近段時(shí)間，政府發(fā)展租賃市場(chǎng)動(dòng)作頻頻。2017年7月18日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)等部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。隨后在8月28日，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部又聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市為第一批試點(diǎn)。
從以上政策可以看出政府發(fā)展租賃市場(chǎng)的決心和力度，政府已經(jīng)按下了發(fā)展租賃市場(chǎng)的快進(jìn)鍵，隨著政府進(jìn)一步的推動(dòng)，租賃市場(chǎng)將會(huì)逐步發(fā)展壯大。租賃市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)具有深遠(yuǎn)的意義，堪稱為“二次房改”，會(huì)引發(fā)一連串的連鎖反應(yīng)。而現(xiàn)在，這塊多米諾骨牌已經(jīng)開(kāi)始倒下。
發(fā)展租賃市場(chǎng)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)格局將首當(dāng)其沖地受到影響，這塊多米諾骨牌將會(huì)應(yīng)聲倒下。隨著租賃房源供給的增加，市場(chǎng)格局將從過(guò)去的“重售輕租”變成“購(gòu)租并舉”，由住房買賣一家獨(dú)大變成租售各占半壁江山。以上海為例，《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中提到，到2020年基本形成符合市情、購(gòu)租并舉的住房體系，住房結(jié)構(gòu)將有所優(yōu)化。具體來(lái)看，“十三五”期間，上海的住房用地供應(yīng)共5500公頃，其中，商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃，可以說(shuō)，從住房用地供應(yīng)構(gòu)成來(lái)看，商品住房、租賃住房和保障性住房三分天下，而市場(chǎng)化的住房用地供應(yīng)則形成商品住房和租賃住房各占半壁江山的局面。
在《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中，還應(yīng)注意到的是，新增住房租賃企業(yè)代理經(jīng)租房源30萬(wàn)套左右，占到“十三五”時(shí)期預(yù)計(jì)新增供應(yīng)租賃住房的四成以上，此類租賃企業(yè)提供的房源的增加意味著市場(chǎng)上將有更多更加穩(wěn)定和更加舒適的房源，有助于改變個(gè)人房源獨(dú)霸租賃市場(chǎng)的局面，將會(huì)提供給廣大居民除購(gòu)房和承租個(gè)人房源外的另一種選擇。
市場(chǎng)格局的變化將影響樓市的調(diào)控機(jī)制，于是，又一塊多米諾骨牌將要倒下了。具體以德國(guó)和美國(guó)為例，這兩個(gè)國(guó)家都是租賃市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)的國(guó)家，之所以這么說(shuō)，一是它們住房自有率比較低而租房率比較高，二是市場(chǎng)化租賃占比又比較高。觀察這兩個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)，有一個(gè)共同的特點(diǎn)：房?jī)r(jià)受到租金價(jià)格的制約。租金價(jià)格主要由經(jīng)濟(jì)水平和收入水平?jīng)Q定，反映的是市場(chǎng)的真實(shí)需求，因此租金一般都是比較平穩(wěn)的。租賃市場(chǎng)發(fā)達(dá)的德國(guó)和美國(guó)，房?jī)r(jià)受到租金的制約因此較為平穩(wěn)，房地產(chǎn)有很好的市場(chǎng)機(jī)制和自我調(diào)節(jié)能力，因此政府不需要過(guò)多地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控和干預(yù)，即使像美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)，樓市泡沫破裂后也能夠重整旗鼓，恢復(fù)元?dú)狻?
而反觀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，則不存在彈性的自我調(diào)控能力，即使經(jīng)歷了數(shù)輪的政府調(diào)控，房?jī)r(jià)依然節(jié)節(jié)攀升，呈現(xiàn)泡沫化的特點(diǎn)，這一點(diǎn)最有力的證明就是我國(guó)房?jī)r(jià)漲幅一直遠(yuǎn)大于租金漲幅，而租金更加客觀真實(shí)，因此我國(guó)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于偏離狀態(tài)。造成這種情況的主要原因是投機(jī)需求占比過(guò)大，投機(jī)需求可以突然增加造成市場(chǎng)的供不應(yīng)求，從而房?jī)r(jià)暴漲。如果我國(guó)的租賃市場(chǎng)發(fā)展成熟，房?jī)r(jià)將受到租金的制約而變得平穩(wěn)，投機(jī)需求將很難獲利，因此投機(jī)需求將逐漸退出并讓位于真實(shí)需求，隨著真實(shí)需求占比的提高，市場(chǎng)將建立起具有自我調(diào)節(jié)的長(zhǎng)效機(jī)制，政府的短期調(diào)控政策也將相應(yīng)減少。
新的調(diào)控機(jī)制建立了，自然會(huì)影響到房?jī)r(jià)的走勢(shì)，那么房?jī)r(jià)這塊多米諾骨牌也倒下了。新的調(diào)控機(jī)制其實(shí)打通了房?jī)r(jià)和租金的“任督二脈”，將我國(guó)原本相互隔離的買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。租賃市場(chǎng)上形成的租金水平是決定房地產(chǎn)資產(chǎn)需求的重要因素。投資者購(gòu)買一處房產(chǎn)，其實(shí)是購(gòu)買了該房產(chǎn)未來(lái)的收益流，因此租賃市場(chǎng)租金水平的變化將顯著影響買賣市場(chǎng)上的房地產(chǎn)需求；同樣，如果新建房地產(chǎn)數(shù)量增加，那么租賃市場(chǎng)的供應(yīng)也會(huì)增加，將可能會(huì)造成房?jī)r(jià)和租金的同時(shí)下降。
房地產(chǎn)買賣市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)之間的相互聯(lián)系和深層變化關(guān)系可以通過(guò)如圖2所示的房地產(chǎn)市場(chǎng)四象限模型加以表示。模型選取房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域四個(gè)較重要又互相作用的變量作為研究對(duì)象，即租金R、市場(chǎng)存量S、新開(kāi)發(fā)建設(shè)量C和房地產(chǎn)價(jià)格P。右側(cè)的兩個(gè)象限代表租賃市場(chǎng)，左側(cè)的兩個(gè)象限則是對(duì)資產(chǎn)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行研究，即買賣市場(chǎng)。租賃市場(chǎng)和買賣市場(chǎng)通過(guò)一個(gè)閉合矩形有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)，形成租金、市場(chǎng)存量、新開(kāi)發(fā)建設(shè)量和房地產(chǎn)價(jià)格的動(dòng)態(tài)平衡�？梢钥吹剑赓U市場(chǎng)的發(fā)展將首先影響到租賃市場(chǎng)的變量，即右側(cè)象限，通過(guò)映射關(guān)系，租賃市場(chǎng)的變化將影響到左側(cè)的買賣市場(chǎng)，其中自然包括房?jī)r(jià)的變化，最終房?jī)r(jià)和租金都將穩(wěn)定在平衡狀態(tài)。在這種機(jī)制下，我們有理由相信，隨著政府大力促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，房?jī)r(jià)將受到租金制約，逐漸回歸合理，而不是像日本那樣房產(chǎn)泡沫破裂。
以上分析可以看出，租賃市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)具有深遠(yuǎn)的意義，將對(duì)市場(chǎng)格局、調(diào)控機(jī)制和房?jī)r(jià)走勢(shì)等產(chǎn)生顯著影響，多米諾骨牌將依次倒下。但值得注意的是，租賃市場(chǎng)的發(fā)展才剛剛起步，它所產(chǎn)生的積極意義還需一些時(shí)日方能見(jiàn)效，未來(lái)仍然任重而道遠(yuǎn)，需要以大無(wú)畏的精神克服一路的困難與艱險(xiǎn)。盡管仍然存在諸多的不確定性，但是有一點(diǎn)是可以肯定的，有了租賃市場(chǎng)這塊“壓艙石”，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將發(fā)展得更加穩(wěn)健，步入房地產(chǎn)的“新周期”。
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