未來住房市場會是什么樣的走勢？“房住不炒”已經(jīng)成為整個房地產(chǎn)市場未來五年的大政方針，包括限購、限貸，其實都是為了抑制投資投機，盡管調(diào)控使得整個房地產(chǎn)市場銷量在下降，但這有利于房地產(chǎn)未來平穩(wěn)、持續(xù)的發(fā)展。限價令只是讓房價漲得慢一點，市場需求主流是剛需和改善型需求。
三四線進入微量市場
城鎮(zhèn)化已經(jīng)接近尾聲，農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移的過程，人口越來越少。過去的五年，農(nóng)村轉(zhuǎn)移出來的人口每年1350萬，之前是1500萬，鐵路高速帶來的是人口的導入。城鎮(zhèn)化接近尾聲，是不是房地產(chǎn)就結(jié)束了？其實還沒有結(jié)束，只是進入到另外一個階段。
在四五年之后，三四線城市的房地產(chǎn)將進入微量市場，未來不會再有更好的發(fā)展機會。但是，這四五年的時間可能是房地產(chǎn)企業(yè)必須要抓住的機會。
可以看到，房地產(chǎn)市場把三四線城市分成幾類，第一類完成去庫存的城市，不太可能再增加土地供應，再進入去庫存的陷阱。第二類城市已經(jīng)在去庫存，已經(jīng)學會如何珍惜土地供應。第三類，正在拆遷的城市，未來可能會有一些市場的機會。
最后一個都市圈的中小城鎮(zhèn)，這個受限的過程就是未來的市場機會，未來都市圈將成為城市化的新引擎。而整個大城市的人口不斷增長，這是世界潮流。
世界銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，未來要打造一個都市圈，不是發(fā)改委提出的城市群的概念，城市群是要優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)、優(yōu)質(zhì)人口和優(yōu)質(zhì)金融，大家是競爭關系，而都市圈是互惠互利，合作共贏的關系。都市圈的核心在于，大城市和周邊的中小城市形成合作的共贏關系，這個時候這些小城鎮(zhèn)才有可能獲得新機會。獲得新機會的時候是不是中小城市都可以成為會員呢？要成為都市圈的會員，前提有兩個，第一個是快速公路，高速鐵路，要通到周邊的中小城鎮(zhèn)。第二個是要在這些周邊的中小城市實現(xiàn)公共服務的一體化。
上海人搬到太倉、嘉興去了，小孩怎么讀書，服務一體化才可以解決，但是現(xiàn)在的大城市，核心城市還在做護城河。上海這個城市就是在護城河，浙江省嘉興市提出要做上海的后花園，上海沒有回應。浙江省發(fā)個文件，讓嘉興對接上海，上海也不發(fā)聲。浙江省領導拜見上海領導，也沒有實際的表態(tài)。浙江省辦了一個對接上海的大會，上海派了一個副秘書長過去，而且講話沒有實質(zhì)的內(nèi)容。他們的軌道只通到昆山，不會再往前推進了。
未來都市圈的格局是把軌道交通打通，形成很大的都市圈。上海GDP占全國的3.7%，而東京占了日本的40%，如果上海作為大的都市圈，把周邊的昆山、蘇州、嘉興、嘉善還有南通全部聯(lián)成都市圈，上海的GDP將達到全國的10%以上，這是非常大的機會，這也需要政府領導有很大的格局。
未來很多城市都在做這些事情，武漢的軌道交通800公里，成都的軌道交通要做到1000公里。在這個過程中，更看好的還不是在一個省域范圍內(nèi)做行政資源的統(tǒng)籌調(diào)度問題，更看好的可能是粵港澳大灣區(qū)，光是香港、廣州、深圳、澳門GDP加起來已經(jīng)是上海的若干倍了，還不要說都市圈的經(jīng)濟發(fā)展。
而且最重要的是中國大陸的行政化與香港市場的市場化，將來對沖之后，會碰到非常多的市場機會，而且會走向非常均衡的發(fā)展機會，打破中國地方政府限制。
未來從城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略走向都市化戰(zhàn)略，在這個過程中，超大特大城市的發(fā)展邏輯應該作為空間騰挪，資源互換，互惠共贏的邏輯，用周邊的中小城鎮(zhèn)的土地資源與大城市的產(chǎn)業(yè)和人口資源進行置換。如果這樣，可以解決上海的老齡化的問題。
2030年上海的老年人達到30%以上，那時候這個城市已經(jīng)沒有活力了，周邊可以建設很多的小鎮(zhèn)，老年人出來可以給上海騰籠換鳥，這些城市隨著大城市的發(fā)展，土地供應逐年的下降，銷售在逐年的上升，還存在未來的市場機會，但是這個市場機會不會自動來。
如果三四線城市隨著大都市的核心城市潮起潮落，未來怎么發(fā)展？就是大城市的房地產(chǎn)市場，將進入限制性發(fā)展新周期。體現(xiàn)出限人、限地、限錢、限價，現(xiàn)在很多的二線城市還沒有這么多，但是未來遲早也會做。因為解決不了大城市病的問題，超大城市一定會步大城市的后塵，人口規(guī)模還在增長，但是這里面存在一個新的問題，國務院批準的所有的城市整體規(guī)劃當中，明確界定了主城區(qū)的人口規(guī)模要控制，控制在幾乎不增長的范圍內(nèi)，他們擴大了人口的規(guī)模，實際上擴大的是周邊的都市圈的中小城鎮(zhèn)。
有很多的城市放開人口的調(diào)控，吸引高端人口進來，恰恰印證了這些城市在人口限制上的潛意識，換句話說就是希望要用高端的人才進來進行騰籠換鳥，意味著他們希望未來有更多的高端人口進來，控制低端人口，用什么辦法，就是房子。
未來土地供應持減
未來城市的土地供應不會增加，而無地可限，無房可售將成為熱點二線城市的新常態(tài)。現(xiàn)在這個現(xiàn)象已經(jīng)普遍蔓延，一線城市的土地供應逐年下降，二線城市的土地供應也是逐年下降，但地價卻快速上漲。
這些城市的土地供應都在逐年的下降，這些城市是不是可以增加土地供應？4月1日雄安新區(qū)橫空出世，同一天有一個重大的文件出臺，是關于加強住房和用地管理有關工作的通知，其中有兩個核心的要點：第一個是大城市控房價，小城鎮(zhèn)去庫存，解決供求平衡的問題，市場配置資源起決定性的作用。該通知提出了一個觀點，供不應求的城市要明顯增加土地供應，供大于求的城市減少或者暫停土地供應。
另外一個觀點，也是過去所說的一二線城市控房價只解決兩大問題，第一增供應，第二控預期，提出了控制房價上漲的預期的問題。這兩條其實是解決大城市房價快速上漲的核心要點。
但是大城市能不能這樣做呢？顯然非常難。因為大城市核心區(qū)已經(jīng)無地可供，如果增加土地供應，必須經(jīng)過城市更新改造拆遷，這時候不但提高土地價格，而且會脫長土地供應的節(jié)奏，如果不在城市核心區(qū)范圍內(nèi)做城市更新改造的話，能不能在外圍建新城，攤大餅？顯然也不行。國務院批復的沈陽市整體規(guī)劃當中提出，城市總體規(guī)劃建設范圍內(nèi)不允許建設各類新區(qū)，開發(fā)區(qū)和新城。這就意味著，未來攤大餅的建設模式被各級政府拋棄了，已經(jīng)設立開發(fā)區(qū)的城市會慢慢的節(jié)約土地用地，沒有設計開發(fā)區(qū)的未來也不會有。
4月1日的文件當中有一句話非常明確，6月30日以上所有的縣級以上的城市全部公布三年以上的土地供應計劃，因為每年增長的才可以穩(wěn)定預期，如果每年的供應是下降的，政府部門就可以監(jiān)控。但是有多少城市公布了土地供應計劃，只有3個城市，為什么？因為公布不出來，因為土地供應一定是逐年下降的。在這個過程中，把去年所有城市公布的土地供應計劃和今年的加起來，一共16個城市，其中8個城市下降，5個持平，三個城市略微增長，未來的土地供應很難，供不應求的超大特大城市，有一些城市會試圖增加一些供應指標。
比如北京，北京增加的土地供應，是去年的兩倍之多，原因是之前供應的太少了。去年只供應土地120萬平方米，而北京未來會不會增加150萬套住房供應，相信很難。如果按照一套房子住三口人，北京要新增加450萬人，顯然是不可能的，因此這150萬套的住房里面，大量的屬于拆遷、更新改造和保障房，很多的住房都不會真正的用來新增我們的人口。
未來，減少供地一定是大城市的主流。
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