)驗，以及總協(xié)調人及計劃管理人、基金管理人等中介機構的專業(yè)性，有望通過本單產品的試點推動國內REITs市場的進一步發(fā)展。
保利住房租賃REITs的儲架發(fā)行機制，在當前的資產證券化制度框架內創(chuàng)設出“可以長大”的REITs，以“自下而上”的方式實現(xiàn)了公募REITs的擴募功能，必將對我國REITs的發(fā)展產生積極而深遠的影響。
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